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中南控股集团建筑产业研究报告中国改革开放三十年，诞生了一批优秀的建筑企业。面临新 的市场环境，中国建筑企业将如何选择自己的发展战略？

二OO八年五月此报告仅供客户内部使用。未经和君创业的书面许可，其它任何机构不得擅自传 阅、引用或复制。

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报告摘要建筑产业气象： 中国建筑业的长期景气的决定因素有全社会固定资产投资持续稳定增加，中国高速的城市化进程，即将来临的 人红利时代，全球建筑持续稳定增长，住宅标准提升形成的改扩建市场以及处于萌芽阶段的农村房屋建筑产业。中 国持续增长的宏观经济保障了建筑业的长期景气，国家宏观调控政策旨在弱化建筑业的周期性，促进建筑产业良性 发展。建筑产业产业价值突出，在中南战略关注的细分领域装饰工程在建筑业细分领域中最具吸引力。 建筑业产业趋势： 中国建筑政策环境主要趋势为推行建筑产业政策旨在调整扶持产业发展，规范建筑企业经营。投融资体制 改革推动了建筑市场向民营开放。“十一五”规划推动了城市化进程和住宅产业化。

中国将形成大市场、多功能、深层次、全方位的建筑市场，产业结构日趋合理，产业集中度提高。高端综合承 包市场收购兼并活动频繁，企业战略调整，低端总分包市场里总分包比例提升，专业分工体系深化。中国住宅产业 化的趋势为：住宅设计与施工的标准化和住宅施工工厂化。建筑节能减排，信息技术的应用以及机械化水平提高劳 动生产率上升将成为技术发展的趋势。建筑业的商业模式分析： 中国建筑企业特别是施工总承包企业不具备全价值链的运营能力，大型建筑企业的战略提升方向为综合承包商。 根据国际经验，从设计院和从施工企业发展成为工程总承包企业的途径是不同的。中国建筑施工总承包的商业模式 实质为“施工BT”,广大的中国小型建筑企业的战略提升应该着眼于专业分工。中南控股是四类最有价值的建筑 企业之一，其商业模式体现在以施工为核心的跨区域精细化管理。 建筑企业的战略选择： 根据和君创业的三层次战略模型分析，中国建筑企业的产品型战略选择为集约化管理和商业模式创新，产业型战略 选择为专业化和产业延伸。- 2-

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1.1报告内容:建筑产业气象核心观点汇总第一章：建筑产业气象产业气象核心观点汇总 建筑产业定义与报告关注点 建筑产业发展的长期决定要素 建筑产业的政策环境影响 建筑产业的产业价值空间 中南战略关注的细分领域研究

第二章：建筑业产业趋势

第三章：建筑业商业模式对比分析 第四章：建筑企业的战略选择 第五章：标杆企业分析 第六章：启示与建议- 3-

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产业气象核心观点汇总: 中国经济稳步增长带动了中国建筑业的长期景气 “十一五”规划和节能需求保障了中国建筑业长期发展 中国基础建设与道路工程建筑业迎来快速发展的黄金十年 城市化进程和人口红利将带动中国房屋建筑业稳步发展 农民收入的提高将推动中国农村的房屋建筑业

中国基础建设与道路工程建筑领域逐渐向民营开放 装饰工程在中南战略关注的细分领域中最具吸引力- 4-

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1.2报告内容:建筑产业定义与报告关注点第一章：建筑产业气象产业气象核心观点汇总 建筑产业定义与报告关注点 建筑产业发展的长期决定要素 建筑产业的政策环境影响 建筑产业的产业价值空间 中南战略关注的细分领域研究

