标准化手册--前期介入

物业管理标准化手册(第二版)节选 第一编 物业业务管理作业指引

第一部分 物业新项目接管入住作业指引 2 一、新项目前期介入 2 第一章 物业新项目管理服务机构筹建 2 第二章 物业费测算 8 第三章 新项目前期介入作业指引 13 二、新项目承接查验 16 第一章 承接查验的准备及实施 16 第二章 承接查验重点及原则 17 第三章 验收标准 17 第四章 注意事项 20 第五章 区域公司应移交的资料 22 三、新项目入住管理 26 第一章 入住管理的准备工作 26 第二章 入住手续的办理 27

物业新项目接管入住作业指引

一、新项目前期介入

第一章 物业新项目管理服务机构筹建

一、机构设置

（一)物业新项目管理服务机构筹建人员应根据《物业管理方案》确定的机构设置及人员编制，筹建项目管理部。

（二)机构设置原则：根据物业项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境，以及区域公司对物业管理服务的要求等实际情况，本着规范管理、精干高效的原则设置项目管理部。

（三）物业项目架构设置图

在每个物业项目设立一个项目管理部，管理部下设四个部门，如图：

二、管理层级

项目管理部管理结构分为：经理、主任、操作层三个管理层级。 三、岗位编制 (一)编制原则：

1、岗位设置：经理、主任（工程主任、客服主任、环境主任、保安主任）、管理员 （客服、前台、收费、行政、人力）、主管、操作人员（维修工、保安员、绿化员、保洁员）。

2、人员编制：结合管理类型、管理面积、服务标准、硬件配置等因素，合理配置各岗位人员。

3、合并满负：提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱满。

（二）定编程序

1、遵照安联集团的“三定”方案，根据区域公司提供的物业类型、物业面积和规划方案、物业服务要求，制定物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费标准。

2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等多方面因素，约在30%-80％之间。

注：物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质量等因素均影响较大， (三)岗位编制要求：按需编制。

1、保安岗的定编应综合考虑社区特点：如出入口的多少、智能化程度、封闭开放2、保洁岗的定编应根据物业类型综合考虑，常见岗位划分如下：

3、绿化岗的定编应根据绿化面积及园林复杂程度，一般按人均养护面积约4000平方米分配（华北区域）。

例如：绿化面积2.7万平方米，配备绿化工6人、绿化主任1人，人均养护面积 为3900-4500平方米。

4、工程技术岗的定编应根据项目配套设施、设备的数量和复杂程度、工程施工质 量的需求，综合进行考虑。

四、岗位培训

(一)对新到岗人员进行上岗培训和考核，确保其熟悉岗位职责、专业技能、服务礼仪、规章制度，达到上岗要求。

(二)较为切实有效的岗位培训是以老带新的入职引导人和接班人制度。

(三)培训内容及效果参考如下，具体培训工作由人力资源及行政部统一制定实施。

五、规范建设

(一)筹备人员应根据集团、公司相关管理规范，完成项目管理部规章制度的起草、编制，包括：

1、《安信联行物业管理标准化手册》、《安信联行物业视觉识别系统手册》等（手册在物业公司品质管理部保管，根据业务需要运用到项目管理部）的运用。

2、项目管理部组织架构、岗位职责等。 3、项目管理部内部运作制度等。

(二)筹建人员应根据项目新增业务、设施及其它情况负责相关作业规程、支持性文件的补充编写，

(三)项目筹建人员应负责了解并收集有关物业行业的法律法规、地方行政规章等，包括（不限于）：

1、国家有关物业管理的法律法规和规范性文件要求，

2、所在地的政府、行业主管部门和立法机构颁发的有关法规、条例、规定等规范性文件要求。包括从业资质、承接查验、装饰装修管理、房屋修缮养护、住宅社区管理、服务收费、维修基金、业主委员会、房屋租售代理、绿化环境管理、消防、特种设施设备、岗位培训等。

(四)物业筹建人员应负责完成与业主（用户）的权利、义务、行为、活动相关的，各类房屋使用及公众制度等物业管理规定的编制，包括：

1、前期物业服务委托合同。

2、临时管理规约（或管理规约）、业主手册。 3、社区公共部位、公共设施使用管理规定。 4、装修管理规定。 5、消防管理规定。 6、停车场管理规定等。

(五)项目管理部应根据国家考评标准，结合当地物业管理规定、物业运营服务需要编制文档分类目录。保证文档资料完整，易于 …… 此处隐藏：6596字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……