地产指引方向

程定华 范妍 2010年9月

目录 地产：你是疯儿我是傻 通胀：南辕北辙话预期 政策：假作真时真亦假 对策：红灯停来绿灯行

地产：你是疯儿我是傻

-40 10 35 60 2008/01 % 2008/03 2008/05 2008/07 2008/09 2008/11 2009/01 2009/03 2009/05 2009/07 2009/09 2009/11 2010/01 2010/03 2010/05 2010/07 投资 出口 消费

消费、出口、投资

-15

资料来源：CEIC,安信证券研究中心

10

20

30

40

50

0 2008/03 % 2008/05 2008/07 2008/09 2008/11 2009/01 2009/03 2009/05 2009/07 2009/09 2009/11 2010/01 2010/03 2010/05 2010/07 房地产投资 城镇固定资产投资

房地产投资增速维持高位

资料来源：CEIC,安信证券研究中心

-50 25 50 0 2008/01 2008/03 2008/05 2008/07 2008/09 2008/11 2009/01 2009/03 2009/05 2009/07 2009/09 2009/11 2010/01 2010/03 2010/05 2010/07

-25

土地购置面积同比增速(3个月移动平均)

资料来源：CEIC,安信证券研究中心

100

150

200

250

-50 50 0 2007/01 % 2007/04 2007/07 2007/10 2008/01 2008/04 2008/07 2008/10 2009/01 2009/04 2009/07 2009/10 2010/01 2010/04 2010/07 商品房新开工面积 商品房销售面积

商品房新开工面积与销售面积(当月同比)

资料来源：CEIC,安信证券研究中心

18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2008/02 亿平方米 2008/05 2008/08 2008/11 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/04 2010/07 2010/10 2011/02 2011/05 商品房新开工面积 ( 滞后一年 )

商品房供给放量

资料来源：WIND,安信证券研究中心

商品房销售面积同比增速80 60 40 20 0 -20 -40 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 % 上半年 下半年

资料来源：CEIC,安信证券研究中心

商品房销售面积情景假设商品房销 售面积情 景分析 同比增速( 同比增速(%)2010年 2010年2H /2009年 /2009年2H 2011年 2011年1H /2010年 /2010年1H

销售面积(亿平米) 销售面积(亿平米)2010年 2010年2H 2011年 2011年1H

环比增速(%) 环比增速(%)2010年 2010年9月-12月 12月 月均/2010年 月均/2010年7月 /2010

乐观情景 中性情景 悲观情景

10 0 -10

30 15 10

6.59 6.06 5.53

5.12 4.53 4.33

47.9% 34.7% 21.6%

资料来源：CEIC,安信证券研究中心

-2 0 2 4 6 2007/02 2007/05 2007/08 2007/11 2008/02 2008/05 2008/08 2008/11 2009/02 2009/05 悲观 2009/08 2009/11 2010/02 2010/05 2010/08 2010/11 2011/02 2011/05 中性 乐观 亿平方米

前一年的新开工面积TTM-商品房销售面积TTM

资料来源：CEIC,安信证券研究中心

100

120

2006/12 % 2007/03 2007/06 2007/09 2007/12 2008/03 2008/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 单季度销售收入同比增速

单季度销售收入同比增速

-20 40 60 80 20 0

资料来源：WIND,安信证券研究中心

450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2007/03 2007/06 2007/09 2007/12 2008/03 2008/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06

期末

预收帐款余额(亿元)

资料来源：WIND,安信证券研究中心

80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 2006/12 % 2007/03 2007/06 2007/09 2007/12 2008/03 2008/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 单季度经营性现金流/ 单季度经营性现金流 / 单季度销售收入

单季度经营性现金流/单季度销售收入

资料来源：WIND,安信证券研究中心

30 2006/12 % 2007/03 2007/06 2007/09 2007/12 2008/03 2008/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 现金/ 现金 /股东权益

期末现金/期末股东权益

40

50

60

70

资料来源：WIND,安信证券研究中心

房地产上市公司净债务/股东权益65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 % 净债务/ 净债务/股东权益

2008/03

2008/06

2009/03

2009/06

2008/09

2007/03

2007/06

2006/12

2007/09

2007/12

2008/12

2009/09

2010/03

资料来源：WIND,安信证券研究中心。按照二级行业分类的所有房地产开发企业，剔除2006年 末主营业务非房地产的，样本数为66家。

2009/12

2010/06