物业设施管理与维护方案

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第一节房屋附属设备的管理与日常性保养一、附属

设备管理的意义与特征

物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称 , 它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分 , 是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。

物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、

住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生

活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时

代科技经济特征，是人类文明的标志。

（一）物业设备管理的意义

物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设

备的日常运行和维修进行管理。其作用：

1.是充分发挥房屋住用功能的保障

2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的

保证

3.利于推动房屋建筑设备的现代化

4.利于强化物业管理企业的基础建设

（二）物业设备管理的特征：

1.服务性功能强；

2. 经营性特点突出；

3. 专业性技术要求高；

4.

综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。

二．物业设备的构成

（一）给排水系统

物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工

程设施的总称。它包括：

1.供水设备、设施

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按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、

水阀、水表及供水管网等几个方面。

2.排水设备、设施

包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外

排水管道、污水井、化粪池等。

根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。

3．房屋卫生设备

包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。

4．热水供应设备

包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、

自动温度调节器、减压阀等。

5．消防设备

包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的

消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、

防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、

应急照明设备等。

（二）燃气系统

包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。

（三）空调、通风系统

包括：供暖设备、供冷设备和通风设备

1．供暖设备

有热水供暖和蒸气供暖之分

包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散

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热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。

2．供冷设备

包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水

的管网等。

3．室内通风设备

包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。

（四）电气工程设备系统

该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。

1．供电及照明设备

包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电

干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。

2．电器服务设备设施（弱电设备）

包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电

脑设备等。

3．房屋运输设备

即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。

（1）电梯

一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。按用途分

有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度分有：高速

电梯（ 2M/S以上）

快速电梯（ 1．5M/S以上）

低速电梯（ 1.0M/S以上，多层住宅客梯）按电

机拖动方式分为：交流双速电梯

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直流快速电梯

交流调速电梯。

按控制方式可分为：信号控制电梯

集选控制电梯

微机程序控制电梯

简单手柄控制电梯。

（2）扶梯

自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。

4．防雷及接地装置

两种方式：针式、栅式

一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。

避雷针形式：单支、双支、多支保护

（五）其它设备（建筑实体的一个部分）：

库房设备；装饰性设备

三、物业设备管理的基本内容

（一）技术档案管理

1.物业设备基础资料：

①.设备原始资料：所有设备在接管后均应建立原始资料档案，内容：验

收文件；设备卡片；

②设备维修资料：报修单；运行记录；检查记录；运行目报；考评资料；

技术革新资料；

③设备管理资料：设备的运行管理；维修管理。