腾冲圣基房地产开发有限责任公司

腾冲国际旅游养生城

项目建议书

2011年02月11日

目录

第一章 背景情况介绍 ........................................................ 3

一、项目名称........................................................................................................................... 3

腾冲国际旅游养生城............................................................................................................... 3

二、项目发展商背景............................................................................................................... 3

三、项目简介........................................................................................................................... 3

第二章 城市概况 ............................................................ 3

一、城市简介........................................................................................................................... 3

二、城市经济发展................................................................................................................... 5

三、城市发展规划................................................................................................................... 6

第三章 城市旅游资源及旅游发展情况 ........................................... 6

一、城市特色........................................................................................................................... 6

二、旅游资源概况................................................................................................................... 7

三、旅游发展现状................................................................................................................. 11

四、旅游发展定位................................................................................................................. 11

第四章 城市旅游地产发展情况 ............................................... 13

一、旅游地产发展概况 ......................................................................................................... 14

二、旅游项目情况................................................................................................................. 14

第五章 项目发展市场机遇分析 ............................................... 18

一、休闲旅游度假产业已日益成为旅游业的主体 ............................................................. 18

二、生态休闲旅游产业发展现状与趋势 ............................................................................. 23

三、主题旅游将成为未来旅游发展最主要的方向 ............................................................. 25

第七章 项目地块情况 ....................................................... 30

一、项目概况......................................................................................................................... 30

二、城市位臵......................................................................................................................... 31

三、资源条件......................................................................................................................... 31

第六章 项目发展机遇及方向分析 ............................................. 31

第八章 项目发展方向分析 ................................................... 31

一、项目体量及项目资源的角度 ......................................................................................... 32

二、“腾保旅游产业改革发展综合试点”背景下滇西火山地质边境旅游发展 ............. 32

三、项目发展的城市背景 ..................................................................................................... 34

四、项目发展属性及发展方向判定 ..................................................................................... 35

第九章 项目发展定位及主要建设内容 ........................... 错误！未定义书签。

一、项目发展客户定位 ......................................................................... 错误！未定义书签。

二、客源市场定位................................................................................. 错误！未定义书签。

三、开发原则......................................................................................... 错误！未定义书签。

四、项目规划发展理念 ......................................................................... 错误！未定义书签。

二、项目发展总体布局及主要功能分区 ............................................. 错误！未定义书签。

三、项目发展重点建设内容 ................................................................. 错误！未定义书签。

第十章 项目投资测算与财务评价 .............................. 错误！未定义书签。

一、投资估算......................................................................................... 错误！未定义书签。

二、分期及开发计划............................................................................. 错误！未定义书签。

三、项目建设周期................................................................................. 错误！未定义书签。

第十一章 组织管理、人力资源配臵 ............................. 错误！未定义书签。

一、组织管理架构................................................................................. 错误！未定义书签。

二、 人力资源及培训保障 ................................................................... 错误！未定义书签。

第十二章 综合效益评价 ...................................... 错误！未定义书签。

一、 社会效益分析............................................................................... 错误！未定义书签。

二、 经济效益分析............................................................................... 错误！未定义书签。