第二章：建筑业产业趋势 第三章：建筑业商业模式对比分析 第四章：建筑企业的战略选择 第五章：标杆企业分析 第六章：启示与建议- 5-

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现代建筑业的定义现代建筑业有别于传统建筑活动。传统建筑业为“建成环境(built environment)的生产、运营、维护、更新和处臵” 的过程。(Lorch)。 现代建筑业的任务是创造建成环境，增进绩效和福利，给社会带来增值(adding value to society)(Saxon) 狭义的建筑业主要包括建筑产品的生产(即施工)活动。 国际上 对建筑业 的定义 广义的建筑业则涵盖了建筑产品的生产以及与建筑生产有关的所有的服务内容，包括规划、 勘察、设计、建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装，建成环境的运营、维护及管理， 以及相关的咨询和中介服务等等。 ——联合国1989年颁布的《全部经济活动的国际标准产业 分类》(ISIC, Rev. 3)和联合国1997年颁布的《中心产品分类》(CPC, V1.0) 无论从观念还是管理体制上，中国并没有形成广义的建筑业。 我国对 建筑业 的定义 1、中国建筑业的范畴包括从事建筑产品生产(包括勘察、设计、建筑材料、半成品和成品的 生产、施工及安装)、维修和管理的机构以及有关的教学、咨询、科研、行业组织等机构。 2、国家统计局于2003年5月颁布了新制订的《三次产业划分规定》,把建筑业划为第二产业， 该标准把工程管理服务、工程勘察设计、规划管理等相关服务列在“科学研究、技术服务和 地质勘察业”门类的“专门技术服务业”大类中。 3、对“建筑活动”的定义：本法所称建筑活动，是指

各类房屋建筑及其附属设施的建造和与 其配套的线路、管道、设备的安装活动。 ——《中国建筑法》第一章第二条- 6-

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建筑产业的上下游以及主辅产业通过扫描全球建筑业态，我们梳理出建筑产业的上下游以及主辅产业。本报告侧重分析普通建筑领 域，包括房地产建筑领域和基础设施与道路交通建筑。上游行业 钢铁行业 (钢结构行业) 水泥行业 (预拌混泥土行业) 建筑行业 普通建筑 下游行业

(房地产建筑领域、 基础设施与道路交通建筑)专业工业工程建筑 (如水泥工程、化工工程等)

房地产市场

玻璃行业

勘察设计咨询业 建筑装饰行业

工业 (石油化工、电力等)

建筑工程机械行业 建筑安装行业

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我国建筑产业分类中南控股属于综合性建筑企业，涉及房屋和土木工程建筑施工、安装、装饰、监理和设计等领域。从建筑企业的建筑活动类别划分 47 房屋和土木工程建筑业 471 4710 房屋工程建筑 472 土木工程建筑 4721 铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑 4722 水利和港口工程建筑 4723 工矿工程建筑 4724 架线和管道工程建筑 4729 其他土木工程建筑 48 建筑安装业 49 建筑装饰业 50 其他建筑业 501 5010 工程准备 502 5020 提供施工设备服务 509 5090 其他未列明的建筑活动 ——《国民经济行业分类及代码》 从建筑企业经营活动的性质划分 综合性：指主要从事房屋建筑或专业土木建筑， 同时兼搞其他专业工程施工的企业或单位。

土木建筑：指专门或主要从事铁路、公路、桥梁、 港口、水利、市政、上下水及道路等施工的企业 或单位。房屋建筑：指专门或主要从事房屋建筑施工的企 业或单位。

设备安装；指专门或主要从事机械设备安装工程 的企业或单位。矿山建筑：指专门或主要从事矿山剥离和掘进工 程施工的企业或单位。 建筑装饰：指专门从事建筑装饰工程的企业或单 位。 其他：指不属于上述专业类别的施工企业或单位。

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中南控股战略关注的四个细分领域其中，中南控股的主业涉及房屋工程建筑和隧道工程建筑两个领域。从建筑企业的建筑活动类别划分 47 房屋和土木工程建筑业 471 4710 房屋工程建筑 472 土木工程建筑 4721 铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑 4722 水利和港口工程建筑 4723 工矿工程建筑 4724 架线和管道工程建筑 4729 其他土木工程建筑 48 建筑安装业 49 建筑装饰业 50 其他建筑业 501 5010 工程准备 502 5020 提供施工设备服务 509 5090 其他未列明的建筑活动 ——《国民经济行业分类及

