1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件

（1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率； （3）估算该机组的评估值。 解：

（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24（万元） （2）该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54% （3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元）

2．某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。 解：

现时采购价=5×（1+20%）=6（万元） 现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元）

安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元） 被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）

3．现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。

年净超额运营成本为=60×（1-40%）=36（万元）

X设备的超额运营成本=36×[1-（1+10%）-5]/10%=136.47（万元）

4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试

计算该企业的评估值是多少？

解：前5年企业税前净收益的现值为：

181.47（万元）

稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元）

有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：

表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数

（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价

解（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110

（2）交易情况修正系数为或者0.99

交易时间修正系数为或者1.06

区域因素修正系数为或者1.02

个别因素修正系数为或者1

容积率修正系数为或者0.95

（3）参照物修正后地价=

（万元）

4、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省3人，每人的月工资为650元。此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为20万(该企业所得税税率为33%，假定者现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资料进行评估。 答案要点：

评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 重置成本=150*(1+10%)3=199.65万元 实体性损耗率=3/(3+6)=33.33%

功能性贬值=3*12*650*(1-33%)*(P/A,10%,6)=6.83万元 经济性贬值=20*(1-33%)*(P/A,10%,6)=5.84万元 评估值=199.65*(1-33.33%)-6.83-5.84=120.44万元

5、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。实际累计利用时间为50,400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。 答案要点：资产的重置成本=480万

资产的已使用年限=20*(50,400/57,600)=17.5年 实体性贬值率=17.5/(17.5+8)=68.63%

资产的功能性贬值=3*(1-33%)*(P/A,10%,8)=10.72万元 评估值=480*(1-68.63%)-10.72=139.86万元

第三章

1、被评估设备为1995年从英国引进设备，进口合同中的FOB价为了20万英镑。2000年10月进行评估时英国厂家不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万英镑，而国内其他企业2000年6月从英国进口同种设备的CIF报价为30万英镑。按照通常情况，设备的实际成交价格是报价的90%，境外运杂费为FOB价格的5%，保险费约为FOB的0.5%，，被评估设备的所在企业，以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按照CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按照CIF价格加上银行手续费之和的3%计算，安装调试费包含在设备价格之中不另行计算，设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备每年超支2万人民币，被评估设备所在企业的正常投资回报率为10%，所得税税率为33%。评估时英镑与美元的汇率为1：1.5，人民币与美元的汇率为8：1，2000年6月至2000年10月进口设备价格没有变化。

要求：(1)计算被评估进口设备的更新重置CIF价格；

(2)计算被评估进口设备的重置成本； (3)计算被评估设备的评估值。

答案要点：(1)、被评估设备的CIF价格为30万英镑。

(2)、重置成本=(设备的CIF价格+银行手续费)*(1+国内运杂费费率) 银行手续费=30*8*1.5*0.8%=2.88万元 国内运杂费=(30*12+2.88)*3%=10.89万元 设备的重置成本=360+2.88+10.89=373.77万元 (3)、设备的成新率=5/(5+5)=50%

设备的功能性贬值=20,000*(1-33%)*(P/A, 10%, 5)=5.08万元 进口设备的评估值=373.77*50%-5.08=181.81万元

2、被评估生产线年设计能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产量6,000吨，或者采取降价措施以保持设备设计生产能力的正常发挥，假设政策调整将会持续3年，降价造成每吨产品净损失100元，该企业正常报酬率为10%，生产线的规模经济效益指数x为0.6。

试根据所给的条件：(1)估测所能出现的经济性贬值率；

(2)计算该设备的经济性贬值额。

答案要点：(1)、[1-0.60.6]*100%=26.4%

(2)、经济性贬值=10,000*100*(1-33%)(P/A , 10%, 3)=166.62万元。

3、被评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已经不再生产了，已经被新型的机组所取代。经过调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业所购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。

要求：(1)估测该机组的现时全新价格；

(2)确定该机组的成新率； (3)确定该机组的评估值。 答案要点：(1)、30*0.8=24万元；

(2)、成新率=(8/8+5)*100%=61.54% (3)、评估值=24*61.54%=14.77万元

4、被评估设备购建于1985年，账面价值为30,000元，1990年和1993年进行两次技术

改造，主要添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3,000和2,000元，1995年对设备进行评估，假设从1985年—1995年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年。

要求：根据所给条件计算被估设备的成新率。

答案要点：(1)评估时设备的现行成本，即更新成本： 30,000×2.6+3,000×1.61+2,000×1.21=85,250

∑(账面原值×价格变动率)=设备现行成本合计 (2)评估时设备的加权更新成本为： 根据公式:

设备的加权更新成本=更新成本×已使用年限,得出:

30,000×2.6×10+3,000×1.61×5+2,000×1.21×2=808,990元 (3)设备的加权投资年限=∑(加权更新成本)/ ∑(更新成本) =808,990/85,250=9.5(年) (4)设备的成新率=[8/(9.5+8)] ×100%=45.7%

5、某被评估设备计划长期用于租赁。根据该设备当前的状况，估测其尚可使用年限为10年；根据市场调查，估测该设备的预期年收益为7,500元；另外，有搜集了三个类似于被评

要求：试用收益法评估该设备的价值。

答案要点：(1)折现率按照三个参照物设备的实际收益率的算术平均值为准： =(6,200/44,300+6,800/42,500+8,600/57,300)/3×100%=15% (2)设备的评估值=7,500/15%×[1-(1+15%)-10]=37,640(元)