第十三章 总论 .............................................. 错误！未定义书签。

第一章 背景情况介绍

一、项目名称

腾冲国际旅游养生城

二、项目发展商背景

腾冲县圣基房地产开发有限责任公司，是腾冲县招商引资进入的外来重点企

业之一，公司于2010年6月注册，注册资本金5000万元。公司主要从事房地产

开发经营，物业管理，室内外装潢装修，建筑材料、五金、百货销售。截止2010

年5月，公司共有员工14。其中，股东3人，综合部4人，财务部3人，工程

部4人。随着公司业务的进展，人员逐步配齐。

公司在腾投资的项目为 “中国民居博物馆”项目，选址为腾越镇西山坝新城

区，项目占地251.4898亩，总建筑面积20.95万平方米。项目的物业形态主要

包括五星级酒店、商业、多层洋房及低层住宅。项目容积率低至1.21，建筑密

度为29.7%，绿地面积高达40.2%，有统一完备的管理、保安监控和便民通讯等

硬件设备。目前项目选址、建设内容、规划方案已经确定，规划设计并通过县级

评审，项目立项等前期工作正有序进行。

三、项目简介

项目位于马站乡集镇，距离腾板公路约11公里，面积约11000亩，其中国有

林3000余亩，集体林及生产用地8100亩，涉及马站乡保家、兴龙、云华、兴华、

和睦、朝云、打云7个村。

在项目的规划定位上应精益求精，按照生态优先、资源保护的原则，因地制

宜、综合利用，不但体现地方文化的内涵，还要提供多样化高端旅游产品，依托

腾冲县得天独厚的自然资源，依据旅游市场发展现状及趋势分析，高标准开发建

设，将“腾冲国际旅游养生城”打造成一个集休闲运动、商务会议、养身度假、

观光娱乐为主导的国际生态体育休闲养身中心。

第二章 城市概况

一、城市简介

行政：腾冲隶属于云南省保山市，全县总面积5845平方公里，辖18个乡镇，

2008年末总人口64.2万人，其中少数民族人口4.8万人。境内居住着23个民

族，其中世居民族有汉、傣、傈僳、回、佤、阿昌、白等。

地理：腾冲位于云南西部边陲，

距省会昆明606千米，腾冲的西北两

面与缅甸毗邻，国境线长148.075公

里，是国家级对外开放县，猴桥是国

家级口岸。与缅甸山水相连，距缅甸

克钦邦首府密支那217千米；距印度

雷多仅604公里。国境线长148.075

千米。县境内东西宽69千米，南北

长137千米，总面积5845平方千米，

有耕地面积137.78万亩。

历史人文：早在新石器时期，腾冲就有古人类繁衍生息。西汉时属“滇越”，

东汉时属永昌郡，至今已有1900多年的建臵史，腾冲其名始于《旧唐书》，自西

汉起几经更迭，1913年设腾冲县。

腾冲与国内其他边境县份最大的不同之处，就是汉文化始终处于主导地位。

长期以来，中原文化与边地少数民族文化、异域文化相互融合，形成了以和谐、

和顺为核心内涵和以开放性、包容性为基本特征的地域文化。，山川秀美，历史

悠久，人文荟萃，呈现着独特的“腾越文化”。

历史上，著名的“博南古道”就是西南丝绸之路，源于汉代的西南“丝绸之

路”作为中印两大文明最早的联系纽带，从现在的四川成都经云南昆明、大理、

保山，通过腾冲口岸转向缅甸的密支那、印度的华氏城（今巴特那）、巴基斯坦

的咀义始罗（今拉瓦尔第）和阿富汉的布尔，进而通向前苏联的塔什干的一条繁

