居民住宅小区物业管理制度

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第一章 总 则

第一条 为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强住宅小区物业管理，维护物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。

具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理，可以参照本办法的规定执行。

第三条 本办法所称住宅小区，是指实行城市综合开发，基础设施配套比较齐全，具有一定规模的住宅区域或住宅组团。

本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。

本办法所称物业管理，是指业主自治组织及其委托的企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。

本办法所称业主，是指物业的所有权人及合法使用人。

第四条 本市住宅小区的物业管理，实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化ⅱ市场化、社会化。

第五条 本市及各县市房产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督，

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未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门（以下统称物业行政主管部门）负责。

公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织，应当充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。

第二章 业主委员会

第六条 住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。

一个住宅小区成立一个业主委员会。

第七条 业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地居民委员会的人员参加。

业主委员会一般由7至11人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。

业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。

业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。

业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本，由本市物业行政主管部门制定。

第八条 业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到物业行政主管

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部门登记：

(一)业主委员会登记申请书；

(二)业主委员会委员名单；

(三)业主委员会章程。

第九条 业主委员会代表和维护业主的合法权益，履行下列职责：

(一)召集业主大会审定《物业管理公约》和业主委员会章程；

(二)选聘、续聘、解聘物业管理企业；

(三)审定物业管理企业拟订的物业管理计划、目标和大中修理、更新改造方案；

(四)根据价格管理部门核定的标准，确定本住宅小区物业管理服务的具体收费项目和标准；

(五)检查、监督、考核物业管理企业的工作，督促业主遵守《物业管理公约》，调解业主与物业管理企业之间的纠纷；

(六)监督物业管理企业合理使用物业维修金和物业管理用房、经营性用房；

(七)组织实施行政机关委托管理的事项；

(八)《业主委员会章程》规定的其他重要事项。

第十条 业主委员会自成立之日起3个月内，应当择优选聘有相应专业资质证书的物业管理企业。建筑面积超过3万平方米的住宅小区，应当通过招标方式选聘物业管理企业。 业主委员会只能选聘一个物业管理企业统一负责住宅小区的物业管理，住宅小区的业主不得自行委托物业管理企业。

第十一条 业主委员会选聘、续聘物业管理企业应当与其签订《物业管理合同》，明确物业管理的事项、标准、费用、期限、违约责任、争议处理及双方约定的其他事项。 《物业管理合同》示范文本由本市房产管理部门按有关规定统一印制。

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第十二条 新建住宅小区在业主委员会成立并选聘物业管理企业以前，由住宅小区开发建设单位聘请物业管理企业负责过渡性物业管理。

过渡性物业管理期间，住宅小区开发建设单位应当与物业管理企业签订过渡性物业管理合同，物业管理服务费由开发建设单位和房屋买受人依照房屋买卖合同的约定承担。 过渡性物业管理期间不得使用物业维修金。

第三章 物业管理企业

第十三条 设立物业管理企业应当具备相应的专业资质，依法登记注册，取得法人资格。物业管理企业资质管理的具体办法由本市房产管理部门制定。

物业管理企业可以享受国家和省、市人民政府有关第三产业发展的优惠政策。

失业人员、企业下岗职工兴办或参加物业管理企业的，依照《**市再就业工程实施办法》的规定给予特别扶持。

第十四条 物业管理企业享有下列权利：

(一)依照《物业管理合同》制定受托范围内的物业管理措施；

(二)依照《物业管理合同》、《物业管理公约》实施管理，制止管理范围内的违章行为；

(三)依照《物业管理合同》收取管理服务费用和根据有关专业管理部门的委托代收水、电、气等费用；

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(四)选聘专业人员承担专项芾矸褚滴瘢?BR> (五)请求业主委员会督促业主遵守物业管理规定；

