中国房地产指数系统

项目购房投资测评

中粮万科长阳半岛购房投资测评

测评结果：AA【交通便捷，社区配套完善，企业实力雄厚，性价比高】

项目交通便利，社区配套成熟，产品设计针对刚需购房者，以 80-90 ㎡的紧凑户型为主，精装修交房，企业实 力雄厚，全程参与项目开发与后期物业管理。在综合考虑项目影响因素的基础上，通过市场比较法、成本法、 收益法对其进行测评，结果显示，2 月测评价格低于成交均价 1.0%，因此我们将中粮万科长阳半岛测评为AA 级。 中粮万科长阳半岛月度成交套数及价格 n 2 月项目测评价格 15854 元/平方米，低于成交均价 1.0% ，每平米相

差 167 元。

基于中国房地产指数系统样本，我们选取 3 个项目作为可比案例，在

分析现有信息基础上，并综合考虑影响项目价值的各项因素，分别运用市

场比较法、收益法进行测算。

1) 市场比较法测算项目价格：16305 元/平方米

2) 成本法测算项目价格：15563元/平方米

数据来源： CREIS中指数据 3) 收益法（典型投资者收益模式）测算价格：14793 元/平方米

中粮万科长阳半岛户型基本信息

主力户型 85平米

户型结构

成交均价

单套总价

首付款（30%）

按揭贷款

按揭方式

月均还款 2室2厅1卫 16021元/㎡ 130-150万元 41万 20年 等额本息 7419元/月 综合当前市场现状，确定中粮万科长阳半岛在价值定义和测评假设限 制条件下的测评价格为 15854元/平方米，与实际成交均价相差 167 元。 n 套总价 130-150 万元，适合具备一定经济能力的自住型购房者。

中粮万科长阳半岛主力户型 85平米， 20 年贷款计算， 首付为 41 万元， 月均还款 7419 元。按照房贷占家庭收入 30%比例计算，购买该户型家庭年 收入预计 30万左右。 另外，根据调查周边同类产品的月租金为 1800 元左右，按年空置率 5%，年运营费用8%计算，每年纯收益约 1.9 万元，因此我们认为该项目目 前不适于进行投资。 n 测评时间：

2012年3月

测评机构：

中国指数研究院

中国房地产指数系统

联系电话：

（010）59306977/78

联系地址：

北京市西城区西直门外大街 1 号西环广

场T3-8层核心优势： 交通：距京港澳高速 3公里，步行五分钟可达轨道交通房山线长阳站， 选择自驾车或乘坐公共交通工具出行均较便捷。 社区规划：项目总建筑规模 100 万平方米，是长阳板块在售最大的综 合性居住区，内部规划建设 18万平方米的生活配套，并引入知名学校及医 院，为业主营造便捷的生活环境。 市场表现：项目自 2010 年入市以来累计推出房源 4567 套，去化率达 到 85%，获得 2011 年北京商品住宅销售套数第二名，市场认可度居高。 企业实力: 项目系万科集团与中粮集团联合开发，万科集团全程参与 项目开发与后期物业管理，为业主提供更加完善的产品与服务。

说明：“中国房地产指数系统项目购房投资测评” 是中国指数研究院、 中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测， 结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评房地产项目投资消费价值。我们郑重声明，本报告中的内容均为真实准确的，测评结论 基于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。 

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