本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试,希望能够尽可能的理解中国实际,深入发掘影响调控效果的原因,总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议,为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。

行重点分析。

该阶段房地产行业的宏观调控展现出较之以往更为积极而进步的一面，政策工具种类大幅拓展，政策出台的精细化和多样组合的程度也更加值得称道，并起到了一定的积极效果。首先，房地产行业对国民经济增长的贡献持续增大，并未受到紧缩调控的影响。其次，房地产开发投资增速理性推进。再次，房地产开发企业资金来源结构更加健康。最后，土地出让过快势头明显减缓。当然，我们在不能否认各项政策措施的实施确实取得了一定的效果的同时，也应该注意到与预期目标相比仍然存在不小的差距。

第一，房价涨幅过大这一根本性问题并未得到实质缓解。从全国来看，2003年至2007年底五年间全国商品房销售价格年均增幅为11.5%，而之前的1998年至2002年五年间，该增幅年均仅为2.4%，商品房销售价格年度同比增幅在这段时期明显增大;从35个大中城市来看，2003年至2007年底五年间商品房销售价格年均增幅为17.1%，高出全国该增幅5.6个百分点;从北京市来看，在2003年至2007年五年f司，2007年同比2003年全市商品房销售价格增长率高达143.9%，年均增幅高达25.6%，而此段时期内北京市城镇单位就业人员平均劳动报酬年均增幅仅为16%，商品房销售价格的增长速度大幅度高于城镇单位就业人员平均劳动报酬的增长速度。

第二，供需失衡状况加剧。1998年至2002年五年间全国商品住宅整体供需比为1.26:1(竣工建筑面积总量与销售面积总量之比)，而2003年至2007年全国商品住宅整体供需比降至0.87:1，供需失衡的状况非常明显，从而加剧了房价上涨的压力;从35个大中城市来看，商品住宅供需比失衡的状况年年更甚。北京市的情况更为严重，2003年至2007年北京市常住人口年均增幅为2.79%，而同期北京市竣工住宅面积年均增幅仅为0.72%，其中2006年甚至出现了同比22.81%的降幅，2007年降幅也高达巧.47%，供需失衡状况更为明显。

第三，土地价格上涨幅度持续增大。由于较大的土地市场需求，2003年至2007年全国土地出让数量增幅的大幅度减小，也一并导致了该段时期内全国上地出让价格的大幅度上涨，年均增幅为21.6%，成为拉动这段时期房价年均涨幅11.5%的主要原因之一，而在此之前的1998至2002年间，全国土地出让价格年均增幅仅为4.4%.

第四，保障性住房建设没有充分展开，建设总量年度间变化不大。1998年至2002年全国新开工经济适用住房建筑面积年均4765.2万平方米，而2003年至2007年全国新开工经济适用住房建筑面积年均仅为4458.2万平方米。

第五，该轮调控并未从本质上触动威胁房地产市场健康发展的诸多根本性问题，甚至部分问题还愈演愈烈，包括热钱大量涌入、非正常的炒房炒地、市场“游戏规则”丛生、利益博弈、官商勾结、政策执行低效，以及保障房建设推进缓慢和经济适用房市场监管混乱等，所以，该阶段末期出现的短暂的市场理性也难以完全归于政府调控的功劳，而是与金融危机爆发所导致的投资回落、需求不足等危机效应紧密相关。

2、2 2008年9月——2009年的宏观调控效果

该段时期的房地产行业宏观调控面临到金融危机所导致的房地产市场不振，中央和地方政府及时出台了多项政策以促进住房消费和投资、健康发展，持续回暖，多重政策利好也确实推动了房地产市场的企稳回升，促进房地产市场商品房销售情况，根据国家统计局公布的统计数据，2009年全国商品房销售面积同比