浅析金融政策对房地产行业的影响(2)

资金投向。如果他们因为达不到自己的理想收益而退出房地产市场的话，会致使房地产大量的空置，从而引起市场供求关系的变化，导致房价的变动。

3）对房价的影响

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。

不难看出，国家通过宏观的经济调控，尤其是通过对利率的调控，从很大程度上影响了整个房地产业。宏观经济周期波动和宏观调控政策影响着房地产市场的波动，而房地产市场的波动又影响这国民经济的波动，这三者是紧紧的相互影响的关系。国家不论是从存款准备金率方面还是从汇率方面对经济进行宏观的调控，都会对房地产市场带来积极与消极两方面的影响。

1、存款准备金率政策

根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。

1） 积极影响

上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近期以来各种调控政策的政策效率。

2）消极影响

调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，而房地产作为价值相对稳定的不动产，是投资中收益较大的产业，外资的流入会对楼市起到推波助澜的作用。

2、汇率调整

人民币的升值意味着我国的经济状况良好，能够创造较多的投资机会，并且有较高的收益。我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动，投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业，因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。

1）对房地产业发展资金的影响

汇率预期的变动将对一国的资本流入与流出产生重要影响。资本在国际间流动的原因有两个：一是获取利益；二是逃避风险。因而汇率的变动会影响资本的