保利东湾营销策略及推广提案

很全面地产营销方案

保利·东湾 保利·项目营销策略及推广提案

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我们面对的是一个86万方体量大盘 我们处于同质竞争明显的下沙 我们要从众多品牌公司种脱颖而出 我们还不可避免的受到经济形势的影响 所以今天的提案 没有长篇大论的市场分析，没有模板式的行活 只解决战略及战术问题 寻找一条能体现保利·东湾魅力与气质的可行之路

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东部，发现湾

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下沙与杭州的关系作为杭州三个副城之一，以经 济技术开发区和教园区为骨干 的综合性新城

在城市东扩的规划下，未来 未来人 未来 口的大量导入使得下沙新城将 迎来新一波住宅需求高潮 地铁一号线的贯通直接拉近了 物理与心理距离

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希望之城的尴尬老杭州人： 我宁愿在市区买个二手房，也不愿意住到下沙去，工业区哎…… 新杭州人1: 下沙太远了，虽然房价便宜，但是我在文三路上班，这样还是感觉 不方便，等等吧…… 新杭州人2: 其实住在下沙也不是不能接受，但是旁边的朋友都在市区，到那里 社交圈子会狭窄很多，晚上八点路上都没什么人了，等等吧……

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下沙给人的感觉无论从实际或者心理都比较 远，配套不成熟，缺乏生活氛围，工作生活 不方便，工业园区的形象是消费者产生抗拒 心理的主要原因

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尴尬的背后原因1: 作为城市东扩的主要发展方向，目前钱江新城的发展仍未完善，消费 者对下沙的前景还没有明确的概念，副城生活仍显遥远。

原因2: 在杭州东部发展进程中，下沙和杭州主城区之间还有九堡作为过度， 而九堡的发展目前仍属起步阶段，无论从居住氛围、商业配套和交通 状况来看，都不具备完美衔接的条件。

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世界上锦上添花的人会比雪中送炭的人多

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现阶段我们的客群面(主力) 现阶段我们的客群面(主力) 我们的客群面下沙(高教园区、开发区各企业、和下沙有某种业务 往来的企业、下沙事业单位以及临近周边的乡县) 九堡(四季青市场、东站及市场、华贸鞋城等市场的 私营业主)

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现阶段我们的客群面(偶得) 现阶段我们的客群面(偶得) 我们的客群面萧山(东北部高教园区或者其他的私营业主) 城东(钱江新城、东站范围附近从业人员或私营业主)

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现阶段我们的客群面(游离) 现阶段我们的客群面(游离) 我们的客群面温州、台州等地的投资客或者和下沙有着某种关联的 异地购房者

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根据之前楼盘的成交状况和客户预约状况来看，下沙 的意向购房群体数量依然是可观的，房开企业和购房 群体处于较为平衡的胶着状态，但2008年开始，市场 的平衡被打破了……

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2008市场关键词：金融危机08年下半年以来，美国的经济危机已经引发了全球的经

济动荡， 随着时局的发展和当代经济全球化的联动反应，我国的金融市 场也是一路走低，股票证券市场接连下挫，原材料价格的上涨、 通货膨胀的压力、高企的房价等众多原因进一步导致了我国当 前总体经济的不景气。 由于这样的经济状况，导致原本有购房需求的消费者由于资金 或者生活压力的问题而延缓了购房时间，甚至有某些高端物业 的业主已经无法偿还银行按揭。

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2008市场关键词：打折收到经济危机的影响，为了控制风险，国家对金融机构的审核 更加严格，许多房开企业开始面临贷款压力；同时，由于购房 能力的下降，房开企业的资金回笼也产生了明显影响。在杭州， 万科率先抛出了打折的口号，复地、野风等开发商也纷纷开始 采取打折的方式；另外的一些项目为保证回款也开始频繁调整 开盘价格。

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2008市场关键词：打折楼盘打折的现象直接影响了已购房客户的情绪，带有 投资心理的客户担心资产缩水，而自住需求的客户则 希望能尽可能降低购房支出。2008年秋季房交会成交 套数为408套，成为5年来成交套数最低的一次，同时， 这也是5年来杭州房交会唯一没有公布成交均价的一 年。

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4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

3.6 3618 2922 2138 1092 1 0.6 307 0.7 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2057 2147

4 3737 3349 3218 1949 1690 0.53 1792 0.88 0.4 1572 1547 3852 3.5 3 2.5 2111 0.9 1.13 1731 2 1.5 1 0.5 0 2008年5月 2008年6月 供求比 2008年7月 2008年8月 2008年9月

供应量(套)

成交量(套)

在进入“金九银十”后，9月供应量较8月增长近两倍，由于市 场的不景气，成交量较低，与8月相比基本持平，供求比则下 跌到08年以来的最低点。