荣兴旺的通道。腾冲是源于汉代的西南“丝绸之路”的枢纽，对中外社会、经济、

文化的交流作出了重要贡献。

腾冲历来崇文重教，明成化七年（公元1471年）修建的孔庙存留至今，还有

在中国乡村堪称第一的和顺图书馆。腾冲还是中国著名的侨乡，目前腾冲籍华侨

华人和港澳台同胞达35万人，分布在23个国家和地区。

腾冲还在抗日战争史上占有重要的地位。1942年5月，日军侵入缅甸，切断

滇缅公路，占领了怒江以西包括腾冲在内的大片国土。此后，中国远征军两度入

缅，腾冲成为滇西抗战的主战场，作出了巨大的牺牲。1944年9月14日，远征

军经过127天的血战，全歼日军，腾冲成为全国沦陷区中第一个光复的县城。1945

年7月7日腾冲人民修建了国殇墓园，现为国家重点文物保护单位、全国爱国主

义教育基地。

二、城市经济发展

经济发展概况：十一五期间（2006—2010年），腾冲经济保持高速增长的态

势。全县经济总量持续增长，质量明显提高。预计2010年实现生产总值68.9

亿元，比上年增长16.6%，十一五期间年均增长14.6%，超规划目标4.6个百分

点。

五年完成固定资产投资200亿元，是“十五”时期的5倍。其中：2010年完

成投资80.5亿元，比上年增长42.2%。交通建设取得重大突破，腾冲机场建成

通航，腾密、腾板公路建成通车，保腾高速路及腾陇、腾泸、龙腾三条二级路开

工建设，城市道路、农村客运站、农村公路通达工程较好实施，全县通车总里程

达3258公里，县乡公路实现100%硬化目标。

地方经济结构：产业结构由“十五”末的32.3 : 23.3 : 44.4调整优化为

26.0 : 30.5 : 43.5，其中：农业增加值17.9亿元，年均增长8.9%；工业及建

筑业增加值21亿元，年均增长22.1%；服务业增加值30亿元，年均增长13.9%。

旅游业、工业中的矿业、水电共同构成县域经济的支柱产业。2010年分别

实现旅游业收入20亿元，工业生产总值43亿元。

国民经济水平：据2010年国民生产总值68.9亿元，人口64.2万人（2008），

估算人均GDP约1.07万元，约1626美元。

2010年城镇居民人均可支配收入14246元，与昆明2010年人均可支配收入

18875.65元相比，差距不是很大，属于相对较好的水平。

整体而言，腾冲的国民经济处于整体发展较低的水平。得益于近年来旅游业

的快速发展；由基础建设、旅游带动投资等固定资产投资的迅猛增长；工业发展

的快速启动。在十一五期间国民经济增长取得了14.6%的复合增长率，同时，城

镇居民可支配收入也维持着较高的增长速度 。

三、城市发展规划

城市定位：国际性休闲旅游胜地，中国连接南亚陆路大通道的枢纽和门户，

面向南亚的物资集散地和转口贸易加工基地，保山市城镇体系的两个中心城市之

一。

《腾冲县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》中，腾冲对

未来的城市发展提出了“一核两带四区四板块”的“1244”空间战略布局。

“一核”：即以县城为中心，西山坝、东山为重点，构建“一体两翼”的中

心城市，打造面向南亚开放的枢纽城市，形成县域经济发展核心。

“两带”：即加快发展旅游休闲产业带，着力培育外向型加工服务产业带。

