世联2010年8月沈阳青建明清册旅居区项2241563851

时间：2025-04-29

谨呈：沈阳青建博海臵业有限公司

沈阳青建明清册旅居区项目整体定位与发展战略报告终稿及专题研究

8/8/2013

报告思维导图

1 项目本体条件及开发目标 2 开发背景研究 3 低密度市场分析城市定位及经济发展特征城市及区域发展规划分析房地产整体市场分析

4 核心问题界定与案例分析

5 项目核心竞争力打造6项目整体开发策略

项目核心价值定位项目打造计划领袖客户定位

7 规划布局与分期开发建议2

本体条件与开发目标

项目位于沈阳市南部苏家屯旅游经济区白清寨乡，距离五里河约30公里，桃仙机场约20公里，属城市远郊区白清寨风景区是苏家屯区东部已规划面积最大的旅游区。风景区山峦起伏，连绵逶迤，森林覆盖率在 90%以上，风景区总面积77.3平方公里。区域内雪上训练基地有比较好的基础与市场认知。项目位于风景区中部的后小峪村，这个村三面环山，植被覆盖率极高，且有一条山溪从村子穿过，开发价值较高。

绕城高速

苏家屯桃仙机场

苏家屯旅游经济区

项目地块交通便利，通过沈丹、十大、304等多条交通干道与外界相连，到达沈阳、抚顺、本溪、辽阳的车程都在30分钟以内本案距离沈阳市区不足30公里，在四处人口百万的地级城市的中心地带，每个城市到达的车程在30分钟之内，非常符合国际上别墅即“第二居所”的地理要求。

通过沈丹高速可以直接到达沈阳，十分便捷通过十大线向西，然后转沈大高速向南，可以很方便到达辽阳市。十大线向北能直达抚顺市。

沈大高速5

项目总占地约2000亩，其中租赁黑松林约1200亩，开发用地约750亩，政府要求整体容积率不低于0.5,旅游用地占比最低22%,南侧滑雪场必须开发

开发用地750亩

1200亩黑松林

项目总占地2000亩

租赁黑松林1200亩

开发用地750亩

旅游用地占比≥22%

整体容积率住宅≥0.5 旅游用地无限制6

项目地块以山峦和谷地为主，地形地貌丰富，局部植被茂盛，空气良好，内部有天然水系，通达性与私密性兼备项目西侧边界北侧滑雪场东侧山谷

开发用地750亩

1200亩黑松林

南边界公路

松林

南侧山谷及松林

地块所属的苏家屯东部区域目前无房地产项目开发，属陌生区域，距离城市配套区较远项目距离最近的机场南部别墅区约15公里，周边尚无房地产开发项目，认知陌生；北侧的体育学院滑雪场是项目周边现存唯一的成熟配套，白清寨内虽有一定配套但档次低、品质差，难以满足项目需求。

机场南别墅区

沈阳体育学院滑雪场是沈阳唯一、我国少有的几个可以承办国际大型滑雪比

赛的场地之一，在沈阳全市范围内具有一定的影响力，为项目区域带来了一定的区域认知。体育学院滑雪场8

地块解析小结---优势1:交通条件便利有多条交通干道与外界相连，达到沈阳、抚顺、本溪、辽阳的车程都在30分钟以内

2:良好的自然资源地形地貌丰富，植被覆盖率高，且有内部水系，通达性与私密性兼具

劣势3:城市远郊，陌生度高项目距离沈阳市区近30公里，属城市远郊区，区域陌生度高

4:市政配套缺乏区域开发成熟度低，内部生活配套设施不完善，周边配套水平低

项目属性界定----城市远郊、具备优势资源、大规模、低密度、综合开发项目区域中心城市沈阳是辽宁省会城市，位于辽中城市群的核心位臵，随着近几年的快速发展，对周边城市的辐射作用逐渐增强，区域中心城市的定位逐渐形成项目具备较好的地形条件和植被条件，并拥有内部水系，如何充分整合和利用这些资源，最大化其效用，是项目开发必须解决的重要问题。项目位于沈阳城市南部，距离市中心约30公里，属于城市的远郊区，如何克服区域陌生感是项目开发必须解决的问题。项目整体占地约2000亩，可开发面积约750亩，整体容积率不低于 0.5,属大规模低密度开发项目，因此在项目开发策略的制定上，必须考虑大盘开发的特点，在形成持续竞争力的基础上分阶段建立开发策略；

具备优势资源

城市远郊

大规模低密度综合开发

项目位于苏家屯旅游经济区内，政府要求至少22%为旅游用地，决定了项目必须是综合开发。10

项目开发目标与限制条件开发目标1:项目品牌将本项目打造成高品质中式名盘

2:价格启动期价格期望6000元/平米，项目总体均价期望8000元/平米

3:周期4-5年开发完成

限制条件4:土地价格项目拿地成本20万/亩

5:建筑风格项目建筑风格限定为中式

6:其他最少22%为旅游用地，无容积率限制，南侧滑雪场必须开发，其余部分具体功能无明确限制，可分期开发

报告思维导图

1 项目本体条件及开发目标 2 开发背景研究 3 低密度市场分析城市定位及经济发展特征城市及区域发展规划分析房地产整体市场分析