京 门 大 厦 市 场 调 研 报 告

北京市宏观分析 区域经济环境分析 本项目商圈分析 商业项目分析 消费者调研分析

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北京市宏观分析

2003年，我国城乡居民消费稳定增长，人民生活水平不断提高，经济 增长速度远高于世界平均水平，表明现阶段我国经济正处于高速、平稳、

健康的发展阶段，经济发展优势明显并具有较大的市场潜力。在全国经济发展大好形势的带动下，北京市总体经济状况在2003年度 表现突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合素质

在全国名列首位。

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北京市宏观分析北京市2003年全年经济运行趋势图

14 12 10 8

12.7 12 12.1 10.4 9.6 9.7 9.9 10 10.1 10.1 10.5

4000 3500 3000 2500 2000

6 1500 4 2 0 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1000 500 0

累计地区生产总值

当年累计增速

去年累计增速

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北京市宏观分析1991-2003年北京市GDP数值统计表4000 3612 350012.1 13.5

16 14 313012.4 10.2 9.6 9.2 9.8 11

300011.6

281810.4 11.2 10.5

12 10 8 6 4 2

2479

2500 2000 1500 1084 1000 599 500 01991 1992 1993 1994 1995 1996 9.5

21742011 1810

1616 1395

709

864

01997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

GDP(亿元)

增长率(%)

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北京市宏观分析北京市2003年国民经济保持快速健康发展。初步统计，2003年全市实现生产 总值3611.9亿元，比上年增长10.5%,实现了预期增长目标，经济增长率连续5年

保持在10%以上。人均生产总值达到31613元，比上年增长9.2%,按当前汇率折算，约合3819美元。 上述统计资料表明，2003年北京市经济发展显示出了强大的活力，GDP增长

速度连续4年超过10%,继续保持了近几年快速增长的发展趋势。预计随着国内需求的稳步扩大、经济结构调整的进一步实施，未来几年北京市经济环境将更加优 越和趋于完善。

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北京市宏观分析北京历史社会消费品零售总额统计表2500 13.9 2000 11.6 1500 1195 924 1000 1052 1313 9.9 1443 9.9 1594 10.4 1745 14.5 13.7 1917 14 12 16

9.9

10 8 6 4

500 2 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 0

社会消费品零售额

增长率

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北京市宏观分析北京市历年平均工资统计图

元 30000 25000 20000 15000 10000 13778 1999年 18640 15726 25312 21852

2000年

2001年

2002年

2003年

平均工资

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北京市宏观分析北京居民消费价格指数统计图

115 111.6 110 105.3 105 103.5 102.4 103.1 100.2 100 100.6 98.2 95

90 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

消费价格指数(%)

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北京市宏观分析2003年北京市消费市场热点突出。全年实现社会消费品零售额1916.7亿元， 增长14.5%,扣除价格因素，实际增长16

.6%。结构升级成为推动消费需求增长 的重要因素，消费热点主要集中于住房、交通和通信等领域。全年销售商品住宅 1771.1万平方米，增长10.4%,实现销售额789.2亿元，增长10.1%;销售各类汽 车40.8万辆，实现零售额305.2亿元，分别增长56.6%和51.2%。城镇居民人均消 费支出11123.8元，增长8.1%。其中，服务性消费比重达到30.3%,与上年基本 持平；城镇居民人均用于交通通信方面的支出1688.1元，增长32.8%。全市最终 消费率为53.1%,比上年提高1个百分点。

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北京市宏观分析根据以上之北京市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入、居民消费指

数(衡量商业市场发展状况的关键指标)发展现状可以看出，通过自身调整和市场经济调节的双方面作用，现阶段北京市商业市场已经摆脱了旧有经济体制下的发展框架， 开始进入稳定、高速的攀升时期，商业市场整体发展趋于合理化、市场化和正规化， 并逐步向较为发达、较为成熟的商业市场格局靠拢。 综上所述，在宏观经济不断发展、居民整体消费能力稳步提高等各项利好因素 的推动下，商业消费需求市场将进一步放大。总体而言，在未来一段时间内，北京市 商业市场将面临最好的发展契机，商业物业的开发将具备较理想的市场前景。可以肯 定，从宏观经济发展角度考虑，本项目商业物业的开发将具备较强的可行性。

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北京市宏观分析2003-2006年商业物业供应量分布统计图14 12 12 10 15.60% 8 15.00% 20.00% 23.20% 20.00% 25.00%

66 4 4 5.80% 2 0 东城区 西城区 朝阳区 海淀区 崇文区 宣武区 大兴区 石景山 回龙观 8.70% 5

7.00%3 6.90%

9.10% 2

10.00%

1

1

1 3.70%

5.00%

0.00%

数量

规模比例

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北京市宏观分析北京商业物业市场供需关系分析根据北京市商委资料表明，北京市居民人均商业需求面积目前为0.8平方米左右，

与国际、国内发达城市商业水平仍存在明显差距，按照现阶段北京的经济发展速度、城市知名程度推算，商业需求量应继续迅速扩大。 从总体供应状况角度分析，北京市商业市场除局部区域将出现过剩现象外，整体