(六)无偿使用物业管理用房，优先租用经营用房开展与物业管理服务有关的经营活动；

(七)在履行《物业管理合同》规定义务的前提下开展其他特约服务。

第十五条 物业管理企业应当履行下列义务：

(一)依法经营，全面履行《物业管理合同》；

(二)不间断地为业主提供服务；

(三)超出《物业管理合同》规定采取重要管理措施时征得业主委员会同意；

(四)自觉接受业主委员会和业主的监督；

(五)自觉接受物业行政主管部门依法实施的行政管理和监督。

第四章 物业管理活动

第十六条 物业管理企业根据《物业管理合同》和有关专业管理部门的委托，负责下列管理事项：

(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护；

(二)道路、路灯、停车场(库)、供水、供电、供气、排水、有线电视、消防、安全等公用设施、设备的管理和维护；

(三)小区容貌、绿化、环保、卫生的管理、维护；

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(四)小区安全、治安、交通、邻里秩序的维护；

(五)代收代缴房租和水、电、气、通讯、有线电视等费用，代办房屋装修和水、电、气增容手续。

物业管理企业可以根据业主要求，有偿提供房屋修缮、保管、运输、购物、信息中介、接送子女、代购车船机票等特约服务。

第十七条 住宅房屋的维修，室内部分由业主承担费用；公用部位由物业管理企业根据业主委员会批准的维修计划维修，其费用从已收取的物业维修金中支付或由共用人分担，但属房屋保修期内的按规定由开发建设单位承担。

第十八条 住宅小区内市政、绿化、电力、通讯等公用设施、公用设备的维修，属有关专业管理部门投资的，由有关专业管理部门承担费用；属开发建设单位投资的，所需费用从物业维修金中支出。

第十九条 城市供水、供电、供气、通讯、广播电视等专业管理部门在小区内进行建设、检修活动的，应当事先通知物业管理企业配合，并遵守该区域物业管理的规定。因建设、检修活动损坏房屋、道路、场地、绿化及其他公用设施的，应当负责恢复原状或作价赔偿。 第二十条 业主装饰、维修房屋，有下列情形之一的，应当先经物业管理企业同意，并报规划、建设等有关行政主管部门批准：

(一)改变房屋结构的；

(二)改变房屋使用性质的；

(三)影响有关公用设施和消防安全的；

(四)影响相邻房屋使用的；

(五)影响景观容貌的。

业主装饰、维修房屋，必须及时清运废弃物。

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第二十一条 业主转让、出租房屋时，应当办理或委托物业管理企业办理房屋交易手续，并将《物业管理公约》作为转让或者租赁合同的附件。

房屋转让或租赁合同签订之日起10日内，当事人应当将转让或租赁的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第二十二条 业主应当遵守《物业管理公约》，自觉维护供水、排水、供气、供电、消防、通讯等公用设施的安全正常使用，正确处理相邻关系。

第二十三条 业主和进入住宅小区的人员不得实施下列行为：

(一)拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用；

(二)擅自改变房屋的使用性质、结构和外貌；

(三)损坏或擅自占用、移装公用设施、公用设备；

(四)擅自在道路、空地、屋顶搭建建筑物、构筑物、广告牌和摆设经营服务摊点；

(五)占用房屋的公用部位堆放杂物或者存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

(六)排放有毒、有害物质或者超标排放噪声；

(七)践踏、占用绿地和损坏花木；

(八)乱倒垃圾、乱排污水、乱扔废弃物；

(九)在建筑物、构筑物和树木上张贴、涂写、刻画；

(十)违规行车、停车、鸣喇叭；

(十一)国家法律、法规、规章和《物业管理公约》禁止的其他行为。

第二十四条 《物业管理合同》终止或解除后前15日内，物业管理企业应当向业主委员会办理下列事项并向物业行政主管部门备案：

（一）对预收的物业管理服务费据实结算；

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（二）移交物业档案资料及有关财务帐册；

（三）移交物业管理用房、经营性用房、场地及其他财物。

第五章 物业管理保障

第二十五条 开发建设单位应当在业主委员会成立之日起一个月内，向其提供下列物业管理资料：

(一)住宅小区综合验收批准文件及有关资料；

(二)住宅小区规划图、竣工总平面图；

(三)单体建筑、结构、设备竣工图；

(四)地下管网竣工图；

(五)业主分布情况；

(六)其他有关物业管理的资料。

第二十六条 新建住宅小区，开发建设单位应当按建设工程总投资2％的比例，缴纳住宅小区物业维修金。物业维修金由物业行政主管部门在小区综合验收前代收，并在住宅小区业主委员会组建后三个月内交归其所有。

