全国执业资格考试-2011年房地产估价师

全国执业资格考试－2008年房地产估价师《房地产估

价案例与分析》真题及答案

一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么? （三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。 据此，估价师拟定了以下两种估价思路： 1．以商品住宅销售均价为基础估价； 2．以商业用途土地价格为基础估价。 请问：

1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。 2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄

妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。 1．若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为： 1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（ ）万元。 A．11.43 B．11.77 C．22.86 D．23.53 2-6（略）

7．下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（ ）。

A．项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地 出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益