永安_尚城国际公寓及写字楼公开认筹建议方案2012.2.23
时间：2025-07-13
永安·尚城国际公寓及写字楼公开认筹建议方案
第一部分：认筹及公开发售主要时间节点
第二部分：认筹方案确定依据
当前南阳市场公寓供应量较少，在推售项目更少，而且多数项目宣称公寓实则为住宅（而且实际当做或连同住宅一起推售），除华鑫国贸等项目外市场上没有与项目公寓很相像的产品，所以本项目公寓的认筹在南阳市场是缺乏参考样本的。结合我司实战操盘经验，在项目组提出项目公寓基本认筹思路后经营销部、客服部、企划部及美格行尚城国际项目组全员参加的专项会议谈论，为保证认卡的质和量确定了以上认筹策略，并结合项目产品属性采取较适合的解筹方式，以便达到高解筹率和销售率。
一、项目公寓及写字楼基本情况
项目公寓及写字楼单套面积小、总价低，即便按实际划分的小产权单位来计算（公寓及写字楼可能会出现大客户较大面积多单元购买情况），公寓152套、写字楼126套合计278套，即总套数少，公寓主要户型面积在50㎡左右，写字楼面积全部为28㎡，按4500元/㎡计算，单套总价主要集中于13万至25万之间，即少量公寓/写字楼同时低投资门槛。
二、认筹方式确定
公寓及写字楼数量少、相比住宅总价更低，即便是住宅认筹金额普遍也是5000/卡、1万/卡或3万/卡，而且多是1万/卡，同时考虑过低的认筹金额虽然有可能带来更多的认卡量但诚意度及客户质量也将大打折扣(而且有被市场误解为开发商圈钱的嫌疑)，而过高的认筹金额提升了客户认卡门槛，也可能会吓跑潜在或有购买意向的客户，故项目公寓认筹金额不宜设置过低也不宜过高建议认卡金额为1万元/卡，同样因为不同金额设定意味着不同的优惠力度，但项目公寓及写字楼产品总价低也不宜设置双
重（或多重）认卡标准（高一等级的认筹金额意味着开发商要给客户更多的优惠），故只设定统一的一种认筹金额/卡，同时从实际操作上来讲统一金额的认筹卡更方便管理。
为此建议公寓及写字楼认筹如下：
1、 认筹金额的设置：公寓及写字楼同时公开认筹，认筹金额统一设定为1万元/卡/房，开盘当日享受1万抵2万优惠；
2、 认筹策略：一张身份证只能申办一张VIP卡。另外因为银行对房贷审核日趋严格，为了鼓励客户一次性付款，建议适当拉大一次性付款和按揭付款的折扣差距。(已提交梯度付款优惠方式专项建议)
三、项目目前面临的问题
项目公寓所在的尚城国际酒店用地为商业用地，也即公寓产权年限仅40年，相比其它项
目公寓产品，这是本项目公寓存在的严重硬伤，可能会成为公寓销售的巨大障碍；
相距项目较近的美丽之都据悉将于3月份进行公开认筹，且已提前进行包括户外、公交车
体等渠道的推广，而且同样瞄准投资客，有可能提前稀释或分流投资客；
对公寓目标群体的吸引力度不够，在巩固老客户的同时，需要结合公寓及后续产品属性进
行目标客户的圈层营销；
前期转筹的效果不理想，仅有6批客户转筹，为兑现前期转筹承诺，享有公寓及写字楼优
先选房权；成功购买后可享受额外6000元优惠。
四、解筹策略
项目公寓存在40年产权的硬伤，属纯粹商业物业，所以要从商业销售的角度来推售公寓产品，同时项目公寓数量也少，建议项目公寓采取排号方式解筹，除二期转筹客户外，先买卡先选房，在排号解筹的基础上大客户优先选房（意向购买二套以上包括两套单位的客户为大客户，且购买房源单位越多排序越靠前）。 1、解筹方式确定 解筹方式对比：
从认筹准备时间来看，原定2月18日进行公寓推广，但因广告公司介入时间晚
等原因致使相关推广及物料准备被迫滞后，蓄客时间相对被压缩；
项目公寓销售额预计只占项目各类产品中的一小部分，考虑到全年推售节奏及目标，公寓
销售周期不会很长，在蓄客时间短的情况下，短期内达到预定的销售目标任务存在一定难度，提前告知客户项目解筹采取排序解筹策略，可以尽快积累客户认筹量，同时排卡解筹可以根据认筹量灵活掌握推盘的策略；
排号解筹在实际操作时更简单，不需要安排表演，省去了相关包装、组织费用及时间； 当然排号解筹可能会在认筹到一定量时使后面的客户认为自己没机会选到好位置而放弃
认筹致使卡量难以突破，但这可以通过销售说辞来突破/规避，一方面项目公寓数量不多不 像住宅需要大卡量的支撑，另外项目公寓户型类型少且多数户型都可以认为具有均好性的； 大客户优先选房的必要性：
1、可以预防大客户流失：因为大客户一般都会选择连续组合到一起的房源，为防止其排号靠后失去耐心放弃选房或意向房源或购买单元无法连续在一起等原因均可能导致大客户流失；
2、提高公开发售率：大客户提前认购，选购一部分房源，可以减轻开盘时普通客户的公开发售压力，并制造出成交火爆气氛或形成“头羊效应”带动客户成交，从而提高公开发售率；
3、房源产权集中：大客户连续单元购买，整体单元有利于日后统一管理。
购买多套房源的客户，很自然的可以按照认卡越多越靠前的规则来选房，意欲争取更大客
户。
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