第4章 房地产开发与经营环境分析(0)

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第四章

房地产开发与经营 环境分析制作人 张奎 丁刚

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学习目标了解房地产开发与经营环境分析的含义及特 点 重点掌握房地产开发与经营环境分析的内容 运用适当的环境分析方法对一定的房地产项 目进行环境分析 熟悉房地产开发与经营机会选择的内容，并 结合环境分析的结果对一定的房地产项目进 行机会选择

了解房地产开发与经营风险分析的内容制作人 张奎 丁刚

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本章纲要第一节 概述 第二节 房地产开发与经营环境分析的原 则、内容 第三节 房地产开发与经营环境分析方法 第四节 房地产开发经营机会选择与风险 分析

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第一节

概述

一、房地产开发与经营环境的含义 房地产开发与经营环境，就是 影响开发与经营活动整个过程的外部 因素和条件的总合。

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第一节

概述

二、房地产开发与经营环境的构成 宏观环境从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素， 即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的 开发环境。

中观环境从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产 生影响的因素总和。

微观环境以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、 经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生 影响的因素的总和。

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第一节

概述

三、房地产开发与经营环境的特点1.关联性 2.可变性 3.相对性 4.层次性

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第二节

房地产开发与经营环境 分析的原则、内容

一、房地产开发与经营环境分析的原则1.客观性原则 2.全面性原则 3.比较性原则 4.预测性原则

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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容二、房地产开发与经营环境分析的基 本内容 (一)宏观环境1.政策环境(1)财政政策 (2)货币政策 (3)产业政策 (4)土地政策 (5)住房政策

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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容

2.经济环境(1)宏观经济条件 (2)居民经济收入和购买力

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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容

3.人口环境(1)人口总量 (2)人口的年龄结构 (3)人口的地理分布 3 (4)家庭结构

4.自然环境 5.技术环境制作人 张奎 丁刚

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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容

(二)中观环境1.我

国房地产市场的法制体系房地产法律 国务院颁布的房地产条例 国务院相关部委颁布的行政规 与房地产企业营销有关的其他法律

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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容

2.房地产市场态势(1)房地产市场周期市场整理阶段 市场稳定阶段 项目开发阶段 过度建设阶段

(2)房地产市场特点

3.房地产行业规范制作人 张奎 丁刚

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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容

(三)微观环境1.区域地理位置特点(1)区域自然环境特点 1 (2)区域的经济地位 (3)区域的社会地位 (4)区域的交通便捷程度

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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容2.区域经济发展战略与发展规划(1)区域经济发展战略 (2)区域规划

3.区域房地产市场发展特点 3(1)区域居民及分布特点 (2)区域居民收入与购买力 (3)区域居民的消费特点与习惯 (4)区域竞争项目分布及相关影响因素制作人 张奎 丁刚 BACK

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第三节 房地产开发与经营环境分析方法 (一)多因素加权分析法多因素加权分析法是美国一家商业风险 服务公司编制经营环境风险指数所采用 的一种方法。

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第三节 房地产开发与经营环境分析方法包括15个方面的经营环境因素，且依据 重要性，确定具体权数最高权数是3,表 示最为重要。每一项最高分值是4,该项 条件被认为最佳可得4分。各项的总权数 是25,最高值则为100。数值越高则表 示环境条件越好。

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