旅游休闲产业带以荷花—和顺—县城—固东—滇滩—界头—曲石公路为主线，串

联重点景区景点，发展休闲度假旅游业和康体娱乐产业；外向型加工服务产业带

以腾密公路为主线，依托猴桥边境经济合作区及中和物流园区，打造面向南亚开

放的陆路经济发展走廊，发展现代物流产业。

“四片区”：即继续巩固发展四个传统工业片区。石头山工业园区重点发展

林产品、生物资源开发等产业，建成集加工、贸易为一体的新型绿色工业园区；

猴桥外向型加工片区以“腾钢”工业园为重点，主要发展面向南亚的钢铁、五金、

家电、机械装备组装、仓储、保税区等外向型转口贸易加工产业。滇滩重工业片

区重点发展矿电结合的重工业、矿产品采选、冶炼加工及关联产业；芒棒煤化工

片区定位为煤化工基地、稀有金属和贵金属加工基地。

“四板块”：即依托北、中、西、南“四板块”的资源优势，壮大传统产业，

培育新兴产业，提高市场竞争力。北部板块主要做优做强烤烟、油菜、乌龙茶和

蔬菜产业，发展特色养殖，依托高黎贡山发展户外探险和观光农业；中部板块立

足生物资源开发，以“腾药”提升改造为重点发展现代生物产业，以饵丝、果脯、

植物油加工、乳制品、蔬菜制品加工为重点发展农产品加工业；西部板块在做大

以电力为基础的关联产业和民族风情游、跨境游基础上，突破林业和畜牧业；南

部板块主要围绕“做强乌龙、做精绿茶、做活普洱、做优红茶”的思路，巩固、

提升茶叶产业，打造“腾冲茶”品牌。

第三章 城市旅游资源及旅游发展情况

一、城市特色

地理区位：南亚门户口岸，连

通印度洋。腾冲自古以来有“极边

第一城”的美誉。西面与缅甸接壤，

县城距缅甸密支那200公里，距印

度雷多602公里，是中国走向南亚

的“桥头堡”。猴头口岸作为国家一

类开放口岸，是通往南亚、缅甸的

重要贸易通道。

通过中印公路（史威迪公路）在

缅甸密支那与缅甸中央铁路相连，

往南通往仰光，直抵印度洋。中印

公路往西，抵达印度雷多，往西与印度东部铁路干线网相连，直达印度腹地；往

南，铁路直达孟加拉国吉大港，连通印度洋。

在西藏和香格里拉等由于地理因素，历史争端等原因，在连通印度方面存在

着天然的不便条件。腾冲及中印公路就成了中国与南亚地区经贸的最重要通道，

与此同时，通往南亚、东南亚两个重要港口的交通便利条件，也成了中国以后打

通通往印度洋的陆洋贸易通道的巨大潜力。

历史人文：边地汉书，文脉源远，中国侨乡。腾冲自汉朝时期的“西南丝绸

之路”起，就有汉族聚居，一直是汉文化作为主导。明成化七年（公元1471年）

修建的孔庙存留至今，还有在中国乡村堪称第一的和顺图书馆，辛亥革命、抗日

战争期间涌现出大批文人志士，对中国现代进步做出了一定的影响。35万海外

侨胞，是中国著名的侨乡。

自然资源：火山热海，熊秀山川，翡翠之城。腾冲地处大陆运动交错地带，

是中国大陆唯一的火山地热并存地区，并且规模宏大、景观神奇、世界罕见。同

时自然地貌多变，山川雄奇，生态完好。腾冲还是中国最大的翡翠玉石产地，拥

有“翡翠之城”的美誉。腾冲资源丰富。境内森林面积393万亩，覆盖率为46.9%，

活立木储量3613.7万立方米，年生长量115.7万立方米，居全国县级首位。

二、旅游资源概况

地处亚欧板块和印度板

块的激烈碰撞交错地带，铸

就了腾冲火山群落，温泉资

源，同时也孕育了神奇生态

