世联_北京8哩岛销售执行报告中期沟通稿_93P_2009年

谨呈太和保兴房地产开发有限公司

8哩岛09年销售执行报告中期沟通稿

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思路导图宏观大势宏观大势

目标解析目标解析

一个目标

北京市场北京市场两个前提

市场竞争市场竞争

客户分析客户分析了解市场策略方向策略方向解决之道销售执行销售执行

动作分解

1目标

目标解析

2009年实现回款5亿元完成09年销售目标，需要： n自4月开盘,月均销售额达到4600万元； n按项目套平均面积160平米,平均成交价格1万元每平米计算,需月均销售约30套；目标下的几个核心问题: n09年如何橇动市场,实现项目成功立势,从而稳步走量 n三种面积区间产品的不同卖法 n销售执行动作分解

市场背景——国内市场

国内市场全球金融危机将加剧中国经济大幅下滑的风险华尔街“坏消息”引发全球股市“地震”大投行雷曼兄弟的破产、全球最大的保险公司之一美国国际集团(AIG)申请过渡贷款、美林证券被美国银行收购。欧洲三大股指(伦敦/巴黎/法兰克福)一泻而下，跌幅分别为3.9%、3.8%和2.7%;亚太股市亦受重大影响，港股、日经和韩国股市分别跌5.44%、5.1%和6.1%。

世界六大央行联合降息10月7日澳大利亚央行大幅降息100个基点，引领全球降息潮流；次日，为“紧急应对金融危机”,美联储、欧洲央行、英国、加拿大、瑞典、瑞士六大央行“史无前例的联合行动”,同时降低基准利率50个基点；此举也得到日本央行的支持，后者维持基准利率在0.5%不变。

“全球金融风暴并不对中国构成最直接的危害，但中国经济也不‘免疫’。”——摩根史丹利中国经济学家王庆国内股票市场惨遭“腰斩”自从07年10月沪指创下最高点位6124.04点,至08年9月15日遭遇“黑色星期二”最低的1974.39点,历时11个月,最大跌幅高达 67.7%,A股市值缩水近20万亿。

中国降息通道已正式形成中金公司预计，未来一年内贷款利率下降81-135个基点，存款利率下调27-81个基点，且仍有不对称降息的可能；存款准备金率将下调350-550个基点

政策对比国家态度的转变，由抑制住房消费到鼓励住房消费2008.10.22政策政策目的鼓励住房消费 1.个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;税费方面 2.个人销售或购买住房暂免征收印花税； 3.对个人销售住房暂免征收土地增值税； 4.地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

1.严格房地产开发贷款管理； 1.金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的信贷方面下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍； 2.最低首付款比例调整为20%; 3.下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。 2.严格规范土地储备贷款管理； 3.对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 2007.9.27政策抑制住房消费

政策预测后期房地产市场政策预判Ø第一、对二套住房政策进行松绑。现在购房者的观望气氛比较浓，消费者可能会无动于衷。政府观望政策一段时间后，下一步可能会对房地产投资行为进行松绑，比如放松二套房贷的政策。Ø第二、对二套房购房者的认定标准将进一步明确。可能会以家庭名义，在一段时间内(5或10年)没有购买商品房就可以买第二套。另外，会制定对城市低收入家庭资格的认定办法，在现有认定标准的基础上，进一步细化，可能会充分考虑到家庭成员和总体收入。Ø第三、对个人所得税、营业税等进一步进行调节。这些政策只能比现在的措施更加利于市场的活跃，更加激励产品的流通。

后期政策主要向鼓励住房消费、促进产品流通方向深化

市场背景——北京市场

北京市场

北京市场回归理性，上半年不同阶段表现不一，但最终作实了量价双阴行情，客户进入深度观望期n市场调整以来，08年北京房地产市场整体供

应情况与去年基本持平，但成交量严重萎缩，消化率不断走低。n需求的萎缩先是由投资需求被打压开始，随

着心理预期的降低，刚性需求受到抑制和放缓。

n北京房地产市场从08年以来经历了“暗降保

量”、“有价无市”、“量价齐跌”三个阶段之后，经过奥运时期的“煎熬”,在十一期间出现了开发商“价格试水”,但“金九银十”并未出现。n当前价格已降到07年7月水平。

北京市场

市场原有价值评价体系面临挑战，降价热潮从城市外围蔓延至城市核心08年上半年商品住宅各区县总体供需情况

Ø北京各区县08年上半年住宅销售率较去年均有不同程度的萎缩，其中下降最为严重的五上市面积(m2)销售面积(m2)销售均价(元/m2)个区县为亦庄经济技术开发区 u“中信城”二环内黄金地段，以18500元/平方米低于四环均价开 …… 此处隐藏：1966字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……