柘城未来大道项目整体定位及物业发展战略0906

柘城未来大道项目 整体定位与物业发展战略报告

报告目录Part1 开发背景分析 Part2 城市背景研究 Part3 市场环境研究 Part4 项目整体发展战略 Part5 项目定位与物业发展建议 Part6 项目运营实施思路

在正式报告之前首先明确我们目标项目运作目标 通过本项目的成功开发，树立企业品牌形象， 树立企业品牌 产品：柘城领先，新北区板块标杆 价格：在区域价格基础上进一步提升 客户：客户层次高，属于柘城的中高端水平

在实现企业品牌的前提下，通过产品创新，达到尽快销售的目标。

整合资源，提升价值，实现目标通过创造性思维与实操能力的完美结合，整合项目内外资源，充分挖掘

柘城项目最大潜能，建立项目的市场核心竞争力，并建立价值提升发展模式，以实现项目利润最大化的终极目标。

背景及项目开发约束条件

开发商背景 开发商无开发经验，公司品牌在柘城无品牌影响力

项目背景及约束条件 本项目占地约109.43亩，分多期开发，容积率≥2.0; 本项目整体规划未最终确定； 本项目区域大配套资源丰富，生活配套资源严重缺乏。

核心问题：对于大规模、多项目开发，同时涉及住宅、商业、酒 店式公寓等多种物业类型，我们需要明确的核心问题是——

战略层面 从全局出发，制定整体开发战略。明确各物业

在项目整体开发战略中的作用及之间的关系

项目层面 基于项目本体属性及区域环境，制定项目的发

展策略及市场解决方案

针对核心问题，我们的研究视角将从城市层面及市场环境两个 线索展开：

研究线索

城市层面 站在城市发展的轨迹上 思考，保证项目长期发展 战略的前瞻性与可行性。 基于区域整体发展的角 度挖掘价值，指导项目整 体定位及发展策略

市场环境 明确各物业类型的市场 机会与风险。 研究市场环境，判断各 种物业类型的发展空间及 市场机会，指导各项目物 业功能定位及产品方案。

报告目录Part1 开发背景分析 Part2 城市背景研究 Part3 市场环境研究 Part4 项目整体发展战略 Part5 项目定位与物业发展建议 Part6 项目运营操作思路

城市概况——柘城位于河南省东部，典型的平原农区县、资源得 天独厚、物华天宝，交通便利，城市发展潜力极大 柘城县位于河南省商丘市西南部，总面积1048平方公里，辖7镇14 乡，494个行政村，人口约100万，是个典型的平原农区县。 柘城——中国三樱椒之乡，国家商品粮生产基地县、平原绿化 先进县、国家生态建设试点县，瘦肉型猪生产基地县、优质板山 羊皮出口创汇县，资源得天独厚、物华天宝。

柘城工业体系门类齐全，民营经济发展势头强劲，板块 经济各具特色，高新技术产业迅速起步。商粮集团、王贡 酒厂、酿酒总厂、中药厂等已成为省内龙头企业。 柘城地理位臵优越，是河南实施“东引西进”战略 的桥头堡，毗邻陇海铁路与京九铁路，七条省道贯穿 境内，交通网络、四通八达、区位优势已经凸显。

城市发展——随着城市空间拉大，将形成 “一城两区”的空 间布局和职能分工，新北区将成为柘城新的行政、居住中心重心北移，城镇化进程的加快

柘城县按照“规划先行、重心北移、两翼展开、多方面突破” 的总体思路，不断加大旧城改造和新区开发力度并且强力推进 城市重点项目建设。

“一城两区” “一城” 柘城县市区；“两区” 中心即老城区与新北 行政区 中心城区-区域传统商贸、居住中心 随着行政、商业、居住功能向新北区转移，中心老城区将 更多担负起区域商贸中心的功能 新北区-新政治、经济、文化、居住中心 新北区作为县政府重点发展的新区，将担负起全县的行政、 文化、居住发展职能

新北行政区

老城区

新城区(新北行政区)依然成为柘城县城市发展的主要趋势！9

项目区位——本项目位于柘城“新北行政区”未来大道南侧，隶 属“新北区”区域边缘地带，板块效应虽尚未形成，但区域前景无 限北

未来大道

新北行政区长 江 二 路

老城区

区域认知

新北行政区——定位于政治、经济、文化、居住中 心。城市面貌较新但生活及商业配套匮乏，居住氛 围还没有形成 新北区城市面貌较好，城市干道纵横，通达性良好县政府迁入 新北行政区距离老城区5公里，车程约10分钟。 柘城县政府迁址新区。 目前行政办公区域基本形成，县政府、财政局、交通局、国税局、 疾病控制中心、三和元酒店、新客运中心等一些行政、事业单位已 经迁入。 生活、商业配套不完善，居住氛围较弱 区域内道路建设完善。 环境相对老城区好，绿化覆盖率高。 生活、商业等配套不齐全，多家项目企业均处于在建状态。 房地产市场活跃，区域板块依然处于初级阶段 柘城房地产市场较为活跃，省内外大量知名开发商进驻柘城，目前 柘城县现售楼盘多达20余家，市场项目短时爆发，导致竞争激烈。 规划新北区居住板块仍处于形成阶段。

政府行为与市场力量催生区域房地产开发的热潮，新 北行政区正逐步形成为柘城中高档居住区！11

项目地块——“新区” 边缘，面临未来大道，通达及昭示性强， 地块方正平整，无可拆迁建 …… 此处隐藏：1208字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……