的秀丽山川。“博南古道”的

渊源，走出去成了腾冲人的

传统，成为西南少见的边地

侨乡。历史文脉渊源，滇西

抗战历史，书写一部边地汉

书，血染一段民族缅怀。

1. 火山热海

火山公园：火山地质景观、堰湖山

川。云南腾冲火山国家地质公园位于云

南省西南部的腾冲和梁河县境内，国家

4A级风景区。地质公园以古火山地质遗

迹及相伴生的地热泉为特色。

公园内有

97座火山体。其中火山形态保存完整(有火山口、火山锥)的有25座，火山锥类

型多样。公园内有数级熔岩台地，主要有环火山口熔岩台地、环火山锥熔岩台地

和裂隙溢出的熔岩台地，面积大、坡度平缓。腾冲火山熔岩构造景观主要有熔岩

空洞、熔岩塌陷、熔岩流动和原生节理构造；火山碎屑岩可见熔集块岩、熔角砾

岩和熔结凝灰岩。火山弹引人注目，主要有火山弹、火山角砾、火山灰、浮石、

火山渣。其中火山弹形状各异，主要有纺锤状、面包状、麻花状。各种类型的火

山锥、火山口、熔岩台地、熔岩流堰塞湖泊等火山地貌十分显目，构成壮丽的火

山旅游景观。

热海：滚锅温泉，地热养生。热海景区位于我县城南10.5公里处，地处全

县地热区的高温中心，占据面积1平方公里，

是国家AAAA级景区、国家地质公园，总面

积8平方公里，腾冲是中国三大地热区之一，

地热温泉之高、蒸汽之盛、水热活动之强烈

为国内罕见，景点千姿百态、妙趣横生，是

以其地热景观而闻名，许多景点为国内罕

见。地热显示特征为喷气孔、冒气地面、热

沸泉、喷泉、毒气孔、热水泉华、热水喷爆

六种景观，尤以热海大滚锅之壮美为尊。

竹状节理：火山地质奇景。位于曲石乡的这片“柱状节理”，面积约2平方

公里，形成于约4万年前，是我国迄今

为止发现的一片规模最大、保存完整、

年代最短的柱状节理。火山岩浆喷发时

的温度为1200摄氏度，当岩浆冷却至八

百至九百摄氏度时岩浆结晶形成柱状节

理。由于岩浆含有六方柱体的斜长石、

橄榄石、角闪石、辉石等矿物质，所以

冷却后形成六方柱体，形成一根根数十

米长的“石柱”、“挂满”悬崖，景色壮

观。

云峰山：滇西名山，道教胜地。云峰山位于腾冲城西55千米的瑞滇乡境内，

海拔2445米，形似竹笋直刺云霄，

山峰直插天际，四时浮云缥缈，故

有“云峰“之称。民间敬称“仙

山”。山川时而威延，遇峰耸立，

林木葱郁，视野辽阔，景色秀丽。

云峰山道观始建于明朝，在海外

经营内外尤其是东南亚有深远的影

响，既是滇西的名山，又是有名的

道教圣地。

2. 高黎贡山

一山分四季，十里不同天，国家级自然保护区，世界生物圈保护区。高黎贡

山是北接青藏高原，南衔中印半岛，东邻横断山系的怒山山脉，西毗印缅山地，

纵跨中国云南西部，从北到南，绵绵600余公里。在高黎贡山主山脉山体的中上

部是高黎贡山国家级自然保护区，距离腾冲57公里，总面积40.52万公顷，是

云南省最大的自然保护区，保护区以保护生物气候垂直带谱自然景观、多种植被

类型和多种珍稀及濒危动植物种类为目的。

保护区北高南低，最高海拔

5128米，最低海拔720米。它

以其独特的地理地貌、丰富的动

植物资源而著称于世，分布着热

带的5800多个物种，被誉为

“世界物种基因库”，2000年

经联合国教科文组织批准加入

世界人与生物圈网络。

高黎贡山奇特的地貌形成"

