个人按揭贷款业务操作流程

一、熟悉掌握各个申贷客户的详细资料，以便要求他们提供申贷所需的相关材料。

客户申贷情况及处理办法可以归纳成以下几种：

1、按借款人婚姻状况分类

（1）借款人为未婚的，须提交个人身份证复印件、户口本复印件和学历证书复印件各1份（提供原件核对）；

（2）借款人为已婚的，须提交借款人和配偶的双方身份证复印件、双方户口本复印件、结婚证复印件、学历证书复印件各1份（提供原件核对）；

（3）借款人为离婚的，须提交个人身份证复印件、户口本复印件、学历证书复印件和离婚证复印件（或离婚判决书复印件）各1份（提供原件核对）。

（4）借款人在海口地区工行任何一个储蓄网点开具的还款账户复印件1份。

2、按工作单位的地域、性质上分类

（1）借款人工作单位为岛内（海南省境内）的，须提交单位月收入证明原件；如果借款人的收入满足偿还每月供款的要求的，其配偶可不提交月收入证明，否则配偶须提交月收入证明原件；

（2）借款人工作单位为岛外的（分国内其他省份和国外两种情况）： a、国内其他省份的，须提交收入证明的原件；

b、工作单位在国外的，须提交收入证明的公证原件，并提供1名海口地区的担保人身份证复印件、电话号码、常住地址和月收入证明；

c、借款人的工作单位为自办经济实体（也就是经营比较小一些的店面）的，除提交收入证明原件外，还须提交营业执照复印件、近期三个月的纳税单原件（或复印件提交原件复核）；

d、借款人自办企业（也就是通常所说的开办公司）的，除提交收入证明原件外，还须提交营业执照复印件、近期三个月的纳税单原件（或复印件提交原件复核）、企业财务报表原件（或复印件提交原件复核）。

3、按购房数量上分类

（1）确属第一套按揭购房的，首付款比例必须不能低于30%，可享受优惠月利率4.845‰（按人民银行的贷款利率执行，如有调整，按银行规定执行）；

（2）属第二套、第三套（个人按揭购房套数的最高限额为3套，含在异地已按揭购房的数量）按揭购房的，首付款比例必须不能低于40%，只能享受月利率5.7‰（按人民银行的贷款利率执行，如有调整，按银行规定执行）。

4、贷款年限的确定原则

（1）贷款人现有年龄+申贷年限原则上不能超过法定退休年龄（男60岁、女55岁），特殊情况如收入水平较高的可允许超出法定退休年龄2—3年（注：借款人年龄必须在18岁以上且有经济收入）。

（2）贷款年限最长为25年

5、借款人每月供款额与借款人月收入（未婚的按个人收入证明的金额计，已婚的按夫妻双方收入证明的金额合计）的比例关系确定原则：

（1）借款人每月供款额加上所购该套房屋每月物业管理费之和只能占其月收入总额的50%以下（含50%，最好所占比例低于45%）；

（2）如果所购房产为第二套房产，月收入必须达到这两套房产的月供款加上这两套房产物业费之和的两倍以上，以此类推（其中包括车贷）。

（3）借款人每月收入扣除每月偿还贷款本息外，仍须能支付借款人日常生活开支（如小区水电费、生活所需的吃、穿、交通等开支费用）。

二、月供款的计算

还款额=贷款本金+贷款利息

等额本金=本金（固定）+利息=递减

参考由银行提供的利率系数表

等额本息月均=贷款金额（以万元为单位）*等额本息之年限利率

等额本金月均=

1）

2）

贷款金额（以万元为单位）*等额本金之年限利率 贷款金额/月数+（贷款金额—已还贷款本金）*4.845/1000 EXACT*31(实际天数)/30 (一般计算月的天数)

For example

贷款金额: 25万元

贷款年限20年240月

第一月

1)

