股票投资分析报告123

股票投资分析报告

分析对象：中粮地产

证券代码：

000031

一、基本分析

1、宏观经济分析

财政政策

全国人大财经委副主任委员吴晓灵在第四届中国地产金融年会上表示，目前房地产市场面临困难的局面，财政政策是调整房地产市场的关键，而对多套住房按揭贷款提高首付比例是控制房地产泡沫的关键。

吴晓灵强调，首先要调整地方和中央财政的划分，从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。其次，她指出要尽快明确开征物业税的时间，降低交易环节费用，加大房地产持有费用，合理引导消费。对于社会关注的廉租房政策，吴晓灵强调要加大廉租房的建设投入，提高使用效率。

此外，吴晓灵提议对廉租房和经济适用房的用地实行限房价、限户型面积的拍卖制度；提高公职人员住房货币补贴的标准，同时将其纳入统一的经济适用房的建设和房屋出售、出租制度之内，防止产生新的社会不公。

房地产业是国民经济重要的支柱行业之一，属于高资本投入量的行业，与资本市场、银行的关系更为密切，所以实行从紧的财政政策对房地产的影响非常明显。近年来，针对我国部分地区出现的房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、结构性矛盾凸显、市场秩序混乱等问题，围绕稳定房价的目标，政府出台了一系列宏观调控政策。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，企业的过度投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发规模和施工、竣工速度。

货币政策

房地产业属于资本密集型行业，无论是房地产开发还是房地产消费都离不开金融的支持。从国内外的情况来看，银行贷款普遍是房地产企业的一项重要资金来源，大约占企业开发投入总额的1/4-1/3。同时，房地产信贷在支持住房消费方面也发挥着重要的作用。房地产对金融业的强烈依赖，决定了作为货币表现的房地产价格必然会受到货币政策的影响而产生波动。

(一)货币政策与我国房地产市场的发展

从已有的研究来看，我国房地产快速增长得益于国内宽松的货币政策支持。即使在后期央行不断出台适度紧缩的货币政策以及严紧的货币政策的情况下，受不断上涨的房价的刺激，银行信贷扩张的冲动仍然难以遏制，货币供应量的膨胀支持了房地产开发与居民住房消费的释放。

房地产开发贷款是银行对房地产开发企业从事房地产投资最主要的金融支持方式之一。目前，虽然房地产开发贷款仅占金融机构全部信贷余额很小的一部分，但是无论是房地产贷款余额绝对值，还是占全部贷款余额的比重，都呈现出快速增长的趋势，并且房地产贷款余额同比增速要远远高于金融机构贷款的增速。

另外，从目前我国房地产投资的资金来源来看，尽管房地产资金来源呈多样化，但绝大部分的资金主要来自于国内贷款、自筹资金和其它资金三部分，

并且我国房地产开发投资的资金来源结构呈以下特征:一是自筹资金的比重一直保持在26%左右，只是在2004年国内经济宏观调控时，由于银监会的指引而有所提高；二是国家预算内资金、债券、利用外资的融资比重逐年下降，并且比重微小；三是除自筹资金外，国内房地产开发企业的资金来源主要来自其它资金来源和国内银行贷款。其它资金来源是房地产开发企业的资金来源中最大的一项，平均水平在43%以上，基本上是以各种手段向银行拆借的资金；而国内贷款的比重平均在20%以上，由于债券融资比重微小，所以国内贷款与其它资金来源就构成了间接融资的绝大部分，其平均值在70%以上。由此可见，我国房地产的开发资金强烈依赖于银行信贷的支持。在此背景下，我国房地产开发投资以年均20%以上的速度增长，2007年房地产开发投资增幅甚至达到30.2%。即使在2008年宏观调控效应开始显现的情况下，2008年1-8月房地产开发投资仍然保持在29.1%的同比增速上。

货币供应量对房地产市场的支持还表现在国内个人住房信贷的快速发展上。正如央行报告指出的那样，1998年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯地对企业开放贷款支持转变为对投资和消费两个方面的支持，而对个人的信贷支持成了这次房地产发展的最大动力。个人住房贷款在经历了从无到有并迅猛发展的阶段后，已成为当前我国居民个人消费贷款的最主要组成部分，并且个人住房贷款余额的绝对值和增长速度都保持着极高的水平。据央行公布的数据，到2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，同比增长35.57%；住房公积金委托贷款余额达4502.2亿元，同比增长34.87%。对个人住房贷款货币供应量发放的加大，使我国住房消费需求得到极大的释放，商品房销售面积以年均20%以上的速度增长，2005年更是以45.1%的增速达到历史高点。

(二)货币政策与我国房地产价格的波动

上述事实表明，无论是我国房地产 …… 此处隐藏：19620字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……