房地产投资的风险识别与评价

政策、文化、经济环境的多样性,使房地产市场具有太多的不确定性因素和未知的风险,然而房地产开发商既需要依托市场,更需要开拓市场,因此,对房地产投资风险进行识别与评价,可以使开发商更加具体地把握房地产投资的潜在风险,并且分析来自各方面风险的可能性大小与程度高低,以便根据房地产经营的具体情况,区分投资的轻重缓急。

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房地产投资的风险识别与评价。彭勇邵鲁宁王琛摘要政策、文化、济环境的多样性，房地产市场具有太多的不确定性因素和未知的风险，经使然而房地产开发商既需要依托市场，需要开拓市场，更因此，对房地产投资风险进行识别与评价，以使开发商更加具可体地把握房地产投资的潜在风险，并且分析来自各方面风险的可能性大小与程度高低，以便根据房地产经营

的具体情况，区分投资的轻重缓急。关键词房地产投资；险识别；糊评价风模

一

、

房地产投资中的风险识别

包括市场供求风险、率风险、买力风险利购

1 .房地产投资的风险特性 房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、营、理和服务等房地产业的基本经济活动经管中，期将来获得不确定的收益。房地产投资是以进行房地产开发和经营的基础，的结果是形成它新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个

等。例如市场风险因素包括：品房的市场前景、商企业的营销能力、目开发总体及单体策划规划项水平、型及单价确定贴近市场程度、宅产业的户住竞争程度；率风险指：于利率发生变动，起利由引

房地产行市变化，而给房地产投资者带来的损从失；买力风险指：于通货膨胀、币贬值、买购由货购力下降而给房地产投资者带来的风险。 ()会风险因素 2社包括人文社会环境等因素变化带来的风险。 社会要求来自各个方面，地产项目是和地域分 房不开的。要考虑项目在城市中的作用、周围道与路、场等公共空间的关系，城市景观中所充当广在的角色以及所在地区的建筑风格特色、筑限高建与体量大小等，做到与城市景观有机结合在一应

投资活动过程中，益与风险是同时存在的，别收特

是处在经济转轨时期的中国房地产投资，险更风是在所难免。鉴于房地产项目投资周期长、入投资金量大，受外界因素影响显著的特点，而使且因

其具备了一些风险特性，体表现如下：具 多

样性：于房地产投资过程涉及社会、 由经济、术等各个方面，以其风险表现为多样性，技所 相互之间变化呈现复杂的关系。 变现差：地产项目投资大，期长，房地房周而产市场又是不完全市场，此，地产投资不同于因房存款、债等可以随时变现。国

起，映社会公众利益，市环境品质及总体经济反城效益等多种价值取向。(经营管理风险因素 3)包括经营者综合素质及开发建设经验、目项 的组织管理体系的规范程度、营者获取并处理经各种信息的状况、策的科学性。例如项目投资决规模、式、点、型选择风险，织管理风险方地类组等。相同类型的房地产项目，什么有的亏损，为有的盈利，大程度上决定于对房地产项目的管理很

补偿性：发商进行房地产项目投资时，为开是了获得高额收益，取得风险回报或风险溢价。即 激励性：润与风险共存，行业壁垒的选择利从

效应上看，风险行业总是能给理智的投资者带高来超额利润。风险损失与风险报酬的二元平衡使房地产企业处于背水一战的境地，能把努力完只

善投资风险管理作为奋斗目标。2房地产投资的风险因素 .房地产项目投资的特性决定了房地产市场的多变性，变化的根本原因就在于形成该特性的而一

水平。经营管理水平的高低，定了房地产项目决

收入支出的大小，就决定了房地产项目抵抗商也业风险的能力。因此，地产投资者在投资时，房为

了降低商业风险，须对房地产项目经营过程中必的管理水平作出准确评价，保证房地产项目综以合效益的发挥和市场竞争能力的增强。( )策风险因素 4政包括房地产政策改革风险、保政策变化风环险、筑安全条例变化风险等。房地产政策的改建

系列不确定性因素的存在，此，据不同因素因根的性质，以把房地产投资的风险因素大致分为可以下几类：济风险、会风险、营管理风险、经社经政

策风险、然条件风险等。自( )济风险因素 1经

作

者简介：勇，海投资咨询公司高级项目经理；鲁宁，琛，济大学经济与管理学院博士生。彭上邵王同

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