山脚春意浓，山顶冰雪寒，一山分四季，十里不同天"的立体气候。在一山之内

具有热带、温带、寒带的气候类型。

森林植被垂直分布，高黎贡山从河谷到山顶依次分布从热带河谷到温带山

坡，寒温山腰，草甸山顶等十个植被类型。

高黎贡山山体高大，群峰林立，奇峰怪石随处可见。水系众多，地质落差大，

形成瀑布、叠水等多种山水相连的旖旎自然风光。

3. 和顺侨乡

中国侨乡，文脉积蕴。和顺乡位于

腾冲城西3公里,全乡有1300多户，60O0

多人，海外华侨7000多人，含侨属10000

多人，中国著名侨乡。

和顺人侨居始于600多年前明朝时

期，迫于生计前往东南亚、南亚的从事

翡翠，贸易等生意。从清朝开始，逐步

扩大到欧美国家，目前遍布23个国家地

区。

和顺侨民注重文化，历来有“亦儒

亦商”的美誉，注重文化和尊乡重土，让和顺历来文蕴斐然，乡镇宜居雅致，现

存传统民居1000多座，其中清代民居有100多幢，集中国传统建筑、南亚建筑、

西方建筑风韵于一体，被誉为中国古代建筑的活化石。1929年创立中国乡镇创

立最早、规模最大的图书馆，现有图书六万多册，其中不少是国内珍本、孤本。

尊崇文化，让和顺培育了不少近现代的

人才，同时，也为近现代的革命活动提供了巨

大的财力、人才支持。

4. 湿地山川

湿地沼泽，堰湖生态。位于县城西北向，距城12.5公里，国家首批公布的

全国33处国家重点湿地之一，保护区面积 16.29平万公里，北海面积 0.46平

方公里，其中水面面积0.14平方公里，海排面积0.32平方公里，北海湿地保护

区四面环山，地理位臵特殊，属高原火山堰塞湖生态系统，大片漂浮于水面的陆

地；犹如在五彩缤纷的巨型花毯，具有生物多样性复杂、生产力极高的特征。

5. 战地缅怀

1942年5月，日军侵入缅甸，切断

滇缅公路，占领了怒江以西包括腾冲在

内的大片国土。此后，中国远征军两度

入缅，为滇缅公路和中印公路这两条

“生命线”而战，书写了可歌可泣的悲

壮历史。这一时期，腾冲成为滇西抗战

的主战场，作出了巨大的牺牲。1944年

9月14日，远征军经过127天的血战，

全歼日军，腾冲成为全国沦陷区中第一

个光复的县城。收复腾冲战役共歼灭日军6000多人，远征军官兵阵亡9168人，

盟军官兵阵亡19人为了缅怀英烈，1945年7月7日腾冲人民修建了国殇墓园，

现为国家重点文物保护单位、全国爱国主义教育基地。这段光荣的抗战历史及其

不屈不挠的抗战精神，一直激励腾冲人民奋发图强。

6. 风情人文

槟榔江傈傈族风情，占地面积225.9公顷，森林覆盖率达百分之九十五以上，

为腾冲城起到了调节气候、净化空气、保持水土的作用。腾冲县人民为了纪念抗

战烈士而建立的来凤山国家森林公园等。

7.特色旅游产品

翡翠：腾冲被举世公认为重要的珠宝翡翠集散地、加工地和发祥地，逐步形

成完整的珠宝玉石文化。经过近五个多世纪的历史沉积，玉文化渗透到了腾冲人

生活的方方面面，翡翠文化也成为腾越文化不可分割的重要组成部分。

食品：腾冲以腾冲饵丝而闻名天下，其中以饵块为原料的“大救驾”，更是

地方特色食品。与此同时，腾冲稀豆粉，大薄片，坛子鸡，土锅子等也是当地名

食。

药材：腾冲素有“天然植物园”之称，中草药品资源相当丰富。早在明末清

初，腾冲在中成药就以原料地道、配方得宜、疗效显著而遐迩闻名，在国内外享

有很高的声誉。腾冲制药厂的“六味地黄丸”、“人参再造丸”、“乌鸡白凤丸”

