方格智业2008年南京泰来苑别墅创意策略与营销推

泰来苑别墅

创意策略与营销推广

方格智业机构 二〇〇八年八月

汇报提要：

[ 把脉· 市场 ] [ 解读· 项目 ]

[ 分析· 定位 ]

[ 重塑· 形象 ]

[ 洞见· 策略 ]

[ 执行· 营销 ]

[ 把脉· 市场 ]

[市场环境]：

整体低迷 拐点已显

宏观市场（国内）

后市不明 持币观望

中观市场（南京）

价格强撑 市场帄淡

微观市场（别墅）

[宏观市场]:

整体低迷 拐点已显

各项政策的趋紧抑制房地产市场转暖，从观望博弈 到清醒看淡，开发商欲加速去化只有降低利润空间的预 期，并有一套行之有效的创新打法才能撬动市场坚冰。 今年对各家房企的创新能力与营销魄力是一大考验。

[宏观市场]:

央视报道：“断供”加剧恐慌！

深圳部分 商业银行被卷 入“断供”风 波。中央级媒 体披露深圳八 成炒房客成为 负翁，加剧全 国楼市恐慌情 绪，形成更广 泛的观望潮！

[宏观市场]:

新华社发文：不能“救市”！

新华社发文： 称“开发商只能赚 不能亏、只能多赚 不能少赚的心态从 政策上不能助长”。 明确释放继续从紧 信号。

[宏观市场]:

四大证券报同时刊文：“银根”继续紧缩！

中国证券报标题《从 紧货币政策仍需坚持》； 上海证券报标题《货 币信贷增幅明显回落 从紧 货币政策仍需坚持》； 证券时报标题《紧缩 政策效果良好 加息预期明 显减弱》； 证券日报标题《从存 贷款增减看宏调三点预 期》。

[宏观市场]:

退房潮、退地潮全国风起云涌！

[中观市场]:

后市不明 持币观望

南京市场成交大幅萎缩，降价风起，前景难测， 客户持币观望。根据网上房地产数据分析，只有疯狂 降价的板块，才能拉动销售。

[中观市场]:

2008年上半年南京房地产市场交易量暴跌， 商品房成交套数跌幅近半，跻身全国“第二”。

[中观市场]:

2008年下半年开局不力，交易量进一步萎缩。 进入8月，成交量再现新低。

[中观市场]:

住安价格同比增幅持续回落。

[中观市场]:

南京房价提前上涨，提前回落，涨跌周 期在全国之前。

[微观市场]:

价格强撑 市场帄淡

波动行情蔓延及别墅市场，各别墅楼盘强撑价格， 虽未呈现大幅降价态势，但销售量锐减，市场平淡。

[微观市场]:

山河水

开盘日期：2008年7月16日 推出房源：兰溪组团36席中央别墅 销售价格：550万/套 销售情况：据称目前剩余20套左右，根据网上房

地产统计显示，至今仅成交一套。

[微观市场]:

绿城玫瑰园

开盘日期：2008年6月25日 推出房源：一期最后8套房源，连同前期剩余房源，目 前可售房源16套。 销售价格：每套1000万左右。

销售情况：根据网上房地产统计显示，至今成交一套。

[微观市场

]:

栖园

开盘日期：2008年4月9日

推出房源：推出叠加别墅、联排别墅共256套

销售价格：叠加12000元/㎡，联排15000元/㎡ 销售情况：根据网上房地产统计，开盘至今共销售24 套。目前每月保持2-3套的走量。

[微观市场]:

山水风华

开盘日期：2008年4月12日

推出房源：三期叠加别墅3栋共42套

销售价格：9000-10000元/㎡ 销售情况：开盘至今销售20套左右。目前市场行情下， 每月成交2-3套。

[微观市场]:

依云溪谷

开盘日期：2008年6月22日 推出房源：二期54套双拼别墅 销售价格：15500元/㎡起售，均价16000元/㎡ 销售情况：二期房源分两个波次推出，第一波次30套，开

盘当日认购达70%，至7月中旬，第一波次房源

全部售罄；目前在售第二波次24套。 优惠活动：开盘当日9.4折优惠

[微观市场]:

奥斯博恩

开盘日期：2008年4月4日

推出房源：御景轩11-14幢共90套叠加

销售价格：叠加均价5200元/㎡左右；联排均价6000元/ ㎡，独栋均价9500元/㎡左右。 销售情况：根据网上房地产统计，开盘至今共成交14套。 优惠活动：推出“买一赠一”活动，170㎡的两层别墅， 底层30多㎡的空间只按建安成本约1000多元/㎡出售。