二手房交易知识大全

时间:2025-04-04

介绍二手房交易知识

二手房交易知识大全目 录 一、选房... 2 二、交易... 2 1、卖方身份的真实性:... 2 2、卖方的还贷情况:... 3 3、买卖合同签约事项:... 3 4、普通住宅和非普通住宅:... 4 5、 《物权法》及政策对房地产交易的影响... 5 三、二手房交易过程中的税目... 5 1、出售方税费如下:... 5 2、购买方税费如下:... 5 3、关于营业税:... 6 4、关于土地增值税:... 6 5、关于房屋购买时间的确定:... 6 6、受赠房产处理:... 7 7、按揭 2 手房如何转让(目前各大银行已经停止了二手房转按揭手续的办理)... 7 8、二手房钱款交割有四种方式:... 7 四、房地产律师代理服务... 8 在二手房交易过程中,由于信息的不对称,常常使购房者处于弱势一方。因此,预先详细了 解和掌握购房的常识,是购房者的“必备功课。 ” 一、选房 1. 地理位置是关键:升值潜力、交通便利、商业成熟、配套齐全;以租代售,保证投资回 报; 2. 物业状况:可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、 防水防火性能较差等状况,因此购房者在选购二手房时应注意这些因素; 3. 物业管理者水平:观察小区是否封闭,保安巡查情况如何;小区环境卫生、绿化等是否 清洁、舒适;询问水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;电梯品牌、 速度及管理方式;物业管理公司还提供其他哪些服务等等。另外,还应该询问有无业主委员 会。 4. 户型面积要选好:通风采光; 5. 探访邻里是否和睦:通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次,拜访楼上、楼 下、左右的邻居,了解他们在此居住是否顺心。 二、交易 1、卖方身份的真实性: 交易时,买方需查看卖方的房地产权证原件,或委托中介到房地产交易中心查询。其中有几 项需要特别关注:产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。 另外,在双方签订正式的《房地产买卖合同》时,必须验证卖方的身份证原件,并查看全部 共有人的身份证。如果共有人中有未满 16 周岁且没有身份证的,那就要查看该共有人的出 生证原件。 2、卖方的还贷情况: 若标的房产存在抵押,则卖方需要在交易过户之前,将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖 方的抵押是在购进该套房屋时,由于抵押贷款而产生的,则他需要与银行预约还贷,并在取 得抵押注销材料后,将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时,买方应当注意贷款银 行确认卖方预约提前还贷所需的时间。 一般来说, 各大银行的预约还贷时间从 2 周至 1 个月 不等,即从预约还贷之日起,需要经过上述时间,银行才接受

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还贷。这个时间直接影响到何 时可以到房地产交易中心进行过户交易。 3、买卖合同签约事项: 明确双方违约责任、 标明付款过户时间及付款方式、 注明费用交接时间及房屋实际交付时间, 二手房买卖合同中的必备条款: 1) 基本情况:买卖双方的姓名、住所、联系方法; 2) 房屋的基本情况:房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、 有无共有人; 3) 价款及其支付方式、期限:写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款, 写清付款的时间,约定付款条件; 4) 交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用; 5) 违约责任:明确违约责任,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,争议的解决(仲裁、 诉讼等) ; 6) 合同生效、中止、终止条款; 7) 变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 8) 必须学会使用补充协议:买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一 步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款; 9) 涉外买卖合同必须公证; 10) 买卖不破租:要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁,则需要卖方在签约 当日,提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案,则需要在买卖合同中,约定卖方和 承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。 11) 户口:要确认该房屋内是否有户口,如果有,则要确认卖方有没有户口迁入地,什么时 候可以迁出,并在合同中进行明确的约定。 12) 车位问题:独立产权车位,附属与房产的产权车位,无产权车位;随着私家车数量的 增加,有限的车位已经完全不能满足停车需求,为了避免每天回家还要为停车的事儿操心, 购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况, 顺便也要了解小区周围停车场的信息, 以 防万一。特别提示:不要轻易交出自己的资金,不要轻易签字, 特别提示:不要轻易交出自己的资金,不要轻易签字,聘请 或咨询专业人士,查看所有证件及文书原件; 或咨询专业人士,查看所有证件及文书原件; 4、普通住宅和非普通住宅: 1) 根据沪地税流〔2005〕59 号文件的规定,普通住房必须同时符合下列条件: 2) 住宅小区建筑容积率 1.0 以上; 3) 单套建筑面积 140 平方米以下; 4) 实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下,坐落在内环线以内的 低于 17500 元/平方米,内环与外环间的低于 10000 元/平方米,外环线以外的低于 7000 元/ 平方米。 5) 凡不符合上述条件的均为非普通住房。 5、 《物权法》及政策对房 …… 此处隐藏:4242字,全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……

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