华润地产商业模式研究

华润公司 ——商业地产模式研究报告

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华润公司历史 商业定位与商业规划 运营模式 财务测算 人力支持

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品牌推广

华润公司简介

※ 华润置地 ◆ 截至2009年底，华润置地总 资产超过960亿港元，净资产超过390 亿港元，土地储备面积超过2210万平 方米。 ◆ 截至2010年8月，华润置地已 进入中国内地26个城市，正在发展项 目超过50个。 ◆ 品牌理念： 品质给城市更多改变

※ 华润万家旗下品牌

华润置地业务类别橡树湾学府系列 橡树湾英伦系列 凤凰城精品都市系列

高端住宅系列

商业地产

万象城都市综合体系 住宅+区域商业中心(五彩城) 住宅+欢乐颂

杭州 万象城

北京 五彩城

深圳 万象城

典型商业项目 万象城总投资 总建筑 面积 (m 2 ) 55万 80万 60万 19.3万 32万(不 包括住宅) 29万 40万 90万 18万 商业 开工 面积 时间 (m 2 ) 18.8万 20万 20万 10.5万 24.4万 12万 00年 06.12 07.06 08年 10.03 09.09 10.02 10.09 开业 时间 04.12 10.04 预计11年 春 预计11年 预计12年 预计12年 预计13年 预计14年

深圳 万象城

深圳 杭州 沈阳 大连 成都 南宁 郑州 合肥 济南 青岛

40亿港币 50万港币 40万港币 20亿港币 25亿元(万象 城) 80亿港币 50万港币 10亿元 10亿美元 150亿元

沈阳 万象城

大连 万象城

100万

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选址 城市 1.选择周边区域性经济中心的 城市 2.这个城市要具有较强的消费 能力

商圈 1.选择城市新城区的核心地段 2.“第一商圈”(15分钟步行 范围内)聚集相当数量的中高 收入人群 3.交通便利，停车方便 4.考虑政府的城市规划

定位与档次客户 真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消 费者 规模 超大规模型购物中心，面积在12-24万平方米之间，根 据城市的经济实力等情况做调整

档次 万象城的市场定位确定为“中档偏高” 完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐

商业规划业态规划

楼层分布与动线图深圳万象城一楼

主出入口

主出入口

整个购物中心 只有一条主动线， 所有店面都分布 在动线两边

的士上落站

一层地下、地上车库出入口

规划设计特色深圳万象城 深圳万象城 内装设计 外立面

单独建筑，购物中心上方无 常见的住宅塔楼或写字楼。同 时可缩短商业的开发周期，利 于招商。

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战略合作模式

主力店

百货 REEL百货 泰国尚泰百货

影院 嘉禾深圳影院 百老汇 韩国美嘉欢乐影城

溜冰

场 冰纷万象溜冰场

超市 Olé超级市场 CityValue(华润万家)

运营策略用商业的方式运营地产 住宅开发+持有物业+增值服务

华润在运作时，零售物业的规划是按照零售 业的需求来做的，用整个租金的成长系数来 测算零售商场这部分。 商业需要与住宅相互配合，定位要一致，才 能达到双赢。

运营周期

万象城项目 施工时间 一期(开业) 36个月 购物中心、写字楼 二期(完工) 50个月 住宅、酒店 招商时间 一年 完成4家主力店的招商工作 两年 完成80%的商业面积的招商工作

租售策略

住宅：完全出售

远景： 商业部分 完全持有

酒店、写字楼、商业：部分出售部分持有

具体策略： 1.全部持有的物业：一线城市、核心地段、较为成熟且出租率 和租金收益达到一定水平的物业； 2.部分持有：一些具有潜力但不太成熟的物业。

招商策略 策略：先确定主力店，再全面招商

具体措施：

租户品牌特点：◆国际知名品牌多 ◆30%的品牌是首次进入该城市 ◆大部分租户租期长 ◆纷纷把万象城作为旗舰店所在地 ◆有意与华润一起进行全国拓展

◆ 4-5个人负责商铺招商 ◆ 2-3个人负责写字楼招商 ◆写字楼招商由专业的招商代理公司◆商铺招商由公司自己招商团队完成