等都是大名鼎鼎的好药。

茶油：腾冲是云南山茶的故乡，腾冲的红花油茶，是云南山茶的原生种。红

花油茶在腾冲广有栽种，尤以马站乡的云华片区最为集中，成林成片，

几乎家家

户户的房前屋后、园头地脑都有油茶树。茶油具有很高的营养价值和药用价值，

是一种滋补保健的高级植物油，具有平肝润肺、理气降压、调谐肠胃功能及增强

心脏活力、抑肥胖、抗衰老的功效。生茶油还具有神奇的杀虫作用。

三、旅游发展现状

旅游产业持续快速增长，国内省外游客为主，旅游吸引力持续增强。2010

年，腾冲县旅游业飞速发展，全县接待游客380.2万人次，实现旅游收入20.06

亿元，景区实现门票收入5227.7万元，同比分别增15.03%、23.8%和30.8%。

据统计，其中，国外游客7.66万人次，同比增5.3%；火山、热海、和顺、

北海、云峰山、叠水河六个景区共接待游客144万人次，同比增14.2%；出境旅

游共组团队27个，641人次前往密支那观光；全县星级宾馆住宿率69.5%，同比

增6.9个百分点，非星宾馆住宿率78.8%，同比增5.2个百分点。腾冲机场自去

年1月通航以来，批准航班12个，先后开通了7条航线，共有7家航空公司直

飞腾冲机场。今年到腾游客旅游形式仍以团队游为主，休闲度假自助自驾游为辅，

省外游客占游客总量的80%以上，客源市场省内以昆明市场为主，省外以四川、

重庆、北京、上海、广东等省市为主，海外以台湾、香港、新加坡、泰国、日本

等为主。

“十一五”以来，腾冲旅游产业发展呈现出“旅游人次持续增加，旅游经济强

劲增长，省外游客、高端游客逐渐增多，客源市场结构进一步优化，旅游产业从

单一的观光旅游向休闲度假旅游转型升级步伐明显加快”的良好态势。

四、旅游发展定位

1、腾冲在云南旅游角色：云南六大旅游发展区中重要一环

作为云南省旅游发展“二次创业”的重要举措，在《云南省旅游产业发展和改

革规划纲要（2008—2020）》中，提出了通过建设六大旅游区，培育五条精品旅

游线路推动云南旅游产业全面转型升级和提质增效。

在旅游发展的空间布局上，云南将

形成以滇中大昆明国际旅游区和滇西北

香格里拉生态旅游区为核心的基础上，

积极建设完善滇西南大湄公河国际旅游

区、滇西火山热海边境旅游区、滇东南

喀斯特山水文化旅游区，启动开发滇东

北旅游区。着力打造以昆明为中心，面

向滇西北香格里拉生态文化精品旅游线

路、滇西南热带雨林及多国精品旅游线

路、滇西火山地热及跨境精品旅游线路、

滇东南喀斯特地貌景观及跨境精品旅游

线路、滇东北生态及历史文化精品旅游

线路。

云南旅游新崛起的全国性发展、国

际性潜质的较高起点的新兴旅游发展

区。作为旅游二次创业的重要举措，云

南省选择保山市腾冲县、玉溪市抚仙湖——星云湖、大理苍洱地区、世博新区等

作为云南旅游产业发展和改革的综合试点地区。腾冲作为温泉康体度假和边境旅

游的综合改革示范区，主要任务是完善县域旅游管理体制和运行机制，促进旅游

产品的转型升级，探索特色产业带动县域经济发展的新模式。

自2008年腾冲以来，腾冲年旅游接待人次、旅游总收入、海外游客接待人

次的复合增长率分别为：13.19%、22.76%、16.86%。自2000年以来的十年之间，

腾冲的旅游接待人数翻了近两番，旅游收入增长了9倍，迅速成长为云南又一个

新兴崛起的旅游目的地，并实际上承载起滇西路线旅游发展的核心带动区。

同时，腾冲的省外游客占比80%以上，以周边、沿海经济发达城市为主，过

夜游客比例较高，以较高层次的观光、体验、购物旅游为主，度假体验等旅游旅

游产品所占的比重和吸引力正逐渐增加。

2、 腾冲旅游发展规划及特色

《 腾冲县旅游发展总体规划》（2003—2020年）提出将腾冲建成云南领先、

中国一流、世界知名的休闲康体度假旅游区和区域性国际旅游集散地和枢纽。建

设成为云南领先、中国一流、世界知名的以休闲康体度假为主，同时发展观光、

科考科普、生态旅游、文化旅游的旅游胜地，逐步融入云南和东南亚南亚旅游发

展协作圈之中，使之成为连接南亚、东南亚以及对内连接滇西北、滇西南和滇中

的区域性国际旅游集散地和枢纽，促进旅游业可持续发展。

旅游发展目标定位：世界级休闲旅游目的地，面向南亚东南亚

旅游发展形象定位：世界腾冲，天下和顺

旅游发展特色定位：国际生态旅游区

旅游发展目标：努力把腾冲将成为复合型“世界级旅游胜地，户外运动天

堂”，把旅游业培育成兴边富民生态型第一支柱产业，把腾冲建成具有多重示范

