物业管理公司年度工作计划

二十一世纪跨入了第十个年头，公司物业从蹒跚学步经过10年

的风风雨雨，取得的显著成绩大家有目共睹。回首年的各项管理工作，使我们清醒地看到，行业的快速发展和客户的需求不断更新，

决定了社会对物业管理行业寄予了更高的期望，让我们看到我们的

工作距离我们提出的“顾客的满意是我们永远的追求”还有一定的

差距，我们不能有丝毫的自满和懈怠，必须保持清醒的头脑，努力

克服不足，更加精心地为我们客户提供优质服务，才能不断开创公

司发展的新篇章。

从新项目拓展、进驻的艰辛和坎坷，要看到公司发展既面临着机遇，同时也面临着严峻的挑战。在世界金融危机和经济危机逐步侵

蚀我们的关键时刻，增强全员紧迫感、责任感、使命感，抓住机遇，敢于应对挑战，努力化解风险，需要全体员工总动员，全力以赴面

对各种困难和挑战，需要我们承受的东西太多太多。在这关键时刻

我们的管理核心需要有超前的意识指导，需要有明确的定位方向，

需要有坚强的团队领军，需要有团结一致的力量来推动我们的事业，以应对各种危机和顺应行业以及社会发展规律，让我们始终保持主

动地位和清醒的头脑，去开创公司的新天地，描绘公司的新蓝图。

一、工作指导思想

在新的一年里，继续坚持“客户满意”的科学发展观和规范服务、创新发展的理念;抓住机遇做好市场拓展理性发展，调整经营思路，

优化项目，整合资源，节能降耗，开源节流，有效地保持持续发展

态势;贯彻劳动合同法，维护企业与员工的利益，实现共赢;强化管理，加强考核，落实制度，重在执行;加大培训和考核力度，提高员

工的综合素质，营造学习氛围;继续发扬团队精神，打造公司核心团

队的凝聚力，推动各项工作健康、有序、快速发展，维护企业与员

工的利益，实现共赢，构建和谐公司新篇章。

二、经营思想及计划指标：

(一)经营思想：

根据行业发展及公司发展趋势，结合实际，拓展多方经营范围，发挥企业优势、强化经营管理，开源节流降低经营成本，增强企业

的生存和发展能力。

1.强化管理与服务工作，提高企业竞争力。

在行业市场竞争日益激化和变革发展的情况下，全球金融危机对物业管理行业虽未受到大的冲击，但前景不容乐观，因此，在当前

环境下，怎样在激烈的市场竞争中洞察先机，降低经营成本，提高

服务质量必须提到我们的日程上来。急

需认真分析公司目前各项目经营情况，研究企业的发展方向，强化节能降耗，开源节流的经营的理念，以实现公司持续发展的目标。

2.多方寻找社会与市场资源，杜绝拓展盲目性。

2009年在拓展新的项目时，一定要认真审视项目的品质，要把

重点放在高档物业的项目上，详细了解新物业的各种真实的信息资料，根据项目的实际情况和我公司的发展趋势，关键要充分分析项

目能否给公司带来良好的经营效益，全面分析公司目前的人力、物

力的资源情况，为领导当好参谋，理性发展。力争把拓展的目标转

移到企业效益好、项目品质好、客户素质好的高档物业、写字楼、

办公楼、商厦等，真正实现公司从国家机关后勤改制项目走进市场

化的战略大转移。2009年至少要增加2个高端物业项目，用3-5年

时间实现年营业额过亿元，建立具有良好知名度及美誉度的公司品牌。

3.发挥企业优势与服务品质，增强企业凝聚力。

对现有管理项目进行认真、细致、彻底分析，合理规避各类劳动和经营风险，最大限度维护企业利益，提出切实可行的办法减少企

业损失。对人力、物力进行资源整合，达到公司与项目上下互动、

形成企业合力。

4.研究经营策略与服务收费，认识经营重要性。

物业管理行业是微利企业，因此，我们的管理团队要认识到经营策略与收费工作是公司能否正常运转的生命线，也是企业经营的经

济支柱，更是全年工作的主线。依靠我们合同的服务费用只能基本

维持我们日常成本，如果不开展多种经营或降低经营成本，很难保

障我们员工的切身利益，更谈不上公司的可持续发展，容易形成恶

性循环。我们必须发挥我们的主人翁优势，将经营工作和收费工作

渗透到每一个员工心灵深处，贯彻全年，对公司应收的各项费用做

到应收尽收。每个项目、每个部门按公司规定有效地完成公司下达

的各项考核指标。

三、继续贯彻劳动合同法，完善劳动制度，严格劳动纪律，促

进企业和谐发展。

(一)劳动合同法颁布1年来，公司在完善劳动合同法的基础上，2009年我们将继续加强劳动合同的管理工作，认真贯彻《劳动合同法》和《劳动合同法实施细则》，完善劳动制度，严格劳动纪律，

加大考核监督力度，优化员工队伍，提高员工素质，充分调动员工

的积极性，修订劳动人事管理规章制度，维护企业内部和谐稳定的

劳务关系。

(二)严肃劳动纪律，规范企业管理，促进企业和谐。

劳动纪律是企业为维持生产经营秩序，保证劳动合同得以履行，要求全体员工在集体劳动、工作、生活过程中以及与劳动、工作紧

密相关的其他过程中必须强化企业管理，严肃劳动纪律、奖勤罚懒、奖优罚劣、树立正风正气、激励员工积极向上，提高公司的整体管

理水平，制订了考核管理办法。对考核范围、考核依据、考核原则、考核内容、考核办法、奖励处罚等都做具体的规定。通过考核发现

人才，对业绩突出的不管是一般管理人员还是操作层，不拘一格，

择优使用，给以提拔。同时严格考核，从严制企，规范管理。

不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下公司工

作计划：

z物业公司自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入营运管

理阶段，为了能使物业公司达到集团领导的预期(独立运营，自负盈亏)，z物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加

强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通

和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高业

主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社

会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：

一﹑充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能

动性和增强主人翁意识。

1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取

基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。

2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边

环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。

二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主(住户)服务意识。

为了提升服务水平，我们将推行"全员首接责任制".每一位员工

都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务

中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终

完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进"一站式"全新的服务理念。

三﹑激活管理机制

1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。

2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向

业主公布管理处常设(报修)电话，全方位聆听业主的声音。

3﹑制定切实可行的管理措施，推行"首问责任制".

4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。

5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表

现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。

7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的

凝集力。

四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。

1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零;向物业公司主管部门有效投诉为2%,投诉处理回访率100%.

2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。

3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%.

4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。

5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任

事故发生。

6﹑管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区

活动;充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报

刊摘要等内容的板报。

7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。

8﹑物业管理服务费收缴率达95%以上;物业管理报告每年度向业

主公布一次。

五﹑加大培训力度，注重培训效果。

管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：

1.新入职培训

为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖

惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责

任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可

以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。

岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、

员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。

2.在职培训

培训内容：

1、z物业公司的各项规章制度

2、z物业公司的《员工手册》

3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构

4、各部门相关的专业知识

通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。

六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。

1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能

合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。

2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务

礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。

3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有

的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。

4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任

心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清

洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。

5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼

层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密

制度、借查等规章制度。

6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主

车辆按固定车位停放;临时车辆采用临时收费管理;对需要保管的车

辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。

7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来

人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理

工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设

备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。

七、做好接管验收工作

新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保

所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感

验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合

业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;接管验收是物业

管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广

泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力

的政府评价行为。

八、开展多种经营与措施

管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建"社区经济圈",力争实现管理费收支平衡。

1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。

2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。

3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。

4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。