房地产企业稽查案例

(一)收入部分

(一)营业税申报表与账簿不符。 (二)收取的购房定金未申报纳税。 (三)部分代收款项未申报纳税。 (四)C项目以房抵工程款未按税法规定缴纳营 业税 (五)以商品房抵顶银行贷款。 (六)收取的会所租金挂往来，未申报纳税。 (七)利用装修分解销售收入 (八)收到土地返还款未做企业所得税收入问题

(二)成本、费用问题 (九)完工年度未取得发票，检查期间取得发 票的税务处理 (十)混淆项目，加大先期开发成本 (十一)会所开发成本计入产品税前扣除 (十二)销售退回不冲回销售成本 (十三)资本弱化未调整利息 (十四)向集团公司多支付统借统还利息扣除 问题 (十五)土地评估增值虚增开发成本

(三)股权问题 (十六)资本公积转增资本未缴纳个人所得税 (十七)股东借款年末未归还未扣缴个人所得 税 (十八)收到个人所得税手续费未申报所得税 (十九)对外促销礼品的个人所得税问题 (二十)以房屋对外投资未视同销售缴纳企业 所得税、土地增值税 (二十一)转让股权损益调整未纳税调增 (二十二)自然人转让10%股权，未按照公允 价格缴纳个人所得税 (二十三)自然人股东以10%股权增资集团公 司，少交个人所得税问题

(四)其他问题 (二十四)免租办公楼未缴纳房产税和土地使用税 计入地价问题 (二十五)土地使用税缴纳时间延迟问题 (二十六)城市建设配套费的契税问题

一、基本情况 2011年8月，根据群众举报，税务机关对甲 房地产开发有限公司(下称甲公司)2008年至 2010年的纳税情况进行了检查。甲公司成立于 1998年，是民营企业，成立时，某集团公司持 股80%,集团公司法定代表人个人持股20%, 为集团公司成员企业。注册资金5亿元，主要 从事房地产的开发销售。成立以来，该公司先 后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前 三项目已经完工，D项目尚未完工。

持股架构集团公司持 股 80 % 持股80%

张先生(集团公司法定代表人) 持 股 20 %

房地产公司

甲公司企业所得税实行查账征收。对 未完工产品采取预售方式销售的按15%的毛 利率按季计算出当期毛利额，扣除相关的 期间费用、营业税金及附加后再计入当期 应纳税所得额缴纳企业所得税。

二、问题的发现及处理(一)申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致。 该公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向 三个区的税务机关申报和缴纳。该公司取得的销售或

预售收入全 部先通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销

售收入”,每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 检查人员通过电子表格，将甲公司每月“预收账款”贷方发 生额与营业税纳税申报表进行比对 ，发现该公司D项目申报的营

业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2010年12月累计少申报计税收入 4700万元。

【处理决定】检查人员在对少申报计税收入问题的定性上出现了不 同的看法：有人认为该公司营业税实际申报应税收入与账 面所载应税收入不符，其行为属“虚假申报”,因此应定 性为偷税；有人认为定性“偷税”证据还不充分、企业的 主观方面难以确定等。 针对以上两种观点，检查人员会同审理人员会进行 了认真的研究和分析，最终对该公司的违法行为定性为 “应缴未缴”。主要理由是：

该公司不存在《中华人民共和国税收征收管理法》第 63条规定所列举的偷税手段，营业税应税收入均在账面 上反映，没有“不列、少列收入”行为；违法原因如前分 析主要是因为内部管理混乱、对政策理解有偏差等原因所 致，因此该公司偷税的主观故意不足。 根据《营业税暂行条例》的规定，追缴甲公司少申报 计税收入的营业税及附加，并按《征管法》及其《实施细 则》的有关规定加收滞纳金；同时，对2010年少申报的 未完工收入根据国税发[2009]31号文的规定按15%的毛 利率补预征2010年企业所得税。

(二)收取的购房定金未申报纳税

甲公司取得售房收入的账务处理方式如下： (1)收到购房定金： 借：现金(银行存款) 贷：其他应付款-定金(2)签订合同并收到首付款： 借：现金(银行存款) 其他应付款-定金 贷：预收账款—房款

经查实，甲公司只就计入“预收账款”科目的预售收入申 报缴纳营业税，对收到定金但尚未结转“预收账款”的收入挂 在“其他应付款—定金”科目贷方，未申报纳税。至2010年 12月，该公司 “其他应付款-定金”科目贷方余额 28,000,000元未申报纳税。【处理决定】 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》一、二、四、五、 九条及其《实施细则》第二十八条的规定、国税函发 [1995]156号文件规定，该公司应就尚未结转“预收账款”的 售房定金收入28,000,000元补缴营业税及附加、加收滞纳金 并处以0.5倍罚款； 思考1:定金是否缴纳企业所得税、土地增值税？ 思考2:订金是否缴纳营业税？

(三)部分代收款项未申报纳税 经查甲公司“其他应付款”账户，该公司2009至 2010年在销售商品房时向客

户收取住房专项维修基金、 管道燃气初装费、有线电视初装费等2200万元，未按税 法规定申报纳税。 其中专项维修基金700万元符合国税发[2004]69号文 件规定，不计征营业税，其余1500万元未按税法规定申 报纳税。 【处理决定】1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、 四条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条的 规定，追缴该公司代收款项营业税及附加，并加收滞纳金。 2、 因代收款项票据由委托方开具，根据31号文的规定，此 代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。 3、 根据财税字【1995】48号文件及国税发【2009】91号文件 第28条规定，代收款项不征收土地增值税。

思考：如何避免这种情况发生？

(四)C项目以房抵工程款未按税法规定申报缴纳营业 税 在核对售楼部数据和财务部有关数据时，检查人员 发现C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品 房结存数少15套。 经询问，企业财务人员解释说造成两个部门结存数 不一致的原因是这15套住房已于2009年8月用于抵顶施 工单位的工程款，因为工程尚未结算，因此施工单位未 开具发票，甲公司也未作销售处理。这15套房目前已被 施工单位用于职工宿舍。财人员提供了甲公司与施工单 位签订的《抵债协议》,用于抵顶工程款的15套房协议 售价2000万元。

【处理决定】 因用于抵债的商品房已完工并开始使用，根据《中 华人民共和国营业税暂行条例》第一、二、四、五、九 条及其《实施细则》第四条的规定，追缴甲公司视同销 售行为营业税及附加并加收滞纳金；按照协议售价2000 万元扣除相关的税金、成本后的余额补缴企业所得税并 加收滞纳金。 对上述补缴的营业税及附加、企业所得税处以50% 的罚款。