效应的宜居、宜旅、宜业的国家级旅游改革发展综合试点。

旅游发展空间布局： “一个中心、二条主线、三大片区、四条线路、八大

重点项目、九大产品”的形体布局方式，通过规划的实施，形成一个特色鲜明、

重点突出、面向全国和东南亚、南亚的旅游发展格局。

一个中心：指腾冲县城，一级旅游接待中心、游客集散地、主要旅游目的地。

两条主线：融入滇西精品旅游线、边境跨境线。

三大片区：中南部腾越文化——火山热海旅游片区（包括以火山公园、火山

节理谷等为主体的火山景观亚区，以县城、和顺为主体的腾越文化综合体验亚区，

以热海为代表的温泉旅游、休闲度假、会议亚区）、东北部高黎贡山旅游片区（包

括界头及其附近的山村生态文化体验亚区，高黎贡山生态旅游亚区）、西北部边

境旅游片区（包括猴桥口岸亚区、滇滩亚区等）。

四条线路：指四条需重点建设的旅游线路。

八大重点旅游项目：热海中国SPA康乐园、火山观光科考娱乐旅游区、北海

湿地生态旅游区、和顺侨乡文化生态村、云峰山宗教文化生态旅游区、猴桥边境

跨境旅游区、腾冲山水文化园林城等。

九大产品：休闲度假游、火山科考科普娱乐游、腾越文化寻秘游（含乡村旅

游产品）、生态文化游、边境跨境游、滇西抗战访旧游、康体保健游、会议会展

游、翡翠珠宝购物游。

《腾冲县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》中，提出要

大力提升旅游发展质量。继续推进旅游产业改革发展综合试点工作。

不断完善旅游产业体系，突出“温泉、户外运动、翡翠”三大主打产品，引

导旅游企业向标准化、品牌化方向发展。大力拓展高端客源市场，加强与南亚各

国、尤其是缅甸的旅游合作，使腾冲成为滇西精品旅游环线及跨国旅游圈的枢纽

和游客分流中心，促进旅游业由观光型向休闲度假型转型升级。全年力争接待游

客430万人次，增长13%；实现旅游总收入25亿元，增长25%。

第四章 城市旅游地产发展情况

一、旅游地产发展概况

为配合旅游产品层级提升和产品类型的丰富，自从2007年起，腾冲的旅游

地产进入了飞速发展期，从改造提升、酒店住宿、度假休闲、旅游商贸、休闲运

动、商务旅游等方面全面发展，目前旅游地产主要以三类为主：

旅游商贸：腾越翡翠城、环山叠水〃旺宝集、腾越翡翠文化园、腾冲南亚商

务中心、丝路古镇

旅游度假：腾冲云峰山国际养生度假村（腾冲国际生态旅游区建设项目）、

腾冲世纪城、世纪金源高尔夫度假村、腾冲绮罗文化旅游园、腾冲璀璨明珠城、

火山不夜城综合开发（叠水河休闲度假区）、百草坝休闲运动公园、玛御谷温泉

综合开发项目、红塔五星级酒店项目、云南腾冲宝峰山养生度假森林酒店

旅游景区改造提升：北海湿地公园、中国远征军抗战纪念公园、和顺小巷及

古镇温泉酒店

二、旅游项目情况

项目名称

腾越翡翠文化园

腾越翡翠城

云南腾冲宝峰山养生度假森林 酒店

环山叠水

北海湿地生态旅游公 中国远征军抗战 园 纪念公园 深圳华隆集团 政府

开发主体

深圳东方金钰珠宝集园

云南旅游产业集团、 德宏州姐 云南腾冲晋云瑞龙房地产开发 告玉城实业 有限公司

大港旺宝集团

投资金额

4 亿元

1 亿元

4.5 亿元

30 亿元

4.5 亿元

8000 万元

地理位臵

来凤山国家森林公园东南侧

腾冲县西山坝

叠水河休闲度假区

北海湿地

县城中心地段

集珠宝玉石进口贸易、 翡翠加 集湿地生态保护及旅 亚洲知名玉石交易中心； 建成酒店核心建筑与附属建筑 工展销、 旅游休闲、 会议接待、 游观光、科普科考为 项目定位 全国一流翡翠博物馆和中 及

景观三位一体、 相辅相成的综 文化旅游休闲度假古镇 腾越文化展演为一体的大型 一体的综合高端休闲 国玉雕艺术馆 合型度假休闲项目 商贸中心 旅游度假区 中国翡翠博物馆(藏宝楼) , 叠水河风景区、旺宝集、 腾越翡翠文化展示中心， 翡翠 火山温泉 SPA、白金五星 湿地公园、停车场、 文化商业区、传统民居展示 五星级酒店及配产权式公寓 酒店、国际会议中心，度 产权式度假酒店、湿 区、民间传统艺术展示区、会 假型酒店、大盈江酒吧 地小镇 议接待区及翡翠文化培训基 街、火山运动休闲公园 地 占地面积 44590 平方米， 建筑 总用地面积 300182 ㎡,总建筑 面积 45482 平方米 面积 146886 ㎡ 8000 多亩 规划用地 3850 亩 占地 360 亩

业态组合

经济指标