浅析金融政策对房地产行业的影响(3)

流动，特别是短期资本的流动。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将通过各种渠道涌入我国进入房地产业。

2）对房价的影响

影响房地产价格的两个重要因素的供求与投机，而汇率的变动会对当地产业的供求与投机行为产生直接影响。目前由于人民币存在较强的升值预期．大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产，按照资本逐利的本性，他们将推动我国房价的上涨，从而达到获利得目的。

3）对房地产自身价值的影响

就房地产自身而言，地产的增值会导致房产的增值，房地产自身存在着时间价值。在当前．我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从而对拥有者会而产生额外的盈利。

3、税收政策

众所周知，税收是国家调控房地产价格的有效杠杆之一，当前我国的税收体系涉及到房地产运行的诸多环节，各种税收增加了房地产开发企业的成本。如土地增值税，清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。拿地时间较早的项目因为差额巨大需支付巨额增值税成本，且拿地越早和捂地时间越长税费越高。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的缴税压力。

4、调整住房贷款政策

住房贷款的政策的出台一方面意味着中国房地产市场宏观调控重点放在了需求导向，另一方面也增加了购房者的压力。这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。通过对金融机构房地产贷款的最高限额、最长期以及首期付款和分期还款的最低金额的规定，来影响房价市场的需求关系从而对整个市场起调控作用。

二、房地产企业应对对策

1、转换市场机制，开拓新的资金资源渠道

资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。

2、走联合开发，合作经营，集中和规模化道路

房地产业作为一个高收益的行业，吸引了众多的投资者，但是在高收益的背后也存在着高投入的前提以及高风险的事实，这就特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。

3、改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力