房地产项目及项目定位教程

项目管理、房地产从事者学习学习

第四章 房地产项目及项目定位

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第四章房地产项目及项目 定位

学习目标 熟悉土地储备和一级开发项目含义与类别 熟悉房地产综合开发项目的含义与类型

熟悉房地产转让项目特点、流程 掌握房地产转让中发生的主要税费和房地产项目 转让的政策规定 掌握房地产项目定位的含义、原则、流程及方法， 会做简单的房地产项目定位报告

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第四章房地产项目及项目

4.1 土地储备和一级开发项目4.1.1 土地储备和一级开发项目概述土地一级开发：是指政府依法对收购、收回、征收的国有用地，组织实施拆迁和市政基础设施建 设，达到土地供应条件的行为。

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一级开发项目：在实施土地一级开发过程中产生的房地产项目即为一级开发项目。

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第四章房地产项目及项目

4.1 土地储备和一级开发项目4.1.1 土地储备和一级开发项目概述 土地储备：是指政府依据有关规定，按照土地利 用总体规划和城市规划，对通过收购、收回、置 换、征用等方式取得的土地进行储备，并进行前 期整理，以出让等方式供应和调控城市各类建设 用地需求的土地管理机制或行为。 土地储备制度：确保政府垄断一级市场的土地供 应制度。

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第四章房地产项目及项目

4.1 土地储备和一级开发项目4.1.1 土地储备和一级开发项目概述 土地储备和一级开发项目的类别：-按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同，土地储 备和一级开发项目可以分为地方土地储备和一级开发项目、 央产土地储备和一级开发项目、军产土地储备和一级开发 项目。 -按照土地储备和一级开发实施的主体不同，土地储备和 一级开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备和 一级开发项目、房地产开发商实施的土地储备和一级开发 项目、政府直接实施的土地储备和一级开发项目。 -按照原土地使用方的意愿不同，土地储备和一级开发项 目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发 项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备和 一级开发项目。

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第四章房地产项目及项目

4.1 土地储备和一级开发项目4.1.1 土地储备和一级开发项目概述土地储备和一级开发项目的成本：征地、拆迁补偿费及有关税费； 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用； 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 贷款利息； 其他费用。

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案例

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第四章房地产项目

及项目

4.1 土地储备和一级开发项目4.1.2 一般土地储备和一级开发项目

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地方土地储备和一级开发的具体组织实施：P58

4.1.3 特殊土地储备和一级开发项目

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第四章房地产项目及项目

案例：环湖东路沿线土地一级开发 2008 年 5 月,由昆明市人民政府授权的昆明 市土地矿产储备管理办公室委托云南城投置 业股份有限公司对环湖东路沿线土地进行土 地一级开发。 环湖东路沿线土地一级开发的范围为：略 (4.18万亩，近30平方公里范围的土地)。 土地规划预计：建设用地面积：22993149 平方米、道路用地面积：1229394 平方米、 绿化及湿地面积：4006867 平方米。 本合同项下地块的土地一级开发所需资金由 公司筹措和垫付。

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第四章房地产项目及项目

案例：环湖东路沿线土地一级开发(续) 土地一级开发成本主要包括以下内容：环湖东路规划设计及 工程建设费、环湖东路截污管道设计及建设费、湿地及公园 的设计及建设工程费、征地补偿费、拆迁补偿和安置费、土 地调查费、评估费、测绘费、资料费、土地报批相关税费、 土地开发整理工程费、新农村建设费、受昆明市土地矿产储 备管理办公室委托范围内与土地出让相关的市政公用、公共 设施及城市基础设施建设费、设计费、财务费及日常管理费 等，以及其他经市人民确认的合理开发费用。 公司进行该土地一级开发将获得的收益为：公司与昆明市对 一级开发范围内的土地出让收益实行分成。合同项下全部可 出让土地地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可 出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国 家有关政策提取各项基金后的土地出让纯收益公司按50%的 比例提取。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地 的一级开发总成本的 5%时，昆明 …… 此处隐藏：1271字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……