介绍二手房交易知识

二手房交易知识大全目 录 一、选房... 2 二、交易... 2 1、卖方身份的真实性：... 2 2、卖方的还贷情况：... 3 3、买卖合同签约事项：... 3 4、普通住宅和非普通住宅：... 4 5、 《物权法》及政策对房地产交易的影响... 5 三、二手房交易过程中的税目... 5 1、出售方税费如下：... 5 2、购买方税费如下：... 5 3、关于营业税：... 6 4、关于土地增值税：... 6 5、关于房屋购买时间的确定：... 6 6、受赠房产处理：... 7 7、按揭 2 手房如何转让（目前各大银行已经停止了二手房转按揭手续的办理）... 7 8、二手房钱款交割有四种方式：... 7 四、房地产律师代理服务... 8 在二手房交易过程中，由于信息的不对称，常常使购房者处于弱势一方。因此，预先详细了 解和掌握购房的常识，是购房者的“必备功课。 ” 一、选房 1. 地理位置是关键：升值潜力、交通便利、商业成熟、配套齐全；以租代售，保证投资回 报； 2. 物业状况：可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、 防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素； 3. 物业管理者水平：观察小区是否封闭，保安巡查情况如何；小区环境卫生、绿化等是否 清洁、舒适；询问水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；电梯品牌、 速度及管理方式；物业管理公司还提供其他哪些服务等等。另外，还应该询问有无业主委员 会。 4. 户型面积要选好：通风采光； 5. 探访邻里是否和睦：通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼 下、左右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。 二、交易 1、卖方身份的真实性： 交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托中介到房地产交易中心查询。其中有几 项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部 共有人的身份证。如果共有人中有未满 16 周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出 生证原件。 2、卖方的还贷情况： 若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖 方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取 得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银 行确认卖方预约提前还贷所需的时间。 一般来说， 各大银行的预约还贷时间从 2 周至 1 个月 不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受

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还贷。这个时间直接影响到何 时可以到房地产交易中心进行过户交易。 3、买卖合同签约事项： 明确双方违约责任、 标明付款过户时间及付款方式、 注明费用交接时间及房屋实际交付时间， 二手房买卖合同中的必备条款： 1) 基本情况：买卖双方的姓名、住所、联系方法； 2) 房屋的基本情况：房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、 有无共有人； 3) 价款及其支付方式、期限：写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款， 写清付款的时间，约定付款条件； 4) 交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用； 5) 违约责任：明确违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，争议的解决（仲裁、 诉讼等） ； 6) 合同生效、中止、终止条款； 7) 变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 8) 必须学会使用补充协议：买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一 步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款； 9) 涉外买卖合同必须公证； 10) 买卖不破租：要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁，则需要卖方在签约 当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案，则需要在买卖合同中，约定卖方和 承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。 11) 户口：要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时 候可以迁出，并在合同中进行明确的约定。 12) 车位问题：独立产权车位，附属与房产的产权车位，无产权车位；随着私家车数量的 增加，有限的车位已经完全不能满足停车需求，为了避免每天回家还要为停车的事儿操心， 购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况， 顺便也要了解小区周围停车场的信息， 以 防万一。特别提示：不要轻易交出自己的资金，不要轻易签字， 特别提示：不要轻易交出自己的资金，不要轻易签字，聘请 或咨询专业人士，查看所有证件及文书原件； 或咨询专业人士，查看所有证件及文书原件；4、普通住宅和非普通住宅： 1) 根据沪地税流〔2005〕59 号文件的规定，普通住房必须同时符合下列条件： 2) 住宅小区建筑容积率 1.0 以上； 3) 单套建筑面积 140 平方米以下； 4) 实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下，坐落在内环线以内的 低于 17500 元/平方米，内环与外环间的低于 10000 元/平方米，外环线以外的低于 7000 元/ 平方米。 5) 凡不符合上述条件的均为非普通住房。 5、 《物权法》及政策对房地产交易的影响 《物权法》 第二十条 当事人签订买卖房屋