2) 应还本金=250000/240=1041.6约=1042

应还利息=(250000-第一期尚未还本金)*4.845/1000=1211.25约=1211

应还款

第二月

应还利息=(250000-1042)*4.845/1000=1206.20约=1206

应还款=1042+1206=2248

（两种方式比较：选择等额本金比等额本息所付利息要少，但等额本金前期的还贷压力会大一些，如提前部分或全部结清贷款金额的，选择等额本金比较合适）

三、按揭手续费的计算

1、《借款合同》公证费=贷款金额×1.5‰（公证费最低为200元/宗）

2、抵押财产保险费=贷款金额×贷款年限×保险费率(保险费率统一为0.4‰)

3、期房抵押费=95元/宗

4、《借款合同》工本费=30元

举例：贷款金额为250000元，贷款年限为20年，须交纳的按揭手续费为：

1、《借款合同》公证费=250000×1.5‰=375元

2、抵押财产保险费=250000×20×0.4‰=2000元

3、期房抵押费=95元/宗

4、《借款合同》工本费=30元

1～4项合计：2500元

三、借款人需亲自签署的按揭材料（按揭材料须由开发商按揭助理带借款人前往贷款银行在信贷员面前签署）

如借款人为未婚或离婚的：

1、未婚声明（1份） 2、委托转帐付款授权书（1份）

3、个人贷款借据凭证（2份） 4、个人住房贷款申请审批表（1份）

5、《借款合同》（4份） 6、期房抵押登记申请表（4份）

7、他项权利登记表（1份） 8、客户谈话笔录（1份）

9、客户信息查询授权书（1份）

10、期房抵押登记审批表（1份）（此表不需要客户签署）

如果借款人为已婚的：

1、承诺书（1份）；（借款人配偶本人前往贷款银行在信贷员面前签署承诺书，如配偶在岛外不能亲自前往贷款银行签署的，须提交承诺书的公证原件）

2、委托转帐付款授权书（1份） 3、已婚声明（1份）

4、个人贷款借据凭证（2份） 5、个人住房贷款申请审批表（1份）

6、《借款合同》（4份） 7、期房抵押登记申请表（4份）

8、他项权利登记表（1份） 9、客户谈话笔录（1份）

10、客户信息查询授权书（1份）

10、期房抵押登记审批表（1份）（此表不需要客户签暑）

个人按揭贷款业务操作流程

一、熟悉掌握各个申贷客户的详细资料，以便要求他们提供申贷所需的相关材料。

客户申贷情况及处理办法可以归纳成以下几种：

1、按借款人婚姻状况分类

（1）借款人为未婚的，须提交个人身份证复印件、户口本复印件和学历证书复印件各1份（提供原件核对）；

（2）借款人为已婚的，须提交借款人和配偶的双方身份证复印件、双方户口本复印件、结婚证复印件、学历证书复印件各1份（提供原件核对）；

（3）借款人为离婚的，须提交个人身份证复印件、户口本复印件、学历证书复印件和离婚证复印件（或离婚判决书复印件）各1份（提供原件核对）。

（4）借款人在海口地区工行任何一个储蓄网点开具的还款账户复印件1份。

2、按工作单位的地域、性质上分类

（1）借款人工作单位为国内的，须提交单位月收入证明原件；如果借款人的收入满足偿还每月供款的要求的，其配偶可不提交月收入证明，否则配偶须提交月收入证明原件；

（2）借款人工作单位为国外的：目前银行暂不提供该项业务贷款，如有特殊情况

a、国内其他省份的，须提交收入证明的原件；

b、工作单位在国外的，须提交收入证明的公证原件，并提供1名海口地区的担保人身份证复印件、电话号码、常住地址和月收入证明；

c、借款人的工作单位为自办经济实体（也就是经营比较小一些的店面）的，除提交收入证明原件外，还须提交营业执照复印件、近期三个月的纳税单原件（或复印件提交原件复核）；

d、借款人自办企业（也就是通常所说的开办公司）的，除提交收入证明原件外，还须提交营业执照复印件、近期三个月的纳税单原件（或复印件提交原件复核）、企业财务报表原件（或复印件提交原件复核）。

3、按购房数量上分类

（1）确属第一套按揭购房的，首付款比例必须不能低于30%，可享受优惠月利率4.845‰（按人民银行的贷款利率执行，如有调整，按银行规定执行）；

（2）属第二套、第三套（个人按揭购房套数的最高限额为3套，含在异地已按揭购房的数量）按揭购房的，首付款比例必须不能低于40%，只能享受月利率5.7‰（按人民银行的贷款利率执行，如有调整，按银行规定执行）。

