观澜湖高尔夫大宅别墅市场项目动态

深圳市别墅项目近况

星河丹堤

圣莫丽斯 VS 星河丹堤

1、 容积率，圣莫丽斯更低

圣莫丽斯容积率1.2，星河丹堤容积率1.6，圣莫丽斯占有优势 2、 社区规模，圣莫丽斯更大

圣莫丽斯总建筑面积约33万平方米，星河丹堤约为20万平方米，圣莫丽斯占有优势 3、 圣莫丽斯有更丰富的景观资源

虽然两个项目都以山景为主要卖点，但是圣莫丽斯是群山环绕，而星河丹堤只是面向金鸡山和打麻坑山，山景资源只有圣莫丽斯的一半，且打麻坑山目前山体裸露。加上圣莫丽斯投资上千万对登山道的打造，山体优势无疑是圣莫丽期重要卖点之一。 4、 圣莫丽斯视野更广阔

星河丹堤西北面的视线被丰泽湖山庄的高层、小高层建筑阻挡，西南面视线将被星河丹堤二期的小高层阻挡，东北面视线被民乐村农民房阻挡，而圣莫丽斯基本上没有这种情况。 5、 圣莫丽斯受噪音的影响较小

星河丹堤紧靠南坪快速公路，噪音大，圣莫丽斯虽也靠一条玉龙路，但作为市政路，玉龙路的噪音会比较小

6、 项目定位不同，圣莫丽期更高

圣莫丽斯定位高端，面向世界500强企业的员工，在户型面积上，圣莫丽斯联排别墅面积在280-542平方米之间，独立别墅面积在629-1200之间，总价高。星河丹堤定位中高档，联排别墅面积在205-299之间，独立别墅面积在410-460之间，总价较低，而且项目的宣传也主要针对中产阶级； 7、 规划的影响

星河丹堤介于福田和二线拓展区之间，两者的配套其都无法很好的享受。而圣莫丽斯虽离福田稍远，但是位于二线拓展区内，二线拓展区的规划对圣莫丽斯是个利好。 8、 区域地产未来发展不同

星河丹堤周边未来的商品住宅供应主要来自民乐村的旧城改造，而关口豪宅如滢水湾和潜龙山庄离星河丹堤都比较远，且中间还隔着民乐村，因而注定星河丹堤周边不能形成一个豪宅区。而圣莫丽斯则不同，二线拓展区本身就规划为深圳市中心区配套服务的高尚生活居住服务基地，根据规划图，沿玉龙路一带规划了很多的住宅用地，而已知的鸿荣源“龙一号”和信托项目这两个高端项目都离深莫丽斯很近，因此圣莫丽斯一带将有望成为深圳的另一豪宅区。

香蜜湖一号

香蜜湖一号点评

建筑及园林设计

香蜜湖1号位于中国深圳城市中心区香蜜湖畔紧邻CBD，具有极为纯粹的城市湖景，同时也是深圳富人区气质最为纯粹的地方，如果说十年前还是一个城市的地理名词的话,那么现在经过近十年的建设，这里已经毋须质疑地成为了深圳名流的栖居胜地，而香蜜湖边的居所亦成为了深圳豪宅的标杆，香蜜湖1号就是要在这样的土地上为深圳的国际CEO打造第一居所重新定义城市的顶极物业。建筑设计思路除了凸显香蜜湖一号的高贵血统，更流露出深厚的人文气质，别墅单位和高层单位沿设计的景观轴线 定位准确，可以保证住户从分的享受香蜜湖美景，1号和水榭花都最大的区别在于连排别墅的数量与分布上，水榭打造的是高档住宅，高层是其主体作品，1号打造的超级豪宅，所以临湖有近100套别墅单位，同时1号南北视角香蜜湖，比之水榭的东西视野，建筑整体有更好的南北朝向选择，整体小区直接南向俯视湖面。

户型分析

香蜜湖一号的户型组合和水榭花都无异，高层、多层，TONWHOUSE、双连别墅高低错落，共享景观轴线，区别在于别墅单位的数量上，1号119套（参考）的绝对数量要超出许多，同时相比水榭花都3期的户型起步面积（140平米），1号180平米的起步面积也远远胜出，两大差异恐怕也直接导致了二者的定位及价格，水榭是高档住宅，1号才是香蜜湖豪宅的领袖和代表者。同时1号也有不少引人瞩目的独特设计，高层的八角餐厅、出电梯即是私家花园、房间全面南向的设计；TOWNHOUSE及别墅的中庭花园、前花园、后花园、楼顶花园的四花园设计及地下阳光室（可晒衣服）的创新让人印象深刻。

营销推广分析

香蜜湖1号早斯的广告宣传力度较大，但到了项目发售前后期间，显得较为低调，而

对产品的具体信息一直封锁着。中海表面上几乎拒绝了一切，媒体，专业人士，甚至是来看盘的边缘客户，但实际上中海早已建立了强大的客户资源网，拥有一批忠诚的且格调高雅的

高收入人群，对于这部分客户却是提供了最专业，最稳重和用心的服务，7.30号五洲宾馆华夏厅举行的香蜜湖1号鉴赏酒会就是最好的例子。

从其后期的宣传来看，香蜜湖1号的广告以宣传自己的产品定位为主要意向，并无铺天盖地收集客户源的意思，同时也注意到它首期单位的推出日期基本上是严格保密，只有自己内部认定的忠实客户才有权享有这些信息，然而这一低调的宣传却恰恰增加了媒体，地产界及消费者极大的好奇，对于神秘的香蜜湖1号，一直期待它能揭开神秘的面纱而不断关注着，关于1号的每个点点滴滴的消息都会成为热门话题。从这一角度，无疑深谙了那句“酒香不怕巷子深”的古训。项目本身的高端定位，即使在低调也逃不出众人的目光，所以中海也就剩了那些投入和精力。2005．7.30 香蜜湖1号鉴赏酒会是香蜜湖1号宣传自己的产品定位，中海的行事风格以及服 …… 此处隐藏：3049字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……