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或者其他不动产物权的协议， 为保障将来实现物 权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处 分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后， 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的， 预告 登记失效。 关注政策对房地产市场的影响。 三、二手房交易过程中的税目 1、出售方税费如下： 1) 全额营业税：总价×5.55％ （满 5 年收差额部分×5％） 2) 个人所得税： （两种征收方法任选其一，通常选第一种） A、总价×2％（非普通住宅） 总价×1％（普通住宅） B、差额部分×20％ 3) 土地增值税：总价×0.5％（满 5 年免征；满 3 年总价×0.25％） 4) 合同印花税：总价×0.05% 5) 交易手续费：面积×2.5 元/㎡2、购买方税费如下： 1) 契税：非普通住宅：总价×3％ 2) 合同印花税：总价×0.05% 3) 交易手续费：面积×2.5 元/㎡ 4) 登记费：80 元 5) 图纸费：25 元 6) 权证印花税：5 元普通住宅：总价×1.5％3、关于营业税： 2006 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购 买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 4、关于土地增值税： 1) 个人转让普通住房的，仍按规定暂免征收土地增值税。 2) 个人因工作调动或者改善居住条件转让非普通住房，居住满五年的，免征土地增值税； 居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的按规定征收。3) 从 2007 年 7 月 15 日起，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发 票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的 0.5%征收，居住满三 年未满五年的减半征收。 5、关于房屋购买时间的确定： 1) 凡在 2005 年 5 月 31 日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上 记载的时间按孰先原则确定。 2) 凡在 2005 年 5 月 31 日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确 定。 3) 凡在 2005 年 6 月 1 日后购买商品住房的， 以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完 税凭证上记载的时间确定。 6、受赠房产处理： 2006 年 10 月 13 日，国税总局发布《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动 产税收管理有关问题的通知》 ，其中表明：对个人无偿赠与住房的受赠人全额征收契税、印 花税，而对于受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人 所得税时，按 20%的税率计算。7、按

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揭 2 手房如何转让（目前各大银行已经停止了二手房转按揭手续的办理） 按揭二手房的转让与新建商品房转让相比更为复杂， 涉及到了买卖双方的法律关系以及房屋 所有权人与银行的按揭贷款关系等多方法律关系， 有时还会涉及到开发商与房屋产权人的反 担保法律关系。 因此， 在购买按揭二手房时一定要谨慎小心， 最好是能够聘请律师全程陪购。8、二手房钱款交割有四种方式： 第一种，买卖双方直接交接。就是购房人与房主谈妥成交价格并签好买卖合同后，购房人将 钱存在存折上，在约定时间同房主到房地局办理房产过户手续；在完成房产过户之后，购房 人与房主一同到开户银行将钱存入房主的账户。 第二种，通过公证处交接，这种方式也称为公证处提存。交易双方共同到公证机关办理房款 公证，买方将房款交由公证处代管，卖方在与买方签约登记后，依有关凭证到公证处取款。 由于公证处是较有公信力的部门， 在公证处的监督下交易双方的权利和义务都会得到很好的 保护。目前北京兴业安居房地产经纪公司便采用此种方式。 第三种，通过律师事务所交接。即交易双方通过律师所签署合同，然后购房人将钱款存入律 师事务所，待办完过户手续后，再由律师事务所将钱转付给房主。 第四种， 通过银行托管交易资金或由银行为个人出具履约保函。 这种方式是通过银行作为居 间担保方托管交易资金，或为交易双方出具履约保函来负责二手房交易过程中的钱款安全； 如因购房人没有履行合同义务， 房主可按履约保函约定索赔， 经由银行确认后由银行直接支 付索赔金。 如果交易方愿意承担一定的费用，可以考虑公证提存、银行担保、律师监管等第三方担保的 形式。 四、房地产律师代理服务 房地产是一种特殊的商品，交易环节众多、交易程序复杂，普通客户在交易过程中往往缺乏足够的专业知识和法律意识。而二手房交易较一手房更为复杂，客户要与房产中介公司、贷 款银行、担保公司、公证处、保险公司、房地产交易中心、物业公司、税务部门、财政部门 等诸多单位打交道。其中还涉及大量的房地产法律事务，包括对交易主体和客体的审查、合 同的签署、资金的监管、权证的办理等，一不留神就会在某个环节卡壳，轻者会遇到这样那 样的问题，重者则会滋生交易欺诈行为。 为从根本上解决目前二手房交易中存在的风险和可能产生的问题， 上海市律师协会倡导和推 广以“五代”服务为切入点，将其法律服务全面引入到房产居间中介服务中，为二手房交易 双方解决后顾之忧。所谓“五代” ，是指律师为二手房交

