2009广州写字楼市场报告

了解珠江新城的一扇窗户

世邦魏理仕研究部，中國區

特別報告

珠江新城，蓄势待发广州优质写字楼市场专题报告

了解珠江新城的一扇窗户

珠江新城，蓄势待发――广州优质写字楼市场专题报告引言

从1993年广州市政府在珠江新城规划建设新的城市中心区至今，珠江新城的开发建设已经经历了整整十六年。前十年，区内只有一批定位高端但配套不足的住宅落成，而商用物业则寥寥无几。2003年的规划检讨无疑是珠江新城发展的一个转折点，重新定位和调整规划之后，珠江新城的建设进程在政府的推动下可以说是突飞猛进，如今的珠江新城已经今非昔比，区域内商厦林立，规划和在建的项目更是多不胜数。

然而，政府的推动和开发商的认可只是珠江新城发展的加速器，从本质上来看，中央商务区应市场经济发展和商务活动的需要而产生，其成长也需遵循经济发展规律。目前，进入高速发展阶段的珠江新城面临着一个优质写字楼供应高峰，是否存在足够的对应需求成为市场上最大的疑问。同时，区域内的交通基础设施、商业配套仍未全部到位，导致商务氛围不足，还有如何面对来自更加成熟的天河体育中心商务区(又称：天河北商务区)的竞争，或是如何处理两者之间的关系等一系列的问题，都是影响珠江新城能否承担21世纪广州新中央商务区重任的因素。 本文梳理了珠江新城发展的过去、现在和未来，希望能从中寻获解答。

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© 2009, CB Richard Ellis, Inc.

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广州需要一个新的中央商务区广州是中国第三大城市及中外闻名的千年商都，是华

南地区以至全国最重要的商务城市之一。上世纪90年代初，作为中国改革开发的前沿，广州吸引了大量的外资企业前来投资，蓬勃的办公需求催生了广州写字

楼市场。其时，政府部门聚集的越秀区经济活动最为繁荣，早期优质写字楼项目均在越秀区内沿环市东路、东风路和中山路分布。及至本世纪初，随着广州城市发展的重点转向天河区，天河体育中心周围逐渐形成一个新的商务区。

伴随着广州经济的持续高速发展，城市综合经济实力

的不断增强，更多的外资企业在广州的加速进驻和扩数据来源：广州统计局 *: 2009年1-9月

张，本土企业亦不断发展壮大。当地写字楼的需求不早在1993年，广州市政府已规划在珠江新城建设新城仅在数量上不断增大，在品质方面的要求也不断提市中心区

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，但其后十年间发展进程缓慢，只有部分

高。尽管广州写字楼存量的绝对数量不算少，但真正住宅项目竣工落成。2003年，《珠江新城规划检讨》的优质写字楼物业寥寥可数，整体水平远落后于国内应运而生，重新检讨并补充完善93年版的珠江新城建的一线城市北京和上海。而且，广州的商务重心随着设规划，进一步确立建设广州21世纪中央商务区的目城市的发展经历了一个从西向东迁移的过程，写字楼标与定位。珠江新城位居天河、越秀及海珠三区的交物业分布散乱且范围广阔，缺乏一个合理规划，相对接处，地处目前最繁荣的天河北商务区的南面，承接 集中的真正中心商务片区。随着经济的高速发展和商天河北浓厚的商务氛围，浑然组成一条新的城市中轴务活动的日益繁荣，广州迫切需要一个统一规划，布线，连接西边毗邻的传统商务区域越秀区和待发展的局合理且配套完善的中心商务区，不但能够为企业提东部区域，贯通隔江相对的南部组团，区位得天独供更多的优质办公空间，而且能将城市的资源、资金厚。前十年进展缓慢的开发，恰恰为重新定位和规划和信息相对集中在一定的区域内，减少商务活动的半建设新城市中央商务区保留了一块难得的可供整体规径，降低商务活动的成本，提高企业经济活动效率以划开发的成片土地。众多优势令珠江新城成为广州建至整体社会经济效益。

设21世纪中央商务区的理想之地。

天河体育中心

1《广州新城市中心区——珠江新城规划》（1993），广州市人民政府

2《广州市支持金融业发展意见的若干实施细则》（穗金融[2006]6号）,

《天河区促进总部经济发展暂行办法.》(穗天府〔2008〕9号)等

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珠江新城发展现状在珠江新城的规划和发展过程中，政府因素留下了深刻的烙印。开发初期区内建成的写字楼物业大部分是政府部门自用的办公大楼，如广州市检察院、广东省检察院、广州海关、广东省国税局和广州市地税局等。2003年，珠江新城在政府推动下重获新生，基础设施和市政配套设施的规划建设大大提速，地铁三号线已建成通车、在建的地铁五号线和珠江新城地下集运系统等交通设施亦将于今明两年投入使用。五大公共服务和文化设施中的广州市第二少年宫已于2005年完工，其余的包括广州歌剧院、广东省博物馆、广州市图书馆、电视观光塔的建设在新中轴线上进行得如火如荼，按计划均将在亚运会

前相继亮相。近年，广州市政府还出台了一系列的优惠措施，鼓励国内外金融机构和企业总部进驻珠江新城的金融商务区2。珠江新城分东 …… 此处隐藏：9241字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……