容积率、用地性质规划管理介绍

容积率、用地性质

容积率等规划内容简介2009 年 6 月 天津

容积率、用地性质

一、基本概念

二、法律法规对修改规划提高容积率、 法律法规对修改规划提高容积率、 改变用地性质的规定

三、案例介绍

容积率、用地性质

一、基本概念(一)容积率容积率是指在一定地块内总建筑面积与建筑用地面积比值 容积率=地块内总建筑面积/ 容积率=地块内总建筑面积/建筑用地面积 容积率是量化土地开发强度的重要指标，在通常情况下， 容积率是量化土地开发强度的重要指标，在通常情况下， 是指地上建筑面积的总和与建筑用地面积比值。 是指地上建筑面积的总和与建筑用地面积比值。 目前各地对容积率的计算都有具体规定。 目前各地对容积率的计算都有具体规定。

例：在一个4000平方米建设用地内，容积率规定为2.5, 在一个4000平方米建设用地内 容积率规定为2.5, 平方米建设用地内， 4000 x 2.5 = 10000 可建的建筑总面积10000平方米 平方米。 可建的建筑总面积10000平方米。

容积率、用地性质

容积率的本质 在制定城市规划过程中确定容积率指标的 根本目的， 根本目的，是为了控制一定区域内的人口密度和开发建设 强度。 强度。 如何正确确定容积率指标 容积率指标的确定要依据城市 总体规划确定的原则，根据建设用地区位、建设用地分类、 总体规划确定的原则，根据建设用地区位、建设用地分类、 建筑物使用功能、基础设施条件等因素提出。 建筑物使用功能、基础设施条件等因素提出。不能简单地 说容积率高就是好，或容积率低就是好。 说容积率高就是好，或容积率低就是好。 容积率指标怎样在规划管理中发挥作用 在日常的建设工 程规划管理中， 程规划管理中，管理人员需要依据一系列强制性指标和参 考各项指导性指标，对建设工程设计方案进行审查。 考各项指导性指标，对建设工程设计方案进行审查。单一 讲容积率没有太大意义。 讲容积率没有太大意义。

容积率、用地性质

容积率的制定过程 城镇体系规划

法定的城乡规划编制体系全国城镇体系规划 省域城镇体系规划

城市规划 镇规划

总体规划及各专项规划、 总体规划及各专项规划、 近期建设规划控制性详细规划

详细规划修建性详细规划

乡规划和村庄规划

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详细规划分控制性详细规划和修建性详细规划控制性详细规划主要内容： 控制性详细规划主要内容： 确定规划地区各类用地的界 线，提出建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制 指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建 筑类型；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红 线距离、建筑间距等要求；提出各地块的建筑体量、体 型、色彩等规划引导性要求；确定各级

道路的红线位置、 断面、控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管 线的走向、管径和工程设施的用地界线；确定公共设施 的位置、规模和布局；制定相应的土地使用与建筑管理 细则。

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举例

控制性详细规划

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各地计算容积率规定举例 北京《容积率指标计算规则》 市规发〔2006〕851号 北京《容积率指标计算规则》(市规发〔2006〕851号)1、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总 容积率系指一定地块内， 建设用地面积的商。 建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内 各栋建筑物地上建筑面积计算值之和； 各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积 其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。 的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况 建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》 下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T50353-2005)的规定执行；遇有特殊情况， (GB/T50353-2005)的规定执行；遇有特殊情况，按照 本规则下列规定执行。 本规则下列规定执行。 2、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)时，不 住宅建筑标准层层高大于 米 (2.7米 2.2米 建筑标准层层高大于4.9 论层内是否有隔层， 论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面 积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米 2.7米 积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2 不论层内是否有隔层， 米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层 水平投影面积的3倍计算。 水平投影面积的3倍计算。

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3、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不 办公建筑标准层层高大于 米(3.3米 2.2米 建筑标准层层高大于5.5 论层内是否有隔层， 论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面 积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米 3.3米 积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2 不论层内是否有隔层， 米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层 水平投影面积的3倍计算。 水平投影面积的3倍计算。 4、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)时， 当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米 2.2米 商业建筑标准层层高大于 不论层内是否有隔层， 不论层内 …… 此处隐藏：3411字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……