世联-2011紧缩政策环境下的营销解困Y

发布时间：2021-06-06

系列房地产资料下载,免费报告分享

紧缩政策环境下的营销解困

深圳世联地产顾问股份有限公司30/03/2011

系列房地产资料下载,免费报告分享

主要内容

1 2

政策对楼市影响分析

十二五规划影响分析

楼市困境的应对策略

系列房地产资料下载,免费报告分享

政策对楼市的影响分析

系列房地产资料下载,免费报告分享

2010年以来政策回顾：国务院四度发文，抑需求、促供给力度空前 2009年楼市的突飞猛进，带来了前所未有的调控

建立考核问责机制首套90 ㎡以上首付3成二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策出现端倪对境外机构和个人购房，严格按有兰政策执行确保完成 2010年580万套保障房限制有违法违规企业购地

政府责仸：一季度公布住房价格控制目标，执行丌到位将问责约谈保障房(促供给):11年保障房建设1000万套

增加公兯租赁住房供应信贷(抑需求):庭购二套房首付6成，利率1.1倍税收：个人住房丌足5年转手交易的全额征收营业税

限购(抑需求):要求35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市限购戒更新限购，户籍限购2套，非户籍最多1套，幵要2月中旬前出台细则宽松

国十一条

国十条

国五条

国八条

力争到2012年末解决1540万户低收入家庭住宅问题首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任

房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数

家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房

契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠违法违规记彔的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期

2011年政策重点。。。

系列房地产资料下载,免费报告分享

保障房

调控政策信贷

系列房地产资料下载,免费报告分享

国八条后，陆续有40个大中城市出台限购令城市是否拥有2套无纳税、纳税、社保证明纳税、社保证明合包括无房户拥有1套社保及个税缴房及以上社保证明合条件的无房户条件，有1套房及二手可购买房可购买纳证明要求房可购买可购买可购买以上可购买 1套 1套 1套 2套 2套 2套 2套 2套 2套 2套 1套 2套 2套 1

套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套暂停购买暂停购买 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套暂停购买暂停购买暂停购买暂停售房暂停售房暂停售房暂停售房暂停购买暂停售房禁止购买暂停售房无前2年内累计1 年以上前2年内累计1 年以上无无有证明即可，无时间要求 1年(含)以上 1年(含)以上 1年以上 1年以上 1年以上前2年内累计1 年以上前2年连续2年 — — 是否 — 是 — 是 — 青岛、长春截止2011年12月31日，南宁截止2012年2月29日是深圳不认可社保及税单的补缴是是是是厦门截止2011年12月31日本市户籍家庭非本市户籍家庭

备

注

永康合肥舟山长沙* 银川、乌鲁木齐成都贵阳天津、南京、武汉、石家庄、三亚太原、无锡、西宁青岛、长春、南宁、哈尔滨、海口、南昌、西安、福州、大连、沈阳、郑州、深圳、佛山温州宁波、上海、厦门、广州、济南、杭州、苏州、昆明、兮州北京

未更新限购令未更新限购令未更新限购令

暂停购买暂停购买暂停售房暂停售房暂停售房暂停售房暂停售房暂停售房暂停售房暂停售房暂停购买暂停购买暂停售房暂停售房禁止购买禁止购买暂停售房暂停售房

贵阳截止2011年12月30日石家庄截止2011年12月31日

2套

1套

连续5年(含)以上

35个点名城市(重庆及呼和浩特除外),加上无锡、三亚、永康、舟山、苏州、温州、佛山，共有40个城市。住建部官员表示，第三批限购令城市

名单已定，并且撤限购令暂无时间表。

系列房地产资料下载,免费报告分享

0 10-W1

10-W410-W7

10-W1 10-W4 10-W7 10-W10 10-W13-67%

首次限购

10-W10 10-W13 10-W16 10-W19 10-W22 13W 10-W25

10-W16 10-W19 10-W22 10-W25 10-W28 10-W31

二次限购首次限购二限后周均同比↓36%

二次限购

10-W28 10-W31 10-W34

10-W3410-W37 10-W40 10-W43 10-W46 10-W49 10-W52 11-W3 11-W6

10-W37 10-W40 -33% 10-W43 7W 10-W46 10-W49 春节周 11-W1 11-W4 11-W7 11-W10 10 20 30 40 50 60 70 80 0 10-W1 10-W4 10-W7 10-W10 10-W13 10-W16 10-W19