市场供需关系将继续保持较良好的发展趋势。本项目区域周边商业发展落后、商业设施缺乏，因此在未来相当长时间内，不会出现局部商业供应过剩的现象，整体发展形 势看好。

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北京市宏观分析 ——2004上半年北京商情分析总体状况2004年上半年，北京市虽出现了禽流感及非典疫情反弹等不利因素， 但政府及时实施有效管理，使得我市社会经济发展未受严重影响，商业经 济整体运行依然良好，北京商情指数持续在较高水平上运行，除零售价格

指数低于去年同期水平外，各项分指数走势均明显高于去年同期水平。

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北京市宏观分析 ——2004上半年北京商情分析商业企业运营状况指数113.0 112.0 111.0 110.0 109.0 108.0 107.0 106.0 105.0 104.0 109.2 108.0 108.0 107.6 108.9 107.4 109.9 110.7 111.5 111.4 112.5 111.2

1月

2月

3月

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9月

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11 月 20 03 年

20 03 年

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20 03 年

20 03 年

20 03 年

20 03 年

商业企业运营状况指数变化不明显上半年，商业企业运营状况指数走势变化不大，3月份稍有降低，为111.5,仅较半 年最高点2月份的114.3低2.8个点。上半年各月指数全面高于去年同期水平，半年平均指 数为113.4,比去年同期平均指数高5.2点。

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20 03 年

12 月

北京市宏观分析 ——2004上半年北京商情分析批发业企业运营状况指数115.0 114.0 113.0 112.0 111.0 110.0 109.0 108.0 107.0 106.0 105.0109.7 108.6 111.0 110.4 111.2 112.4 112.7 112.1 113.9 113.3 113.3 113.2

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

批发业企业运营状况指数温和上升批发企业运营状况指数一季度呈“V”型走势， 1月份创历史新高115.6后2月份降低到 112.1,3月份又回升至114.0,波动明显。二季度走势则起伏不大，分别为116、115.5和 116.4。总体呈温和上升走势，且各月指数均高于去年同期指数，月平均指数114.9,比去年 同期平均指数高4.3点。

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9月 20 03 年 10 月 20 03 年 11 月 20 03 年 12 月

20 03 年

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20 03 年

20 03 年

20 03 年

北京市宏观分析 ——2004上半年北京商情分析餐饮业企业运营指数112.0 110.0 108.0 106.0 104.0 102.0 100.0 98.0 96.0100.8 109.1 107.6 107.6 107.8 105.9 105.4 110.2 110.1 110.0 110.2 108.9

餐饮企业运营状况指数上半年总体走势呈小“V”字型，波动较小，半年最高点111.3 出现在1、5月份，分别比去年同期高3.7和10.5点，最低点108.7出现在3月份，但比去年 同期仍高0.9点，其他月份也较去年同期有所增长。

1 20 月 03 年 2 20 月 03 年 3 20 月 03 年 4 20 月 03 年 5 20 月 03 年 6 20 月 03 年 7 20 月 03 年 8 20 月 03 年 20 9月 03 年 1 20 0月 03 年 1 20 1月 03 年 12 月

20 03 年

餐饮企业运营状况指数呈小“V”字型走势

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北京市宏观分析 ——2004上半年北京商情分析零售业企业运营状况指数113.0 112.0 111.0 110.0 109.0 108.0 107.0 106.0 105.0 104.0 103.0112.5 110.7 109.5 107.8 106.8 106.2 107.9 108.1 109.7 110.7 110.7

107.5

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

零售企业运营状况指数波动剧烈上半年，零售企业运营状况指数波动剧烈，一季度呈明显的倒“V”字型走势，3个

月的指数分别为113.3、117.6和111,2月份的117.

6创历史新高。二季度总体走势相对平缓，在3月份的基础上小幅微升，指数分别为112.5、113.5和112.8,各月均较去年同期 有不同程度的增长。

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9月 20 03 年 10 月 20 03 年 11 月 20 03 年 12 月

20 03 年

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20 03 年

20 03 年

20 03 年

北京市宏观分析 ——2004上半年北京商情分析零售市场指数120.0 115.0 110.0 105.0 103.9 100.0 95.0 117.6 114.2 115.6 113.5 113.5 109.9 109.0 112.1 113.5 116.1 117.0

20 03 年 1月

20 03 年 2月

20 03 年 3月

20 03 年 4月

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20 03 年 8月

20 03 年 9月

20 03 年 10 月

20 03 年 11 月

零售市场指数走势温和上半年，我市消费品市场保持良好的发展势头，各月零售市场指数全面高于去年同期，月平 均指数为117.3,高于去年同期6.6点。总体看受假日经济影响明显：1月份适逢春节，当月实现社 会消费品零售额187.7亿元，创单月零售额最高纪录，零售市场指数最高点119.4也出现在1月份， 主要受春节集中消费的影响；5月份，在“五一”长假的带动下，当月实现社会消费品零售185.5 亿元，为自1999年有黄金周以来单月销售最高额，5月份的零售市场指数119.1成为今年零售市场 指数的次高点。

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20 03 年 12 月