企业价值评估(收益法)：碧桂园

刘旗峰

王旭

team work

袁文星

林晨

于京扬

企业价值评估(收益法)：碧桂园

1 碧桂园概况

公司简介

中国驰名商标企业的碧桂园，成立于1992年， 2007年在香港联交所主板上市，是一家以房 地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管 理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著 名综合性企业集团，被誉为“南中国房地产 业航空母舰”。下辖国家一级资质建筑公司、 国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计 院等专业公司。》》》》》》》

企业价值评估(收益法)：碧桂园

1 碧桂园概况项目房地产开 发

经营业务与经营范围2013主营收 入(百万)60,043.3

2012主营收 入(百万)40,012.0

所占百分 比(%)95.5

所占百分 比(%)95.7

增长率 (%)50.1

建筑、装 修及装饰物业管理 酒店经营 总收入

314.3592.3 972.4 41,891.0

0.81.4 2.3 100

866.9777.1 994.5 62,681.9

1.41.3 1.6 100

175.831.2 2.3 49.6

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企业价值评估(收益法)：碧桂园

2 战略分析

品牌发展战略

碧桂园模式和碧桂园生活模式—— 品质卓越 的建筑设计+五星级物业治理与服务+五星级 生活型会所+休闲生活环境+综合型社区学校无时限生活超市服务”、“无时限维修服 务”、“无时限餐饮服务”、“无时限商务 中心服务”、“无时限医疗保健服务”、 “无时限生活咨询热线服务”》》》》》》》

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2 战略分析

扩张型战略

1993年，中国房地产在一轮缺乏准备的大起大哄后，遍吹不 景低迷之风，此时碧桂园开始起步；1997年，受亚洲金融危 机的冲击拖累，许多地产商急于撤回在香港的推盘，碧桂园 却反其道而行，大举进入，果决地打开了香港市场；1998年， 内地房地产市场仍旧低迷，但碧桂园已预见到新的经济潮头 将要涌起，斥资数亿元在番禺南浦岛建起了广州碧桂园； 1999年春节，当许多开发商还在欢度新春佳节之际，广州碧 桂园却审时度势，大年初一就开始推盘，创下了月销3000套 的惊人纪录……

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2 战略分析

创新型战略

碧桂园一直都在创新。在广州碧桂园、华南碧桂园， 每一个小区的户型都有20多种。从最初的单一别墅 到别墅洋房兼营；从早期内嵌式窗户到近期飘式窗台； 从原来的分散式绿化到后来的主题式绿化；从以前住 宅没有光纤，到现在有了智能化住宅。总之，市场有 什么需求，碧桂园马上就会调整自己的产品，越建越 新潮、越实用。

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企业价值评估(收益法)：碧桂园

2 战略分析

成本优势战略

碧桂园形成完整的产业链，几乎扮演了各个 环节的所有角色，设计、建 筑、装修、销 售等一条龙服务，向后一体化，最大限度的 降低了成本，实现了规模经营，发 挥成本 领先优势，利用低价充分打压竞争对手，抢 占市场份额。

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2 战略分

析

产品差别化战略

碧桂园在发展到一定阶段时，实行产 品差别化战略，迎合不同消费 者的需 求，提高自身的竞争力。

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2 战略分析

前景分析

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企业价值评估(收益法)：碧桂园

3 SWOT分析——优势1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势。 2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于 行业平均水平。过去三年 碧桂园的平均存货周转率为1.53,而平均营业利润率则为29.98%, 均优于行业平均水平。 3、 一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采 购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。 4、土地成本低(约255元/平方米),一体化规划和施工，使成本 得到有效控制，提升赢利。 5、强调前期策划，精确产品定位，合理定价，精准营销。碧桂园 “物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品牌， 在社会上有良好的声誉。品牌效应冲击着潜在进入者。 6、制定质量标准，进行质量巡检考核，树立样板工程，提升客户 服务品质。 7、开发项目顺应城市化发展趋势。 8、 产品标准化与产业链整合。 9、建立成本管理体系及成本考核标准。

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3 SWOT分析——劣势1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强 的不确定性。 2、酒店的过度建设，影响资产周转率。 3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业 存在质量隐患。 4、目前经济危机，企业普遍面临资金短缺的问题，最终结果会 导致同行业竞争更加激烈，中小型房企生存空间狭小，部分企 业会面临倒闭或退出风险。 5、碧桂园规模经营拒绝了个性化，房子风格没有多大的变化， 产品缺乏差异化。 6、经济适用房对商品房造成冲击，政府加大保障性住房的建设， 势必对碧桂园造成巨大的替代品威胁。 7、土地供应目前由政府垄断，税收标准、金融、规化等主要开 发条件都依赖于政府，开发商没有讨价还价能力。 8、消费者买房费用在收入中占了很大比例，势必会很谨慎，其 讨价还价的欲望会特别强烈。

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3 SWOT分析——机会1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。 2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程。 3、碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就 轻的方法，反而降低了房地产开发的风险。 4、在当前经济存在较大下滑风险的情况下国家减税、降息对保 持房地产市场的稳定发展，防止一些企业资金链断裂起到了积 极作用。 5、碧桂园能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关

系，取得贷款比较容易。 6、如今中国正处在人口、城市化快速发展时期，城市人口占总 人口的比重将迅速上升而相应产生地产需求。 7、碧桂园发展至今，已拥有数以百计的成熟户型。 8、今后城镇住房建设量会以较高的速度持续发展

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3 SWOT分析——威胁1、万科地产总额投入排名第一，碧桂园则不进前十。 2、公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。 3、接班人危机：杨国强年岁渐大，杨惠妍仍显稚嫩。 4、我国房地产企业关系国计民生，仍是政府参与性 很强的政府主导型产业，政府有很强的干预性。 5、消费者的消费观念会慢慢成熟，当消费者对于价 格的敏感不再如此显著而更关注产品的 价值时，碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式 就会有很大的问题。

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企业价值评估(收益法)：碧桂园

4 收益法——利润表科目/年份 营业额 其它收入 销售费用 管理费用 财务费用 销售成本 毛利 经营溢利 应占联营公司业绩 税前利润 归属母公司股东利润 利息净收入 手续费及佣金净收入 保费收益 2013-12-31 6268187.5 6433.4 430382.3 203327.7 -80324.9 4371325.6 1896861.9 1349910.2 1347315.3 851410.4 2012-12-31 4189098.4 10329.3 218605.9 156827.9 12644.3 2655147.9 1533950.5 1163560.2 1154191.3 685265.1

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企业价值评估(收益法)：碧桂园

4 收益法1、2011年其销售增长率为34.7% ,销售额约为432亿元；2010年其 销售额约为329亿元；2009年其销售额为232亿。预测增长率如下表： 年份 销售增 长率 2010 41.81% 2011 31.30% 2012 -0.30% 2013 49.00% 2014 55.00%

A公司没有非经营性资产和负债。以2014年1月1日为评估基准日，对 企业的整体价值和股东权益进行评估。以经过调整后的2013年财务报 表数据为现金流预测基础，预测方法为销售百分比法。 预测销售增长率为50% ,与宏观经济的增长率相接近。

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企业价值评估(收益法)：碧桂园

4 收益法企业所得税税率为30% ;单位为万元 2012年投入资本=经营性资产-经营性负 债=(5800018.6+296824+1161391.3) -1165398.4=6092835.5 2013年投入资本 =1582829+8696648.4+627443.31804541=9102379.9》》》》》》》