代码》 中南关注四个细分领域： 1、房屋施工：2005年，集团旗下南通建筑工程总承包有 限公司获得国家房屋建筑工程施工总承包特级资质。 2、建筑装饰：2003年成立中南建筑装饰装潢公司。2005 年收购金丰环球，取得装饰工程的设计、施工顶级资质。 3、地下施工：2006年收购北京城建地铁地基市政工程公 司，拥有市政、地下、城市轨道交通建设三个一级资质。 4、钢结构：分包施工项目之一，重钢是世界建筑业认定 的主流方向。中国住宅产业化可能采用的轻钢结构。2005 年，中南承建开发南通体育会展中心。

建筑企业按照其业务特点的其他分类： 按建筑材料可以分成：钢结构，混凝土结构，砖混 结构，木结构。 按建筑高度可以分为：多层结构，高层结构，超高 层结构。 按使用功能可以分为：民用建筑，工业建筑。

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1.3报告内容:建筑产业发展的长期决定要素第一章：建筑产业气象产业气象核心观点汇总 建筑产业定义与报告关注点 建筑产业发展的长期决定要素 建筑产业的政策环境影响 建筑产业的产业价值空间 中南战略关注的细分领域研究

第二章：建筑业产业趋势 第三章：建筑业商业模式对比分析 第四章：建筑企业的战略选择 第五章：标杆企业分析 第六章：启示与建议- 10 -

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我国建筑产业发展的长期决定要素之一：全社会固定资产投资全社会固定资产投资(FAI)的投资建筑业表现为基础设施建设与房地产投资。 全社会固定资产投资(FAI)总值增速与建筑业总产值增速 有很强的相关性。因此，全社会固定资 产投资是建筑产业发展的长期决定因素。图一：FAI直接向建筑产业投资的比例 图二：FAI总额增速及建筑业总产值增速对比

图示说明：

我国全社会固定资产投资总额直接投向建筑业的比例约35%,由建筑业完成的建筑安装工程投资占65%左右。 是建筑产业发展的长期决定因素。根据目前我国固定资产投资的现状，预计我国建筑行业到 2010 年总产值将超过85,000 亿元，建筑业增加值 将达到 1,500 亿元以上。- 11 -

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我国建筑产业发展的长期决定要素之二：高速的城市化进程城市化发展水平与经济发展水平密切相关，随经济发展可分初期阶段、加速阶段和后期阶段等三 个阶段。在高速的城市化进程中，中国城市化过程中，基础设施和房屋建筑的需求旺盛。住宅产 业化是工业化国家城市化水平达到一定程度之后的必然之举。我国城市化率后期阶段：城市化水平达到60%-70%以后，城镇人口 比重

的增长又趋缓慢甚至停滞，城乡差别几乎消除， 区域空间一体化，并出现郊区化和逆城市化。

60% 57% 50% 45% 30% 17% 1995 年 2003年 2010年 城市化率 城镇人 拐点30% 口达到 6.2亿 2014 年 2020 年 2023 年 39%加速阶段：人口和经济活动迅速向城镇集聚；城市化 水平迅速提高，大约每年提高1个百分点；城市数量 迅速增加，城市地域大幅度拓展并出现城市密集地区 和大城市区连绵区。

初期阶段：城市化水平低于30%,城镇人口增长缓慢 ，发展时期漫长。区域经济以第一产业为主导。

查阅世界上主要工业化国家的城市化率，美国在1880-1960,日本在1930-1970 先后完成了高速城市化。- 12 -

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我国建筑产业发展的长期决定要素之三：人口红利“人口红利”通过影响生产领域，同时影响了人们消费和储蓄行为，来推动宏观经济增长。 结合中国人“买房结婚”的传统思想以及由此带动的宏观经济增长， 我们做出判断，2020年后中 国又将步入“人口红利”时代，势必推动中国建筑产业的长期发展。中国人口红利状况(资料来源：联合国)

1965开始出现并持续80年代的人口红利擦肩而过 由于历史原因，大约占城市人口1/4的返城人口形成的 “待业青年”人群，和80年代后大面积地方国企改制 形成的“下岗工人”人群和大量闲臵的农村剩余劳动 力，给中国经济发展带来了沉重的 人口压力和就业压 力，严重困扰着经济的增长。- 13 -

