物业服务“管作分离”模式的探索与实践(11)

物业服务 管作分离

服务品质的提升带来物业业主对科瑞物业服务品质的认可，公司物业服务费的收缴比例也在”管作分离”模式的推广中逐年提高（图9）。其中，一家有着三十万平方米，三千多户居民，管理费只有1.50元／平方米／月的世纪同乐小区，其2010年物业服务费的收缴率竟然达到了99.19%。

科瑞物业在业内和社会上的评价也逐年见好。公司在2006年被评为上海物业百强企业第三名，2007被市房地局列为“金牌服务企业”，2008被评为上海市中小企业“品牌企业”和“品牌产品”，2009获上海市质量管理奖，成为上海市3000多家物业服务企业中能获此殊荣的15家企业之一，2010年获上海市物业管理行业诚信承诺AA级企业，2011年中国物业管理协会庆祝行业30周年首次进行的全国物业服务企业100强评选，科瑞物业荣幸地名列第41位，名列上海第7位，同时获上海市物业管理行业诚信承诺AAA级企业。 2006年9月公司接管的上海国际丽都城项目时，其市场房屋平均价为2.2万元／平方米，相邻小区中凯城市之光项目市场房屋平均价为4.2万元／平方米。而2009年，国际丽都城项目市场房屋平均价升到4.8万元／平方米，邻小区中凯城市之光项目市场房屋平均价升到5万元／平方米左右。在同样的市场环境下，房价从差距2万元到2千元左右，国际丽都城项目的升幅之所以远远大于中凯城市之光项目，科瑞物业作为专业管家的优质、稳定的服务创造了和谐环境功不可没。国际丽都城在科瑞物业的物业管理服务下，连年获得所在地上海市和静安区“情系居民的‘管家人’”、“迎世博，静安最美小区”、“与业主同心－共建文明、共享文明”等多项表彰，业主们高兴地说科瑞物业与专项服务企业完全像一家人，“管作分离”后的优质物业服务充分彰显了促进物业保值增值的功效。

最后，企业经济效益明显提升。很多人担心实行“管作分离”会带来成本上升，利润摊薄，实际上是否一定如此呢？科瑞物业的实践使我们感受到，专业公司在承揽专项服务业务的同时，也承担了原本由物业服务企业负责的人员招聘、录用、培训、解聘、福利、薪酬、伤残、纠纷等大量管理成本和风险，承担了原本由物业服务企业需要购置的设备和物料。专业公司有其社会化细分后专业服务优势和集约设备工具和专业人才的优势，同等条件下与物业服务企业相比能降低一定的综合成本。所以，物业服务企业即使按实际该条线支出成本标准将作业事务外包后，对物业服务企业来说降低了企业总部的行政管理成本，对专业服务企业来说由于集约化运作同服务标准下可节省一定的成本。当然，由于目前中国营业税制的政策因素，外包成本必须包含服务供方的纳税费用，实际增加了物业服务企业的负担，所以从整体效益来看，“管作分离”模式对某一个物业项目而言，并不一定能显示出经济上有多少增长，可能在一定程度上还由于重复纳税造成成本有所上升。但对于企业整体而言，专业提升，轻装上阵，企业发展加快，整体经济效益必然大大提高！尤其是，物业服务企业每年还要面对和消化通胀加快、劳动力成本逐年高涨问题，“管作分离”后物业服务企业可以和服务供方一起来共同化解成本快速增长的困难。