综合用地地价评估方法的评估理论依据探讨(2)

时间：2025-07-12

３５卷３５期徐占军等综合用地地价评估方法的评估理论依据探讨

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设ｅｉ为一幢楼第ｉ层的楼层效用分配率，则：（ＣＡ／ＶＡ－ＣＢ／ＶＢ）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＶＢ１

ｅｉ＝

第ｉ楼层的效用第ｉ层不动产总价

＝＝Ｖｉ

∑Ｖｉ

∵ＣＡ＝ＣＢ

（１／ＶＡ－１／ＶＢ）×∴ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＣＡ×ＶＢ１（ＶＢ－ＶＡ）×（ＣＡ／ＶＡ）×（ＶＢ１／ＶＢ）ＰＡ１＝ＰＢ１＋

（ＶＢ－ＶＡ）×（ＣＡ／ＶＡ）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ｅＢ１又∵ＶＡ１＝ＶＢ１即：ＶＡ×ｅＡ１＝ＶＢ×ｅＢ１

（６）

不动产开发商在不动产的开发出售中的利息、利润、销售费用以及其他费用是按照各楼层的楼层效用分配率来分摊的，即：

△ｉ＝△×ｅｉ

设Ａ楼的楼层地价为ＰＡｉ，Ａ楼的楼层不动产总价为

ＶＡｉ，Ａ楼的楼层建筑造价为ＣＡｉ，Ａ楼的楼层余额为△Ａｉ，Ａ楼

的不动产总价为ＶＡ，Ａ楼的地价为ＰＡ，Ａ楼的建筑造价为

∴ＶＢ＝ＶＡ×ｅＡ１／ｅＢ１

将式（５）带入式（４）：

（ＶＡ×（ＣＡ／ＶＡ）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ｅＡ１／ｅＢ１－ＶＡ）×ｅＢ１（ｅＡ１／ｅＢ１－１）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＣＡ×ｅＢ１（ｅＡ１－ｅＢ１）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＣＡ

（７）

ＣＡ，Ａ楼的余额为△Ａ，Ａ楼第ｉ层的楼层效用分配率为ｅＡｉ；Ｂ

楼的ＰＢｉ、ＶＢｉ、ＣＢｉ、△Ｂｉ、ＰＢ、ＶＢ、ＣＢ、△Ｂ、ｅＢｉ分别代表与Ａ楼相类则对于Ａ楼的底层商业用途楼层有：似的意义。

（８）

ＰＡ１＝ＶＡ１－ＣＡ１－△Ａ１＝ＶＡ１－ＣＡ１－△Ａ×ｅＡ１

同理：

即综合用地Ａ楼的底层商业用途部分分摊的地价ＰＡ１

等于其相对应的全商用途Ｂ楼的底层商业用途楼层分摊的地价，再加上对于综合楼Ａ楼的２￣５层的住宅（ｅＡ１－ｅＢ１）×ＣＡ。用途部分，运用相同的方法证明，可以得到相类似的结果。

由式（８）可以发现，用基准地价分类系数修正法是有误

（４）

差的，其误差项是所以，综合用地Ａ的地价为：（ｅＡ１－ｅＢ１）×ＣＡ。

（∑ｅＡｉ－∑ｅＢｉ）×∑ＰＡｉ＝∑ＰＢｉ＋ＣＡ

ｉ＝１

５

ＰＢ１＝ＶＢ１－ＣＢ１－△Ｂ１＝ＶＢ１－ＣＢ１－△Ｂ×ｅＢ１

则：

（ＶＡ１－ＶＢ１）－（ＣＡ１－ＣＢ１）－（△Ａ１－△Ｂ１）ＰＡ１－ＰＢ１＝

已知Ａ楼和Ｂ楼的个别因素除２￣５层用途不同外，完全相同，且Ａ楼底层的商业用途楼层和Ｂ楼完全一样，即

Ａ、Ｂ楼底层商业用途部分的建筑造价相等，ＣＡ１＝ＣＢ１。

又∵ＶＡ１＝ＶＢ１则（４）式变为：

在实际的评估中，上述ＣＡ为待估综合用地的建筑造价，可以从委托方或不动产开发商手中获取。

３结论

综合用地评估的难点在于估价师在实际的评估中要找

ＰＡ１－ＰＢ１＝△Ｂ１－△Ａ１

即：

几幢和待估综合用地楼层数相同的、结构相类似的全商业用途宗地，测算其楼层效用分配率ｅＢ１，取其均值。如果综合用地所在区域这种比较案例较少，可以用所在区域的商业楼层效用分配率来代替，而区域的商业楼层效用比率可以在前述的调查地价楼层分配率的过程中得到；而且，对于商业用途的宗地，根据商业的地价空间分配理论，影响商业各楼层效用的主要是土地位置的差异，其楼层效用分配率和其地价楼层分配率相差不大。所以笔者认为，在评估中，也可以把上述的ｅＢ１用综合用地所在区域的商业地价楼层分

（５）

配率ｆｉ来代替。即式（６）可以变为：

（ｅＡ１－ｆＢ１）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＣＡ

但在评估综合用地中的上层住宅用途部分楼层地价时，由于比较案例易于获取，且住宅用途的楼层效用分配率和其地价楼层分配率差值难以明确，不宜代替。参考文献

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（２）：１１２－１１６．［Ｊ］．南京师范大学学报：自然科学版，２００５

［２］赵松．立体地价与综合楼地价评估［Ｊ］．中国土地，２００４，（１／２）：５ｌ－５３．［３］冯友健，林志鹤．小城镇综合用地宗地地价评估方法研究［Ｊ］．中国资

产评估，１９９９（６）：２５－２７．

［４］ＹＡＭＡＮＯＡＴ．ＤｉｓｔｒｉｂｕｔｉｏｎｏｆｔｈｅＪａｐａｎｅｓｅｐｏｓｔｅｄｌａｎｄｐｒｉｃｅａｎｄ

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ＰＡ１＝ＰＢ１＋△Ｂ１－△Ａ１

（△Ｂ×＝ＰＢ１＋ｅＢ１－△Ａ×ｅＡ１）