预计2020年开始的人口红利将促进中国经济增长 随着经济高速增长，失业人口开始大幅度减少和劳 动力资源开始得到比较充分利用。稳定的政治经济 体制中，我们将切实感受到“人口红利”对经济增 长的有利影响，工业建筑和房屋建筑的有效需求仍 将继续。

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我国建筑产业发展的长期决定要素之四：全球建筑产业稳步增长世界建筑市场形成源自于二战后的重新建设，其标志为欧洲各国推进的住宅产业化和基建工程与 特殊工程建筑的兴建。1993年步入平稳阶段。目前世界建筑市场的总产值约4万亿美元。2006 年 全球建筑市场投资达4.6 万亿美元。全球建筑业投资将以年均5.1%的速度增长，到2010 年将达到 5.74 万亿美元。

1993年之后，亚洲建筑市场占全球建筑市场的比例稳定在30%以上。从建筑的用途来看，房屋建筑 稳定在21%以上，随着石油价格上升，工业以及石油化工工业工程建筑产值将稳步上升。

世界各国建筑市场所占比例以及特征 亚洲：30%以上，日韩承包工程市场封闭 欧洲：20%以上，东欧等新兴国家建设 拉美：北美平稳后走向衰退，南美受债 务影

响 两个不同角度来分析 世界建筑产业

按照建筑的用途分： 工业以及石油化工工业工程： 随油价波动 房屋建筑：稳定在21%以上 交通建筑：16%以上

非洲：受国际援助影响大

电力相关建筑：9%

从权威期刊ENR记载的世界前250家大承包商的合同成交额来看世界建筑市场发展历史。 1993年后，每年250 家大承包商营业额均在1000亿美元以上。- 14 -

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我国建筑产业发展的长期决定要素之五：住宅建筑标准的全面提升改扩建市场应用的新技术、新工艺、新设备、新材料，通过标准化得到了广泛应用，推动了工程建 设的技术进步，为提高工程建设质量和确保安全提供了技术依托。建设部大力宣传的三大制度推动了我国住宅建设、使用、维护、管理工作。 重点政策和标准出台 《住宅建筑规范》为商品房质量、住宅标准的各方面提供了国家强制标准。我国第 一部以功能和性能要求为基础的全文强制的标准。 《住宅性能评定技术标准》从《商品住宅性能评定方法和指标体系》(试行)升级 而来，是我国目前惟一的有关住宅性能的技术评定标准。 《绿色建筑评价标准》执行节约资源和保护环境的国家技术经济政策,推进可持续发 展,规范绿色建筑的评价。 工程建设标准体系 2003年建设部标准定额司 出台《工程建设标准体系(城乡规划 城镇建设 房屋建筑部 分) 》,包括了该三个领域17个专业的标准现状、发展趋势和所需要的标准项目， 是城乡规划、城镇建设、房屋建筑领域目前和今后一定时期内标准制订、修订和管 理工作的基本依据，同时，也是研究该三个领域技术应用的重要参考。 工程建设标准体系逐步完善，奠定了工程建设的技术基础。

建筑质量水平稳中提升

房屋建筑结构工程的合格率稳定在95%以上，工程质量优良率稳定在30%以上。1998 年以来，共有335项工程获得我国建筑工程最高奖――鲁班奖。

特别说明：举国哀悼的汶川大地震值得每位建筑业从业人员深思。我们的住宅、学校等公共设施，什么房子才算 是合格的房子，什么房子才是好房子，什么房子才是可持续使用、绿色节能的房子。国家应该全面提升并有力推 行住宅建筑标准。- 15 -

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我国建筑产业发展的长期决定要素之六：农村房屋建筑产业萌芽农民收入提高将促进中国农村房屋建筑市场发展，但中国农村房屋建筑市场有独特性。 建筑领域中国农村房 屋建筑领域

现有特征1、随意性强。主要是农村房屋改造和建设形式多 样， 2、流动性大。主要是由于乡村房屋建设规模小， 工期短，管理混

乱，施工人员不稳定。建筑施工队 活动频繁，无固定场所，人员流动。 3、灵活多变。村民修建房屋的计划性很差，往往 在建房过程中根据自己的喜好以及看别人修建的样 式不断地调整设计方案和投资额。 4、房屋修建承包的形式多样。一是包工包料，即 总体承包(这部分极少);二是包工不包料(清 包),即由房屋建设者自己购买材料，再承包给施 工队修建(这种形式建房要占95%以上);三是自 建行为。