第二十七条 本办法施行前已交付使用而未积累物业维修金的住宅小区，由业主委员会依照价格管理部门核定的标准，按房屋建筑面积向房屋所有权人收取物业维修金。共有房屋由共有人按产权比例分担；因住房制度改革形成共有关系的，共有人中的原售房单位应缴纳

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的物业维修金，可以从售房款中列支。

第二十八条 物业维修金由业主委员会在当地物业行政主管部门指定的金融机构专户储存，专项用于房屋公用部位、公用设施、公用设备的维修及购置经营用房，不得挪作他用。 使用物业维修金必须由物业管理企业提出年度维修项目计划，经业主委员会 讨论同意并报物业行政主管部门审查核准。

业主委员会应当定期公布物业维修金的使用情况，接受业主监督。

第二十九条 物业管理企业向业主收取公共性管理服务费，必须依照价格管理部门核定的标准和《物业管理合同》，并用于受托管理范围的公共服务项目支出。

物业管理企业为业主提供特约服务的费用，由双方商定和清结。

第三十条 新建住宅小区，开发建设单位在住宅小区综合验收时，应当向业主委员会无偿提供建设工程总面积3‰的物业管理用房，但最多不超过100平方米;以成本价提供建设工程总面积4‰的经营用房，但最多不超过200平方米。

物业管理用房、经营用房由物业管理行政主管部门代为接收，属业主委员会所有，但不得转让、抵押。

物业管理企业依照本办法的规定和《物业管理合同》的约定使用物业管理用房，并可优先租赁经营用房。

第六章 奖 惩

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第三十一条 对在物业管理中取得显著成绩的业主委员会、物业管理企业及其个人，由物业行政主管部门给予表彰并向社会公布。

第三十二条 物业管理企业有下列情形之一的，物业行政主管部门可予以警告、责令限期改正、降低资质等级直至吊销资质证书、提请工商行政管理部门注销其物业管理的经营项目；业主委员会可以据此解除与其签订的《物业管理合同》：

(一)不履行本办法第十五条、第十六条规定的物业管理义务之一的。

(二)擅自扩大收费范围、提高收费标准或者不按规定用途使用物业管理经费的。

第三十三条 业主和进入住宅小区的人员违反本办法第二十三条规定之一的，物业管理企业有权依照《物业管理公约》给予经济制裁,并提请有关行政管理部门依法给予行政处罚。 第三十四条 违反本办法第二十六条、第三十条第一款规定的，由物业行政主管部门责令限期履行；逾期不履行的，建设行政主管部门不予办理验收手续。

第三十五条 对不按规定交纳物业维修金、物业管理服务费的，业主委员会、物业管理企业可以按日加收应交纳费用３‰的滞纳金或按合同约定加收滞纳金。

第三十六条 业主、业主委员会、物业管理企业及其他有关当事人违反本办法规定和《物业管理公约》、《物业管理合同》应承担民事责任的，受侵害的当事人可以向人民法院起诉。

第七章 附 则

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第三十七条 本办法有关专业用语的含义：

房屋公用部位，是指由全体业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、传达室、内天井、房屋承重结构、外墙面、屋面等部位。

公用设施，是指业主共同使用的道路、停车场所、化粪池、窨井、安全设施、环卫设施、照明路灯、绿地等设施。

公用设备，是指业主共同使用的给排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、电梯、避雷器及消防等设备。

第三十八条 本办法由**市房地产管理局负责解释。

第三十九条 本办法自一九九八年七月一日起施行。