高用地强度商业地产开发典型案例

商业地产研究院2010年08月30日2010. 08. 12 Page0

壹总体趋势特征

贰叁

标准化策略（5-8层）非标准化思路（8层以上）

肆参考案例资料

主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等

其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁MALL、香港新鸿基APM、又一城等

壹、总体趋势特征

系列图1.典型购物中心垂直业态布局

典型模型A:7层结构（B1-F6

）典型模型B:9层结构（B1-F8）

表1-1.天津市主要经营及建设中购物中心汇总

表1-2.沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总

表1-3.

成都市主要经营及建设中购物中心汇总

表1-4.

无锡市主要经营及建设中购物中心汇总

图2.各类型购物中心分布模型

楼层数

图3.各类型购物中心建筑面积与楼层分布

楼层数

表1-5.

国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）

目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下3个类型：1）境外系：恒隆地产、新鸿基、长实、嘉里、凯德置地（5家）

2）国资系：中粮-大悦城、华润-万象城、阳光兴业（首创）、深国投商用、中信地产（5家）3）民资系：万达、宝龙、银泰、深圳茂业城、南京金鹰、江苏雨润、鹏润等

表1-6.

国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）

早期综合体商场面积在5-10万㎡左右；中期部分项目超过20万㎡；近期主流面积集中在10万㎡左右。

表1-7.

国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）

总体经营楼层集中在7-8层，部分项目经营楼层可达11-13层；单层面积集中在10,000-20,000 ㎡。

影响综合体型购物中心的规模的主要因素：A.建筑结构因素：

1）占地面积：早期单一塔楼（占地面积小）的商场面积在5万㎡左右，双子楼或三塔楼的商场

面积一般在10万㎡以上；

2）楼层分布：5万㎡左右一般在5层左右，地下一层；10万㎡可地下2层，地面在6层以上。

B.商业经营因素：

3）主力商家组合：单一百货店或超市店面积在5万㎡，多专业店组合规模在8-12万㎡，多个大型主力店组合在15万㎡以上；

4）业态配比因素：5万㎡左右的餐饮、娱乐业态比重在20%以内，8-12万㎡一般比重超过40%。

综合体型购物中心发展趋势：A.规模：

1）面积：趋于中等化，集中在10-15万㎡；

2）楼层：趋于高层化，常规为：地下一层，地上6层；非常规可实现：地下2层，地上10层。

B.业态：

3）商家组合：零售业中，中型专业店取代大型百货主力店商家，精品超市取代大卖场；餐饮、娱乐等商家在主力商家的比重越来越大；

4）业态：零售业比重减少到60%以内，餐饮比重在20-30%之间，适当增加娱乐业形态（娱乐与零售混合型），其他服务（生活服务）比重日益增加。

上海来福士广场

上海港汇广场