寰城·南方国际(孝感) 寰城 南方国际(孝感)商城 南方国际 营销策略总纲营销策划部 2011.03.18

自2010年下半年筹备以来，项目前期工作逐步完成：总体规划已初步确 定，一期控制性详规已通过评审，修建性详规进入专家评审流程，营销(招 商)工作即将全面展开，工程招标进行中…… 就营销工作而言，借2010年春节这一重要节点和奠基仪式活动，前期做 了局部的点式推广工作，未能形成足够的市场影响力。 值此营销招商工作即将再次起航之际，我们就项目整体营销策略与一期 招商策略提出初步的系统想法与领导沟通，希望有助于领导决策，以便指导 后续营销工作的开展，实现工作目标的高效达成。

本报告的思路市场情况 指导 项目定位及价值点挖掘 指导 营销策略制定 指导 营销执行

本报告的结构一 二 三 四 五 六 市场简析 项目基本分析

一期营销策略

一期推广策略

一期招商策略 一期销售组织

一、市场简析

1.商业地产市场简析 2.建材市场简析 3.政策面简析

商业地产市场简析市场供应量较小，预计2011-2012年开始进入井喷期 年开始进入井喷期 市场供应量较小，预计 孝感市商业地产项目较少，2009年以前，预计年均入市商业 物业约2-3万平米；2010年以后随着东城区新项目的开发提速， 商业物业供应量相应增加，加上南城两大商业地产相继入市，预 计2011-2012年开始进入市场供应的井喷期。 价格上升速度快 商铺价格呈现明显的不均衡状态，且整体上升速度较快， 2010年新开大盘均价快速攀升至16000-20000元/平米。 物业形态及模式相对单一 物业多为大型社区商业/街铺形式，以出售自营为主，多数业 态为服饰、休闲、餐饮。 顾客投资意愿高 孝感市投资领域较狭窄，持币待购的潜在投资者较多，商铺 投资意愿较高。

启示一： 市场处于上升阶段， 启示一： 市场处于上升阶段，项目面临较好的入市时机， 项目面临较好的入市时机，应 抓住机遇，尽快入市， 抓住机遇，尽快入市，抢

占先机 启示二： 启示二：利用市场价格的不均衡，首期打价格差策略， 均衡，首期打价格差策略，低 价入市，低开高走， 价入市，低开高走，逐步实现 项目价值最大化

启示三： 启示三：项目整体定位体现差异化以及高度。 差异化以及高度。

注：以上主要针对孝感市主城区 6

商业地产市场简析竞争项目目前孝感的商业地产项目较少，与本项目处于同一层级的几乎没有，但从项目对顾客(投资 客或经营户)的截流角度和入市时机来看，荣生广场和铜锣湾广场可能是项目的主要竞争对手。项目 指标 位置 规模 业态组合 整体

定位 租售政策 租售价格 项目进度 运营管理 入市时间 开业时间 荣生广场 北京路转盘西南角 总建面约5.5万方(含商业裙楼约4万方 ，步行街1.5万方) 百货/步行街/餐饮/影院 时尚/潮流消费地 商业步行街售后返租，承诺回购 街铺均价16000-18000,返租7% 步行街已基本建成，进入外立面装饰 统一管理 一期2011年1月开盘，二期约年底入市 一期预计2011年底开业 铜锣湾广场 北京路转盘西北角 约8.5万方，其中家居广场约3 万方，酒店式公寓2.5万方 家居/酒店/公寓 家居MALL 地下工程 预计2011年中 预计2012年中 本项目 北京路转盘处，老澴河以 南 150万方 专业市场/大型家居专业 店/公寓/酒店/写字楼等 市场综合体 统一管理 预计2011年三季度 预计2012年三季度

建材市场简析城市化进程加快，建材需求规模快速发展 孝感市城市化进程正在加速，新城处于建设期，建材需求 规模发展快速，市场潜力大。 建材消费外流倾向明显 由于紧邻武汉，孝感主城区乃至大孝感区域中高端建材消 费外流至武汉的倾向比较明显。 本地市场供给以中低品牌的中小街铺为主，零售比例90%以 以 本地市场供给以中低品牌的中小街铺为主，零售比例 上，批发商极少，下级县市进货渠道多为武汉或外地厂家 经营场所主要为租赁，租金水平平均在20-30元/平方左右， 元 平方左右， 经营场所主要为租赁，租金水平平均在 经营户对购买商铺投资兴趣较大 经营户对购买商铺投资兴趣较大 大型家居建材市场较分散，且平均规模不大，档次以中低档为 主

启示一： 启示一： 建材市场需求空间较大， 较大，项目定位需考虑对本地 外流消费者进行截流， 外流消费者进行截流，同时吸 引大孝感地区消费者

启示二：本地零散中小商户 启示二：居多， 居多，招商对象需在相当程度 上依赖外来客商

启示三： 启示三：品牌商家的入驻不仅将提高项目档次， 仅将提高项目档次，还 将在很 大程度上吸引中小商户跟风。 大程度上吸引中小商户跟风。

政策面简析住宅市场调控高压，住宅投资开始转向商业地产投资，一、二线城市投资者转战三、 四线城市 今年1月，国家出台“新国八条”继续对住宅市场投资进行打压，提高第二套房首付 比例，严格限制第三套房购买，武汉等城市已出台操作细则。 汉孝一体化战略实施，孝感城市化进程加快 孝感市高度重视物流产业发展，支持商贸物流市场建设

启示一： 项目定位应抢占政策高度，大打政策牌，利用政府/政策的公信力 政策的公信力， 启示一： 项目定位应抢占政策高度，大打政策牌，利用政府 政策的公 …… 此处隐藏：2327字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……