房地产会计核算制度

房地产会计核算制度

3、房地产会计核算制度成本核算对象的确定

（1） 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

（2） 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 ①单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 ②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

③对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

Ⅰ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

Ⅱ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

Ⅲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

④根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

（3） 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。

4、 房地产会计核算制度成本费用项目及核算内容

（1）开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：

土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

基础设施费

建筑安装工程费

配套设施费

开发间接费

（2）各成本项目的开支范围如下：

①土地征用及拆迁补偿费

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

Ⅰ 土地征用费

支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。