项目管理机构运作方法及管理规章制度
时间：2025-04-30
借鉴
项目管理机构运作方法及管理规章制度
3.1 [北京]管理服务架构
项目总经理
客户督导
客户服务部
综合事务部
工程管理部
安全管理部
3.1.1 各部门职能描述
A. 客户服务部
a）负责客户报修、投诉、咨询、建议的受理及回复；
b）负责车位租赁及特约服务的办理；
c）负责客户的定期回访及联谊/客户资料的建档及管理；
e）负责与各项目组联络及督导；
B. 综合事务部
a）负责项目部职员的招聘、调配、评估、薪资核算、社会保险等工作；
b）负责项目部职员培训的策划、组织、评估及改进；
c）负责项目部办公用品、物料的采购/办公设备的维护及管理；
d）负责项目部的财务及收款；
e）负责项目部的行政事务，包括：计划、合同、公文、公章、信函、会议安排、会议纪要等；
f）负责项目部的档案管理；
g）负责项目部后勤工作的安排；
C. 工程管理部
a）负责别墅变配电、弱电、给排水、中水、热水、消防等系统的日常维修、保养工作； b）负责别墅房屋建筑、公共设施、家具的日常维修、保养工作；
c）负责各类机电设备大、中修计划的编制和组织实施；
d）负责编制别墅的水、电、气、热用量计划/负责水、电、气、热的定期抄录、统计、和分析/负责制定别墅的节能降消耗方案并组织实施；
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e）负责别墅各类外委工程的项目立项、预算编制、招标组织及施工监理；
f）负责各类工程图纸、资料的建档、保管及完善；
g）负责与供电局、自来水公司、燃气公司、热力厂等社会机构建立良好的业务关系；
D. 安全管理部
a）负责机动车辆出入及停放的指挥和疏导；
b）负责对别墅进出人员进行登记、验证及传达/对租户的搬迁、物品的进出进行验证和放行/对可疑人员进行盘问及监控；
c）负责对别墅重点部位及死角进行巡视，及时消除安全隐患；
d）负责对别墅公共设施的完好进行检查，发现问题及时上报；
e）负责监控系统的24小时值班；
f）负责别墅的消防检查、演习、宣传、防范及救护工作；
g）负责紧急情况的应急处理；
h）负责与公安、交管、消防等主管部门的定期沟通并建立良好的业务关系；
i）负责别墅内法律事务及纠纷的协调和处理。
3.2 管理规章制度
“没有规矩，不成方圆”。健全、规范的管理规章制度是我们实施科学管理、提供优质服务的依据。在[北京]的管理服务中，我们将严格按照ISO9001:2000质量管理体系的要求，并结合北京市物业管理法律法规及别墅的实际情况，制订一套完善的管理规章制度。 a. 管理纲要
物业企业使命
物业行动纲领
管理体系—总要求
管理体系—文件总要求
管理体系—管理纲要
管理体系—文件和资料控制
管理体系—记录控制
管理职责—管理承诺
管理职责—相关方需求和期望
管理职责—质量、环境、安全方针
管理职责—策划
管理职责—职责和权限
管理职责—管理者代表
管理职责—信息交流、咨询与沟通
管理评审
资源管理—资源提供
资源管理—人力资源
资源管理—设施及环境
资源管理—信息管理
资源管理—供方及合作关系
资源管理—自然资源和财务资源
服务实现—实现过程策划
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服务实现—服务设计和开发
服务实现—采购
服务实现—服务提供控制
服务实现—过程确认
服务实现—标识及其他控制
服务实现—测量和监视装置控制
测量、分析和改进—通用指南
测量、分析和改进—体系业绩测量
测量、分析和改进—内部审核
测量、分析和改进—服务过程监控
测量、分析和改进—服务产品监控
测量、分析和改进—不合格控制
测量、分析和改进—数据分析
测量、分析和改进—持续改进
测量、分析和改进—纠正预防措施
测量、分析和改进—损失的预防
b. 行政管理手册
公司组织结构图
物业项目部组织结构图
行政会议管理程序
行政公文控制程序
管理体系文件控制程序
管理体系文件编号作业指导书
流程图编制作业指导书
管理体系文件编制审批作业指导书
管理体系文件发放回收作业指导书
文件保密管理作业指导书
信息传递编码作业指导书
5S作业指导书
工作纪律管理作业指导书
职员行为语言规范作业指导书
档案管理程序
印信管理程序
车辆管理程序
劳保用品管理程序
就餐管理程序
职员行政奖惩管理程序
接待管理程序
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管理报告程序
法律纠纷处理程序
改进提案管理程序
文件记录控制程序
c. 人力资源管理手册
人力资源管理目标
管理者代表职位说明书
项目部职位说明书
人力资源计划作业指导书
职员职业生涯管理作业指导书
人力资源调配程序
职员招聘作业指导书
职员录用作业指导书
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