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易双方提供的“代审”“代书”“代 、 、 办”“代付”“代理”服务。 、 、 1.代审，是指律师通过对交易双方提供的相关权证、材料的审查，从法律角度对二手房交易 的风险进行初步的评估，评估内容包括对交易双方主体及交易客体的评估。 2.代书，是指由律师为交易双方拟定法律文书，将可能出现的所有风险都以书面形式明确告 知双方，用自身的专业知识来调节和控制风险。 3.代办，是指律师代为办理交易过程中的相关事宜，例如代为办理按揭购房手续，办理房产 保险手续，办理权证过户登记等。 4.代付，是指交易双方共同委托律师事务所，由律师事务所代管房产交易资金，当双方约定 的付款条件成熟后，由律师事务所将买方提交的房款向卖方支付。 5. 代理，是指律师接受交易双方的委托，站在客观中立的角度，协调化解双方的分歧和矛 盾，尽可能将纠纷解决在诉讼尚未发生之前。在协调不成的情况下，可代理一方进行诉讼。 6. 律师将介入二手房交易的全过程，并凭借其专业知识和从业经验，保证交易运作的规范 和合法，使交易的各环节有序链接，起到加快整个交易节奏，减少交易纠纷，保护房产交易 上家、保护房产交易下家、保护房产中介公司三方合法权益的“三保护”功能。在某种程度 上，律师也担负起了原来政府无法担负的责任，填补了二手房交易环节中的服务空缺，使交 易双方“一次委托、全程到位” 。第三种，通过律师事务所交接。即交易双方通过律师所签署合同，然后购房人将钱款存入律 师事务所，待办完过户手续后，再由律师事务所将钱转付给房主。 第四种，通过银行托管 交易资金或由银行为个人出具履约保函。 这种方式是通过银行作为居间担保方托管交易资金， 或为交易双方出具履约保函来负责二手房交易过程中的钱款安全； 如因购房人没有履行合同 义务，房主可按履约保函约定索赔，经由银行确认后由银行直接支付索赔金。 如果交易方 愿意承担一定的费用， 可以考虑公证提存、 银行担保、 律师监管等第三方担保的形式。 四、 房地产律师代理服务 房地产是一种特殊的商品，交易环节众多、交易程序复杂，普通客户 在交易过程中往往缺乏足够的专业知识和法律意识。 而二手房交易较一手房更为复杂， 客户 要与房产中介公司、 贷款银行、 担保公司、 公证处、 保险公司、 房地产交易中心、 物业公司、 税务部门、财政部门等诸多单位打交道。其中还涉及大量的房地产法律事务，包括对交易主 体和客体的审查、 合同的签署、 资金的监管、 权证的办理等， 一不留神就会在某个环节卡壳

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， 轻者会遇到这样那样的问题，重者则会滋生交易欺诈行为。 为从根本上解决目前二手房交 易中存在的风险和可能产生的问题，上海市律师协会倡导和推广以“五代”服务为切入点， 将其法律服务全面引入到房产居间中介服务中，为二手房交易双方解决后顾之忧。所谓“五 代” ，是指律师为二手房交易双方提供的“代审”“代书”“代办”“代付”“代理”服务。 、 、 、 、 1. 代审，是指律师通过对交易双方提供的相关权证、材料的审查，从法律角度对二手房交 易的风险进行初步的评估，评估内容包括对交易双方主体及交易客体的评估。 2. 代书，是指由律师为交易双方拟定法律文书， 将可能出现的所有风险都以书面形式明确告知双方， 用 自身的专业知识来调节和控制风险。 3. 代办，是指律师代为办理交易过程中的相关事宜， 例如代为办理按揭购房手续，办理房产保险手续，办理权证过户登记等。 4. 代付，是指交 易双方共同委托律师事务所， 由律师事务所代管房产交易资金， 当双方约定的付款条件成熟 后， 由律师事务所将买方提交的房款向卖方支付。 5. 代理， 是指律师接受交易双方的委托， 站在客观中立的角度， 协调化解双方的分歧和矛盾， 尽可能将纠纷解决在诉讼尚未发生之前。 在协调不成的情况下，可代理一方进行诉讼。 6. 律师将介入二手房交易的全过程，并凭借 其专业知识和从业经验，保证交易运作的规范和合法，使交易的各环节有序链接，起到加快 整个交易节奏，减少交易纠纷，保护房产交易上家、保护房产交易下家、保护房产中介公司 三方合法权益的 “三保护” 功能。 在某种程度上， 律师也担负起了原来政府无法担负的责任， 填补了二手房交易环节中的服务空缺，使交易双方“一次委托、全程到位” 。