未来发展状况(节能需求推动新农 村建设)建筑业的需求和建设新农村等形势的发展， 对砖瓦产品需求旺盛，预计2008年砖瓦产 量将仍有10%~20%的增速。建筑形势带 给砖瓦行业发展机遇，砖瓦产品的建筑使 用功能要满足50%和65%的节能要求，必 须加快向节能型产品转型。 较发达地区的农村建筑市场有利于推进钢 结构建筑体系，进行规范的施工管理。 农民按照政府提供的图纸样式集中修建的 民居，享受补贴。

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1.4报告内容:建筑产业的政策环境影响第一章：建筑产业气象产业气象核心观点汇总 建筑产业定义与报告关注点 建筑产业发展的长期决定要素 建筑产业的政策环境影响 建筑产业的产业价值空间 中南战略关注的细分领域研究

第二章：建筑业产业趋势 第三章：建筑业商业模式对比分析 第四章：建筑企业的战略选择 第五章：标杆企业分析 第六章：启示与建议- 17 -

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中国宏观经济持续增长为建筑业持续景气提供了良好环境可以用“四季现象”形象地阐述国民经济发展速度与建筑市场的关联度。从GDP总量与增量来看，中国正处于从低收入国家向中等收入国家发展的过渡阶段。国民经济发展速度为7%以 上，建筑业处于春天；发展速度为5%-7%,建筑业处于夏天；发展速度为2%-5% ,建筑业处于秋天；发展速 度为2%以下，建筑业处于冬天。 图一：中国GDP及其增长速度(总量与增加值) 图二：我国固定资产投资、增加值与GDP的关系

1998年-2001年，全国(不包括港、澳、台地区，以下同)建筑业增加值年均增长速度为7.29%。

根据2006年数据，建筑业增加值约占GDP的5.6%,总量占22%。- 18 -

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宏观经济政策调整旨在弱化建筑业周期性，规范建筑市场1992年以来，国家宏观调控的政策目的是结构性的调整。该调整的结果是建筑业周期性的弱化，建筑业与宏观经 济运行周期的关联性削弱。 货币政策的影响：比如银行信贷，比如利息政策。

财政政策的影响主要表现在十一五规划中的政府投资预算。

图

一：FAI的资金来源上看银行信贷对建筑业 的影响小

图二：建筑企业的负债特点和产业地位导致 利息政策影响有限 利息政策的影响：1、 对建筑企业上市公司抽样分析，可知建 筑企业的负债特点使得持续加息不致于造成 企业过高的经营成本和流动性风险。 建筑企业的负债特点为流动负债高(达90 %),但是无息负债的比重占到流动负债的 57%。 2、 加息政策通过影响同样具备高负债特点 的房地产业，影响房屋建筑类的建筑企业。

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1.5报告内容:建筑产业的产业价值空间第一章：建筑产业气象产业气象核心观点汇总 建筑产业定义与报告关注点 建筑产业发展的长期决定要素 建筑产业的政策环境影响 建筑产业的产业价值空间 中南战略关注的细分领域研究

第二章：建筑业产业趋势 第三章：建筑业商业模式对比分析 第四章：建筑企业的战略选择 第五章：标杆企业分析 第六章：启示与建议- 20 -

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建筑产业价值研究模型承接前面章节对建筑产业的长期决定因素的分析，建立产业价值研究模型：从市场增长空间、产 业竞争态势和产业地位分析来说明一个产业的价值。本部分对产业的研究主要是通过数据来论证 建筑产业的价值。 主要研究内容 1、市场增长空间：市场大小，增长率 市场上供需双方的数量与规模分布

市场增长 空间

2、产业竞争态势：产品的差异化情况 (资质的不同),市场份额，集中度建筑产业 价值决定 产业竞争 态势 产业地位 分析 3、产业地位分析：中国建筑产业的产 业地位分析。

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