铜陵职业技术学院学报2010年第2期

关于房价上涨深层原因及对策的思考

左斌峰

（铜陵职业技术学院，安徽

铜陵244000）

摘要：过去5年，在国家房地产宏观调控下，房价一路上涨，目前房价处于高位运行。文章从土地制度、供求关系、住房保障制

房地产法制等方面探析房价上涨的深层原因，并就抑制房价提出几点对策建议。度、

关键词：房价；上涨；原因；对策

中图分类号：F714

文献标识码：A

文章编号：1671-752X(2010)02-0023-02

2009年我国部分城市房价快速上涨，“地王”不断涌现，已“房价问题”成为2010年两会最热议话引起中央高度关注，

回顾自2005年以来的房地产调控，期间政府出台过“国八题。

条”“国六条”“国十五条”等一系列政策文件，涉及土地政策、税收政策、货币政策、住房政策等方面，但房地产调控却屡屡不见效果，房价仍步步高升，严重超出了普通家庭购房的能力。剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。

一、房价快速上涨的深层原因（1）地方政府过度依赖土地财政

在房价上涨的过程中，房价上涨诱导开发商高价拿地，地王不断产生；高地价又增加房子的成本，房价必然上涨，两者想拿地相互推动，螺旋上升，最终恶性循环。作为开发商来说，必须是竞拍最高价或挂牌最高价，否则就拿不到地，企业就无

法生产建设。这种制度设计当初主要是考虑公平、公正，杜绝权力寻租等腐败行为，现在看来也存在一些问题，亟待完善。

（3）刚性需求长期存在，投资投机需求严重，供需失衡

基于我国的国情，目前我国房地产市场需求中，一是基本刚性需求，二是城镇化住房需求，三是改善性住房需求，这些需求在未来的一段时期内仍将持续。这是我国房地产市场最重要的支撑力量，是我国城镇化的坚实基础，也是社会稳定的重要因素。在过去的几年里，由于房价处在上升通道中，这些需求被急剧释放出来，恐慌性、被迫性购房比例相当高。据国家统计局投资司公布，2009年全国商品房销售面积9.3713亿平方米，比2008年增长42.1%。2009年全国商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%。从数据来看，供给在增加，房价也在增长，可见需求大于供给。

还有一类是投资和投机性需求,在部分城市迅速增加，新建小区的低入住率就足以说明这个问题。投机购房推动房价虚高，抑制了弱势群体的合理住房需求，造成楼市供不应求的大量游资投向房地产，给市场带来太多泡沫。上世纪20假象。

年代美国的房地产泡沫，80年代日本的房地产泡沫，90年代香港的房地产泡沫，三次泡沫时刻提醒着我们，房地产投资投机将给社会带来巨大的危机，不加遏制将会重蹈上述三者的覆辙。

（4）保障性住房体系还不健全

1994年开始我国实行分税制，1994年之前，中央财政占整个税收中的比例约占23%，1994年实行分税制之后，中央财政占整个税收中的比例约占50%，中央财政的比重急剧增而地方的城市建设等各项加，导致地方财政的比重急剧下降。事业的发展需要大量资金，土地出让金成为政府税收外的重要收入来源。根据2010年两会财政部提交的报告，2009年，全国地方政府的财政收入为3.258万亿元，其中土地出让金收入为1.591万亿元，约占50%，土地出让金已经成为地方政府重要的收入来源之一。2009年土地出让总面积20.9万公顷，同比增加38.3%,土地出让金收入同比增加了63.4%，总体看土地的价格呈上升趋势，这些推动了房屋成本的增加。地方政府对土地出让金的依赖性比较强，繁荣的背后埋下了巨大的隐

患，透支了百姓的未来。

（2）土地出让制度导致“地王”频现

我国现行经营性用地都必须采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其中拍卖是世界公认的最公平的方式，挂牌和拍卖方式都是价高者得。地方政府在利益的驱动下，为求土地收益最大化，几乎都采用挂牌和拍卖的方式，导致地价不断刷新。据国土资源部统计2009年全国商品房用地出让交易中，拍卖和挂牌出让方式分别占到交易地块总数的18%和80%，而采用招标方式的仅占2%。

收稿日期：2010-03-27

廉租房总量在增加，市场份额仍较小。我国廉租房体系从1998年开始建立，据统计，到2008年底，通过新建、购置廉租住房以及棚户区改造等多种方式，以实物方式解决了250多万户的住房困难。来自住房城乡建设部的数据显示，截至2009年11月底,2009年全国新开工和通过各种方式筹集廉租住房

作者简介：左斌峰（1982-），男，安徽枞阳人，铜陵职业技术学院机电工程系教师，东南大学土木工程学院2008级在职硕士研究生。

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