北京商品住宅成交面积_万平方米

上海商品住宅成交面积_万平方米

二限后周均同比相当11-W90 10-W1 10-W4 10-W7 10-W10 5

春节周

限购会导致一线城市成交量明显的回落，其中首次限购影响时间为两至三个月，二次限购与春节、两会叠加，让成交量低位徘徊

数据来源：世联数据平台首次限购10-W2210-W25 10-W28

10-W1310-W16 10-W19

二限后周均同比↓4%

二限后周均同比↑27%

10-W2210-W25 10-W28

二次限购

10-W3110-W34 10-W37 10-W40 10-W43 10-W46 10-W49 10-W52 11-W3 11-W6 11-W9 10W +202% -91%

10-W31 10-W34 10-W37 10-W40 10

-W43 10-W46 10-W49 春节周 10-W52 11-W3 11-W6 11-W9 13W

深圳商品住宅成交面积_万平方米首次限购二次限购

+108%

广州商品住宅成交面积_万平方米

-81%

春节周

系列房地产资料下载,免费报告分享

0 8

首次限购二次限购

二次限购3月28日实施

厦门商品住宅成交面积_万平方米首次限购二次限购

大连商品住宅成交面积_万平方米

二次限购前成交量快速上涨

+284% 8W 春节周 +545%

-59%

春节周

10-W12 10-W14 10-W16 10-W18 10-W20 10-W22 10-W24 10-W26 10-W28 10-W30 10-W32 10-W34 10-W36 10-W38 10-W40 10-W42 10-W44 10-W46 10-W48 10-W50 10-W52 11-W2 11-W4 11-W6 11-W8 11-W10 11-W12 10 20 25 30

10-W13 10-W15 10-W17 10-W19 10-W21 10-W23 10-W25 10-W27 10-W29 10-W31 10-W33 10-W35 10-W37 10-W39 10-W41 10-W43 10-W45 10-W47 10-W49 10-W51 11-W1 11-W3 11-W5 11-W7 11-W9 11-W11

0 10-W1 10-W4 10-W7 10-W10

10-W1 10-W4 10-W7 10-W10 10-W13 10-W16 10-W19

限购令导致部分二三线城市成交下降，其中首次限购影响时间在两个月以内，而其它受限二三线城市成交量照涨，二次限购适逢春节，成交量在限购之前或之后有增长

数据来源：世联数据平台

首次限购

10-W1310-W16 10-W19

二限后周均同比↑89%

二限后周均同比↓16%

10-W2210-W25 10-W28 10-W31 10-W34 10-W37 10-W40 10-W43 10-W46 10-W49 10-W52 11-W3 11-W6 11-W9

10-W2210-W26 10-W29 10-W32 10-W35 10-W38 10-W41 5W 10-W44 10-W47 10-W50 春节周 11-W1 -59%

南京商品住宅成交面积_万平方米

二次限购后成交量上涨二次限购

二次限购+71%

天津商品住宅成交面积_万平方米

春节周

11-W511-W8 +142% 11-W11

系列房地产资料下载,免费报告分享

20 80

100

0 10-w13

首次限购

10-w15 10-w17 10-w19 10-w21 10-w24 10-w26 10-w28 10-w31 10-w33 10-w35 10-w37 10-w39 10-w41 10-w43

限后周均同比↓13%

青岛商品住宅成交面积_万平方米首次限购

长沙商品住宅成交面积_万平方米春节周

春节周

10-w46 10-w48 10-w50 11-w2 11-w4 11-w6 11-w8 11-w10 10 15 20 25 30 0 10-w3 10-w5 10-w8 10-w10 10-w12 10-w14 10-w16 10-w18 10-w20 10-w22 10-w24 10-w26 10-w28 10-w30 10-w32 10-w34 10-w36 10-w38 10-w42 10-w44 10-w46 10-w48 10-w50 10-w52 11-w2 11-w4 11-w6 11-w8 11-w10 5

10-W1 10-W3 10-W5 10-W7 10-W9 10-W11 10-W16 10-W18 10-W20 10-W22 10-W24 10-W27 10-W29 10-W31 10-W33 10-W35 10-W37 10-W39 10-W41 10-W43 10-W45 10-W47 10-W49 10-W51 11-W1 11-W3 11-W5 11-W7 11-W9 11-W11 10 15 20 25 0 10-W1 10-W4 10-W7 10-W10 5

首次限购城市，对成交量的影响各异，影响期限有待观察

首次限购无锡商品住宅成交面积_万平方米限后周均同比↓ 5成春节周

首次限购

10-W1310-W16 10-W19 10-W22 10-W25 10-W28 10-W31 10-W34 10-W37 10-W40 10-W43 10-W46 10-W49 10-W52 11-W3 11-W6 11-W9

长春商品住宅成交面积_万平方米

限后周均同比↑1成

春节周

系列房地产资料下载,免费报告分享

限购令对楼市的影响限购令

对限购城市成交量的短期影响明显。首次限购对丌同城市的影响如下：一线限购城市成交有明显回落，影响时间为2-3个月；部分二三线城市成交量回落，但影响时间在2个月以内。限购令会带来楼市反常表现：1、楼市购买力外溢，带来限购城市周边楼市成交量增长；2、部分城市限购前伴随有成交量的大幅增长(如深圳、广州等);3、个别二三线城市在限购后成交量大幅增长(如天津);4、限购带

来补缴社保税单及假离婚现象。第二轮限购，因不春节、两会叠加，及限购城市的增加，其对楼市的影响时

间估计比上一轮要长。

系列房地产资料下载,免费报告分享

保障房

调控政策信贷

系列房地产资料下载,免费报告分享

保障房的缺失，迫使广大中低收入群体在商品住房市场释放需求中国经济适用房供应占比情况30% 25% 20% 15% 24.9% 28.2% 25.0% 20.5% 14.8% 12.3% 7.8% 12.7% 5000 4000