1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。求该设备的重置成本。（保留两位小数）

重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）

2．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。

重置成本=20×

+2×=27.34（万元）

3．评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。 重置全价=24×（8/12）0.8=17.35（万元）

4．被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其中主机占70％，辅助装置占20％，工艺管道占10％。至评估基准日，机组主机价格下降2％，辅助装置价格上升1％，工艺管道价格上升了5％。求该机组评估基准日的重置成本。

重置成本=60×70%×（1-2%）+60×20%×(1+1%)+60×10%×(1+5%)=59.58(万元)

5．某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？

重置成本=1000×

=1200(万元)

6．现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8％，该企业的所得税税率为33％，求A设备的超额运营成本。 年净超额运营成本=40×(1-33%)=26.8(万元)

A设备的超额运营成本=26.8×(P/A，8%，5)=107（万元）

7．被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%～90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5﹕1，人民币与美元的汇率为8﹕1。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。 答（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。 （2）被评估设备的重置成本为：

（设备的CIF价格+银行手续费）×（1+国内运杂费率） 银行手续费=20×8×0.8%=1.28（万元人民币） 国内运杂费=（160+1.28）×3%=4.84（万元人民币） 进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币） （3）设备的成新率=5÷（5+5）×100%=50%

（4）进口设备的评估值为：166×50%=83（万元人民币）

8．被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。 （1）经济性贬值率=[1-（7000/10000）0.6] ×100%=19%

（2）经济性贬值额=[100×10000×（1-33%）] ×（P/A，10%，3）=670000×2.4869=1666223

9．被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。 （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为： 30×（1－20%）=24（万元） （2）设备的成新率为： [7÷（3+7）] ×100%=70%

（3）设备的评估值为：24×70%=16.8（万元）

四、计算题

1、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30万、32万、35万、33万、38万元，从第6年开始，大约稳定在40万元左右，试评估该宗宗地价格。

答案要点：

P=30/(1+6%)+32/(1+6%)2+35/(1+6%)3+33/(1+6%)4+38/(1+6%)5++32/[6%*(1+6%)5]*[1-1/(1+6%)40-5]=574.06万元

2、有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为100万元，资本化率为10%，若：(1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万；(2)未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。两种情况下该宗房地产的评估值为多少？

答案要点：(1)、P=a/r+b/r2=1100万元

(2)、P=a/(r-s)=1111万元

3、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。

答案要点：(1)P=P’×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正(剩余使用年限修正)

KA=KD=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135 KC=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066 (4)参照物地价修正

①2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343 ②2400×1.01×104/106×100/102 =2332 ③2300×1.01×1.0066 =2338

2

④2100×1.01×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282 (5)评估结果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/平方米)

4、有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率

为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。

答案要点:采用成本法

(1)年总收益=2×365×1,000×5=3,650,000(元)

(2)年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)

(3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)

(4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元) (5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)

(6)利息=地价×[(1+6%)2-1]+19,250,000×[(1+6%)-1]=0.1236地价+1,155,000 (7)开发商利润=(地价+19,250,000) ×20%=0.2地价+3,850,000 (8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润

地价=36,258,750-19,250,000-0.1236地价+1,155,000-0.2地价+3,850,000 地价=9,069,016(元)

5、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。 答案要点：采用收益法

(1)计算总收益=50×12×1800×(1-10%)=972,000 (2)计算总费用

管理费=972,000×3%=29,160

维修费=2500×1800×1.5%=67,500 税金 =25×1800=45,000

保险金=2500×1800×0.2%=9,000

总费用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660 (3)计算房地产纯收益=972,000-150,660=821,340 (4)计算房屋纯收益

房屋现值=房屋重置价格-贬值额=2500×1800×[(50-2-1)/(50-2)] 房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4,406,250×8%=352,500(元) (5)计算土地的纯收益

土地的纯收益=年房地产纯收益 - 房屋年纯收益 (6)计算土地使用权价格

土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为47年. P=468,840/6%[1-(1+6%)-47]=7,308,760(元)

土地单价=7,308,760/1,000=7,309元/平方米

6、某房地产开发公司于1997年3月以有偿的方式取得一块土地50年的使用权,并且于1999年3月在此建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为0.目前,该类写字楼重置价格为2500元/平方米.该建筑物占地面积为500平方米,建筑面积为900平方米,现在用于出租,每月平均实际收到的租金为3万元.另外据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为7%,建筑物的资本化率为8%.试根据上述资料评估该宗地2003年3月的土地使用权的价值.

答案要点：

(1)选定方法 收益法

(2)计算总收益=50*900*12*(1-10%)=486,000 (3)计算总费用

①年管理费=486,000*3.5%=17,010 ②年维修费=2500*900*1.5%=33,750 ③年税金 =20*900=18,000

④年保险费=2500*900*0.2%=4500

年总费用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260 (4)计算房地产的纯收益

房地产纯收益=486,000-73,260=412,740 (5)计算房屋纯收益

房屋现值=房屋重置价格-贬值额 =2500*900-(2500*900/48)*4 =2,062,500

房屋的纯收益=房屋现值*房屋资本化率 =2,062,500*8% =165,000 (6) 计算土地的纯收益

土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益 =412,740-165,000=247,470 (7)计算土地使用权价值

首先剩余的使用年期为50-2-4=44年 P=247,470/7%[1-(1+7%)-44] =7,214,868.8(元)

单价=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)