2011.10.11(成都)工业地产模式报告

工业用地运营模式报告

成都分公司营销策划部凯旋项目

报告目录

1

2 3 4

工业土地、工业地产界定

工业地产特征、模式及发展趋势 国内工业地产发展简况 成都工业地产发展现状

5

6

总部基地开发模式

凯旋项目开发借鉴

1

工业土地、工业地产界定

1.1、工业土地界定

工业土地 是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建 筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为 50年。

工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业

1.2、工业地产界定

为依托、地产为载体的工业物业总称。

工业地产之消费者

主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等 同于住宅项目中的个人、老百姓。

工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以 产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂 房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象， 集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业 物业总称。

工业地产之功能涵盖

行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、 商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、 人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、 会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的 服务功能。

2

工业地产特征、模式及发展趋势

属性特征

物业分类

开发模式

盈利模式

影响因素

开发风险

发展趋势

工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、 专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。

2.1 工业地产的主要特征

政策主导性强、专业性强

工业地产受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大； 工业地产和产业紧密联系，不同工 业地产必须满足不同产 业发展需求及功能要求；

投资大、投资回收期长

工业地产项目规模大，前期投入 大；资金占用周期长，投资回收 期限大于住宅房地产与商业地产；

区域性强

由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产 需求一致性较强；致使工业地产 在同区域的功能差别很小。

项目增值性

发展第三产业，实现二三产业 联动，拓展项目收入来源； 加强教育业、医疗卫生、文化 业、科技和体育等行业的发展； 优化产业配置，打造产业群； 都将促使项目价值提升

2.2 工业地产的主要物业类型

工业地产的主要物业类型 种类 物业特点 分布区域 未来发展 政策导向

选择交 通比较 发达

1、物流仓储 地区 ， 一般集 中建 设在靠 近海港 、 内 陆港

目前主 要分布 于长 未 来 物流 仓 储的 市 三角、 环渤海 和珠 场 需 求量 在 年均 增 三