第三章房地产法开发法律制度

第一节 房地产开发概述 第二节 建设项目的招标和投标 第三节 建筑工程的施工管理与监理

第一节 房地产开发概述

一、房地产开发的概念 房地产开发，是指在依据《城市房地产管理法》

取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房 屋建设的行为。

(一)基础设施建设 1、土地的开发：把生地变为熟地 (1)三通一平； 指基本建设项目开工的前提条件，具体指：

水通(专指给水) 电通(指施工用电接到施工现场具备施工条

件) 路通(指场外道路已铺到施工现场周围入口 处，满足车辆出入条件) 场地平整(现场基本平整，无需机械平整， 人工简单平整即可进入施工的状态)

(2)七通一平 七通一平是指土地(生地)在通过一级开发后，使其 达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路 通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后 迅速开发建设。 主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、 通燃气、通热力以及场地平整。

通给水

指的是指规划区内自来水通畅。一般的设计要求 能够满足正常生活工作需要。 包括规划区内的生活污水以及雨水的排放。

通排水

通电力

是指规划区内电缆铺设完毕,一般电力的要求能满足 规划区内一般正常生活工作需要。 指园区内基本通讯设施畅通，通讯设施是指：电话 、传真、邮件、宽带网络、光缆等。

通电讯

通燃气 针对有需要天燃气或煤气的规划区设定的标准，燃气

使用要符合整体规划和使用量，符合城镇燃气输配工 程施工及验收规范。

通热力

指规划区热力供应通畅。 是指规划区内通往城区的主干道和区内相互联系的 支干道通畅。 指将需要进行的施工现场的自然地面，通过人工 或机械挖填平整改造成为设计需要的平面，使得施工 现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进 入施工的状态。

通道路

场地平整

2、土地的再开发 对城区原有土地进行再开发，调整用地结构、完

善基础设施、提高土地利用效率。

(二)房屋建设 房屋开发：住宅、工业用房、商业楼宇、办公用

房等专门用房的开发。

二、房地产开发的特点1、综合性强，涉及面广； 2、工程量大，综合成本高； 3、建设项目种类繁多

1、涉及的部门 规划、土地、勘测、设计、施工、供电、市政、

通讯、环境、银行等

三、房地产开发的基本原则

《中华人民共和国城市房地产管理法》 1、房地产开发必须严格执行城市规划

城市总体规划 1. 总体规划的任务 总体规划的主要任务是确定城市的性质、规模

和城市的发展方向， 对城市中各项建设布局 和环境面貌进行全面安排， 制定规划定额指 标，并制定规划的实施步骤和措施。 总体规划的期限一般与国民经济计划和长远设 想相适应，远期规划 一般 20 年左右，近期 规划一般为 5 年。

2. 总体规划的主要内容

1)划定城市用地功能分 区，综合安排工业、交 通运输、仓库、生活居 住、文教、体育、科研、 商业和绿化用地。 2)确定城市的性质和发 展方向，估算城市人口 发展规模和选定有关城 市总体规划的各项技术 经济指标。 3)选定建筑标准和定额 标准。

4)提出大型公共建筑位 置的规划意见。 5)编制各项工程规划和 专门规划, 包括卫星城镇 的建设、旧城区改建、新 区开发、住宅和生活服务 设施建设, 以及城市交通、 给水排水、防洪防涝、能 源工程、邮电通讯、园林 绿化、环境保护、备战与 抗震等专业规划。

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