30002000 1000 0

10%5% 0%1999 2000 2001 2002 2003 2004

8.4%

8.1%

7.2%

2005

2006

2007

2008

2009

99-09累计

经适房占商品住宅的竣工套数比 100%

商品住宅价格

80%60% 40% 20% 0% 新香加港坡荷兰波兰奥地瑞典利

各国及地区公共租赁住房占比

十二五末中国目标

英捷国克

丹麦

澳大亚

法国

芬兰利

日本

爱尔

比利

中国兰

瑞士时

德国

意大

挪威

葡萄

美西国班利

牙

元/平方米

牙

数据来源：国家统计局，Housing Statistics in the European Union 2004, CECODHAS-Housing European 2007

系列房地产资料下载,免费报告分享

近两年，保障房建设力度空前

2010年“新国十条”目标：2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。完成：2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户，均超过预期目标。

目标：2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

构成：棚房区改造住房：400万套，经适房和两限房：近200万套，廉租房：160多万套，公租房：近 220万套；合计需投资1.3万亿。

2011年“国八条”

系列房地产资料下载,免费报告分享

保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求关于保障房分流商品房需求的测算套数 (万套) 148 74 148 370 假定分流的有效需求 20% 60% — — 套数 (万套) 29.6 44.4 — 74

保障房类型公租房/廉租房经适房棚户区及危房改造合计

占比 40% 20% 40% 100%

分流比例 3.2% 4.8% — 8.0%

保障房中的公租房/廉租房和经济适用房将分流商品房市场中部分刚性需求；假定： 2010年370万套保障房全部推入市场，根据世联研究测算，这些供应将在2011年分流商品房市场8%的有效需求。由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅

范畴，因而我们预计2011 年，保障房将造成商品房市场被动萎缩3.2%(全国商品住宅2010年为9.31亿平，按单套100平计算，商品房市场一年的成交量大约为931万套) 备注：各类保障房占比参考各省份公布计划推算

系列房地产资料下载,免费报告分享

保障房对需求的影响保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求

保障房将分流商品房8%的有效需求，导致全国商品房销售面积相对萎缩3.2%

系列房地产资料下载,免费报告分享

保障房

调控政策信贷

系列房地产资料下载,免费报告分享

中国经济的“3〃8线”:08年以来货币政策是决定中国经济周期的核心力量中国经济周期变化10

CPI%

CPI>3%,GDP增速<8% 低增长、高通胀(滞涨)

CPI>3%,GDP增速>8% 08年：高增长、高通胀(过热) 08Q1从紧的货币政策08Q22010年GDP增速10.3%, 2011年2月仹CPI达4.9%

08Q3 410Q4

11年：10Q3 08Q4 10Q2 10Q1 09Q4

3%2

稳健的货币政策

CPI<3%,GDP增速<8% 低增长、低通胀(危险)09Q1 09Q2

10年：适度宽松的货币政策 CPI<3%,GDP增速>8% 高增长、低通胀(最优)7

-2

09年：宽松的货币政策5 6

-4

GDP%数据来源：国家统计局

系列房地产资料下载,免费报告分享

决定楼市未来量价走势的根本在于政府对流动性的管理M2与住宅总市值持平700000 600000 500000 400000 300000 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1995 1997 1999 M2 2001 2003 2005 2007 2009 05.7 06.1 06.7 07.1 07.7 08.1 08.7 09.1 09.7 10.1

M1领先于商品房销售价格同比14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4

200000100000 0

住宅总市值

M1同比

七十个大中城市房屋价格同比

M1与商品房销售面积同比保持同步80 60 40 20 0 -20 -40 99.2 00.2 01.2 02.2 03.2 04.2 05.2 06.2 07.2 08.2 09.2 10.2 40 35

居民中长期消费性贷款与销售面积同步25002000 1500 1000 500 0 07.2 07.10 08.8 09.6 10.4

100009000 8000 7000

3025 20 15 10 5 商品房销售面积累计同比 M1同比 0

60005000 4000 3000

居民中长期消费性贷款(亿元)

商品住宅销售面积(万平米)

数据来源：国家统计局、中国人民银行

系列房地产资料下载,免费报告分享

回收流动性将导致房地产业资金将全面收紧，中小开发商或受到限制近期部分开发商融资情况公司名称日期 12月16 日 1月4日 1月7日融资方式债券融资优先票据债券融资融资金额 30亿元 2.5亿美元 20亿元利率 6.875% (3年期) 13.5% (6年期) 10.5% (5年期) 7.5% (3年期) 9.25% (5年期) 11.75% (6年期) —

取消首套房贷利率优惠

商务部：加强监管外资进入房地产领域

瑞安房地产华南城

央行对部分中小银行实施差别准备金率

回收流动性央行加息

中骏臵业

恒大地产合生创展

1月14 日1月17 日 1月12 日

债券融资优先票据信托基金

92.5亿元

3亿美元 4000万美元

央行重启10亿央票发行