4、贷款年限的确定原则

（1）贷款人现有年龄+申贷年限原则上不能超过法定退休年龄（男60岁、女55岁），特殊情况如收入水平较高的可允许超出法定退休年龄2—3年（注：借款人年龄必须在18岁以上且有经济收入）。

（2）贷款年限最长为25年

5、借款人每月供款额与借款人月收入（未婚的按个人收入证明的金额计，已婚的按夫妻双方收入证明的金额合计）的比例关系确定原则：

（1）借款人每月供款额加上所购该套房屋每月物业管理费之和只能占其月收入总额的50%以下（含50%，最好所占比例低于45%）；

（2）如果所购房产为第二套房产，月收入必须达到这两套房产的月供款加上这两套房产物业费之和的两倍以上，以此类推（其中包括车贷）。

（3）借款人每月收入扣除每月偿还贷款本息外，仍须能支付借款人日常生活开支（如小区水电费、生活所需的吃、穿、交通等开支费用）。

二、月供款的计算

还款额=贷款本金+贷款利息

等额本金=本金（固定）+利息=递减

参考由银行提供的利率系数表

等额本息月均=贷款金额（以万元为单位）*等额本息之年限利率

等额本金月均=

3）

4）

For example

贷款金额: 25万元

贷款年限20年240月

25*70.57=1764.25 贷款金额（以万元为单位）*等额本金之年限利率 贷款金额/月数+（贷款金额—已还贷款本金）*4.845/1000 EXACT*31(实际天数)/30 (一般计算月的天数)

第一月

3)

4) 应还本金=250000/240=1041.6约=1042

应还利息=(250000-第一期尚未还本金)*4.845/1000=1211.25约=1211

应还款

第二月

应还利息=(250000-1042)*4.845/1000=1206.20约=1206

应还款=1042+1206=2248

（两种方式比较：选择等额本金比等额本息所付利息要少，但等额本金前期的还贷压力会大一些，如提前部分或全部结清贷款金额的，选择等额本金比较合适）

三、按揭手续费的计算

1、《借款合同》公证费=贷款金额×1.5‰（公证费最低为200元/宗）

2、抵押财产保险费=贷款金额×贷款年限×保险费率(保险费率统一为0.4‰)

3、期房抵押费=95元/宗

4、《借款合同》工本费=30元

举例：贷款金额为250000元，贷款年限为20年，须交纳的按揭手续费为：

1、《借款合同》公证费=250000×1.5‰=375元

2、抵押财产保险费=250000×20×0.4‰=2000元

3、期房抵押费=95元/宗

4、《借款合同》工本费=30元

1～4项合计：2500元

三、借款人需亲自签署的按揭材料（按揭材料须由开发商按揭助理带借款

人前往贷款银行在信贷员面前签署）

如借款人为未婚或离婚的：

1、未婚声明（1份） 2、委托转帐付款授权书（1份）

3、个人贷款借据凭证（2份） 4、个人住房贷款申请审批表（1份）

5、《借款合同》（4份） 6、期房抵押登记申请表（4份）

7、他项权利登记表（1份） 8、客户谈话笔录（1份）

9、客户信息查询授权书（1份）

10、期房抵押登记审批表（1份）（此表不需要客户签署）

如果借款人为已婚的：

1、承诺书（1份）；（借款人配偶本人前往贷款银行在信贷员面前签署承诺书，如配偶在岛外不能亲自前往贷款银行签署的，须提交承诺书的公证原件）

2、委托转帐付款授权书（1份） 3、已婚声明（1份）

4、个人贷款借据凭证（2份） 5、个人住房贷款申请审批表（1份）

6、《借款合同》（4份） 7、期房抵押登记申请表（4份）

8、他项权利登记表（1份） 9、客户谈话笔录（1份）

10、客户信息查询授权书（1份）

10、期房抵押登记审批表（1份）（此表不需要客户签暑）