杭州市房地产投资与经济增长关系的实证分析

房地产业 经济增长

科技信息○百家论剑○

SCIENCE&TECHNOLOGYINFORMATION2009年第35期

杭州市房地产投资与经济增长关系的实证分析

彭克新

（临沂市公路局山东临沂

276001）

【摘要】房地产业在国民经济中的地位日益提高，如何保证房地产业和国民经济发展的良性互动日益受到关注。其中一个重要的问题就是研究房地产投资与经济增长之间到底存在一个什么样的互动关系。本文以杭州市为例，建立房地产投资与经济增长的VAR模型，并通过格兰杰因果检验，分析当前杭州市房地产投资与经济增长相互之间的因果关系。

【关键词】房地产投资；经济增长；VAR模型；格兰杰因果检验

0.前言

在国家住房制度改革的推动下，房地产的需求大幅上升，房地产开发投资和房地产销售额保持持续增长，我国房地产业因此得到了飞速的发展，并在国民经济中起着举足轻重的重要作用。房地产投资既对国民经济产生一定的影响，它的变动又要受到国民经济发展状况的制约，而分析房地产投资与经济增长之间的互动关系，对于了解房地产投资在国民经济中的作用以及宏观经济对房地产投资的影响，制定房地产业相关政策，有一定的理论和现实意义。

国内外学者围绕该问题进行了大量的研究，也取得了不小的成果。比较具有代表性的主要有：曹振良(2003)[1]认为：国民收入、经济增长、投资水平、消费水平、信贷规模和利率对房地产业有影响。上海财经大学投资研究所(2004)[2]认为20世纪90年代以来，房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用。皮舜，武康平(2004)[3]利用Granger检验，发现1994年~2002年间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系。

房地产投资与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。从宏观经济总量来看，房地产经济是整个国民经济的重要构成部分，它对经济增长有不可忽视的重要作用；而国民经济的发展水平和速度，又会制约房地产业的发展水平。

从1994年到目前，在这过去的十几年里是杭州市房地产行业发展较快的一段时间。从图1中我们可以看到，在过去的十几年里，杭州市房地产投资规模整体呈上升趋势，并且上升幅度较大、较快，而截止2007年，全年的房地产投资总额己达518.8亿元，同比增长17.2%。

1.房地产投资特征分析

房地产投资属于投资的范畴，具体是指不同的投资主体(政府、企业和个人)为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。投资活动的结果是形成新的房地产或者改造利用原有的房地产；实质是通过房地产投资实现资金的增值。

由于房地产本身的自然属性及其所附带的经济属性，房地产投资也表现一些与其他投资不同的特性：

（1）房地产投资对象位置固定。（2）房地产投资时间跨度长。（3）房地产投资额度巨大。（4）房地产投资的关联性强。（5）房地产投资易受政策限制。

图1

1994—2007年杭州市房地产投资额（单位：亿元）

房地产投资是固定资产投资的主要内容，图2反映的是房地产投资完成额占固定资产投资比重，采用的是1994-2007年的年度数据(单位:%)。房地产投资完成额，指的是报告期内房地产开发企业完成的房屋和土地开发投资。它是反映房地产市场投资规模的指标，对市场变化起导向作用。从图2中我们可以发现大部分时间房地产投资额占固定资产投资总额的比例都在15%以上，但从1995年开始有一个下降过程，直到1998年下降到最小值18.3%，而后杭州市房地产投资额占固定资产投资的比重一直持续上升。

2.房地产投资与经济增长的机理分析

从国内外学者对房地产投资与经济增长考察研究的角度来看，房地产投资与经济增长相互作用的机理一般可以分为三个方面，即供给效应、需求效应、挤出效应[4]。

2.1供给效应。房地产投资的供给效应不但表现在房地产作为产品供给的增加，而且还反映在由房地产投资引起的相关产业产品的供给增加，如钢材、水泥、建材等等。房地产投资的供给效应能放大投资规模、投资范围与领域，并且延长投资期间，引起连锁反应，带动相关产业发展，对刺激经济增长起着举足轻重的积极作用。

2.2需求效应。房地产投资的需求效应表现在由房地产投资引起的相关部门的收入增加，从而带来需求的增加，如房地产投资给房地产开发企业以及相关的建筑、钢铁、水泥等部门带来的直接或间接收益增加，这势必增加这些部门及其内部人员的消费需求的增加，从而促进国民经济的增长。

2.3挤出效应。房地产投资的挤出效应是指由于房地产投资的增加从而影响社会对其他行业或产业的投资，广义上讲，房地产投资的挤出效应还应包括房地产投资引起的消费的挤出效应，它是对经济增长不利的因素。

房地产投资与经济增长的关系一直受到经济学家们的关注。根据其研究的方法的不同，大致可以分为定性分析和定量分析两部分。

图21994—2007年杭州市房地产投资额占固定资产投资的比例（%）…… 此处隐藏：2935字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……