长沙写字楼市场分析

长沙写字楼市场分析A、写字楼市场分布情况 写字楼市场分布情况 B:写字楼分类及对比分析 写字楼分类及对比分析 分类及对比 C、小结：写字楼市场机会判断 小结：

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长沙写字楼市场分析

写字楼分布情况及特征

湖南财富中心 运达广场 恒隆国际 第一大道 中天广场 曼哈顿新贵

分布情况(一点三线) 分布情况(一点三线)湖南新闻大厦 建鸿达现代城 银华酒店亚大时代 湘域中央 湖南文化大厦 凯旋国际

一点：火车站； 三线：五一路、芙蓉路、韶山路 五一路、芙蓉路、 五一路 沿线

五一新干线 嘉顿新天地 平和堂商务大 厦 名汇达广场 联合商厦

顺天财富中心 华联大厦 城市之心 佳程大酒店 新世纪花苑 维一国际

市场特征以公寓式写字楼、酒店式写字楼、 专业写字楼为主； 公寓式写字楼是目前市场热点。

通程酒店 金源大酒店

酒店式写字楼新时空NO.1 BOBO国 际

公寓式写字楼 专业写字楼

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酒店式写字楼

项目 名称 通程

总建 (万m2) 1.35

售价

租金

(元/m2) (元/m2·天) 3.8

出租率 100%

物管费 (元/m2·月) 20

租客 外资、合资高科技及房地 产等知名度较高的企业 合资、独资单位。另有房 地产、化工、高科技 企 业 房地产、软件开发、金融 投资等企业 电子信息、科技开发、房 地产开发长沙较为知名的 企业 房地产、财务软件开发、 金融投资等企业

佳程 金源大 酒店 湖南新 闻大厦 银华大 厦

0.39

3.0

90%

包在租金里

2.98

只租不售

2.8

100%

包在租金里

4.16

1.3

90%

3.5

3.0

1.4

90%

3

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专业写字楼

项目名称 亚大时代大厦 运达国际广场 顺天财富中心 中天广场 恒隆国际大厦 湖南文化大厦 第一大道 平和堂商贸大厦

总建 (万m2) 约3 约3 7.85 4.5 5 4.58 4.0 5.98

售价 (元/m2) 不出售 7158 5200 8000 4700 5000 4720 7000

销售情况

90% 90% 50% 100% 40% 100% 80%

(接下表 接下表) 接下表4

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专业写字楼

项目名称 亚大时代大厦 运达国际广场 顺天财富中心 中天广场 恒隆国际大厦 湖南文化大厦 第一大道 平和堂商贸大厦

租金( 租金(元 /m2·天) 1.7~2.2 3.8 1.6

出租率 91% 10% 100%

物管费 (元/m2·月) 14.32(包空调费用) 4 2.8 未交付使用

租客 中信实业银行、施耐龙、西门子等知名外 企和外省企业为主 浦发银行、咨询公司 长沙知名企业

1.6 1.8 1.5 2.5

70% 60% 50%以 上 95%

2.2 3.0 2.32 3

几家上市公司、房地产、通讯公司等 外企、中等规模的本地公司 金融投资机构等较为知名的企业 来自全国各地较为知名的企业

(接下表 接下表) 接下表5

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专业写字楼

项目名称

总建 (万m2) 3.0 4.1 3.0 2.3 3.3 4.1 3.0 3.57 1.59

售价 (元/m2)

销售情况

租金 (

元/m2·天) 1.0

出租率

物管费 (元 /m2·月) 3 2.6 2

租客 来自省内各地较为知名的企 业，如猎豹汽车 当地的中小型企业 当地普通的企事业单位

华联大厦 维一国际 凯旋国际 嘉顿新天地 BOBO天下 城 定王大厦 汇富中心 蓝色地标 名汇达

不出售 4000 4000 4600 4600 6500 5650 3620 4700 100% 80% 80% 40%

100% 80% 50%

1.2 1.0

未交付使用 60% 100% 100% 100% 1.0 1.25 80% 85% 2.2 2.5 中小型企业 中小型企业、外地公司的办 事处

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专业写字楼代表楼盘分析

项目 名称

楼层规划 -3~- 1F: 车库 1F: 大堂\银行\餐厅\咖啡厅 2~4F:发展用房 32F 5~32F:写字楼

硬件设施 空调设施 - 中央空调系统 智能设施 - 保安监控、宽频网络、IDD 电话、智能化布线 电梯设施 - 4部名牌电梯 管理服务 - 24小时保安，清洁服务，秘 书服务 劣势： 劣势： 1、容积率高，使用率低 2、占地面积小，绿化少 3、开发成本高，价位高 4、后面老居民区比较杂乱，对项目形 象有一定影响

中天 广场

优势： 优势： 1、位置绝佳：交通便捷，购物、娱乐、休闲等举步即达； 位置绝佳 2、规模大：中心区罕有，配套齐全； 规模大 优劣 势分 析 3、建筑设计风格独特，标志感强； 4、开发商实力雄厚，品牌效应佳； 5、管理服务一流(引进名牌酒店管理); 6、5A级智能化、中央空调、直饮水、名牌电梯、双层中 空玻璃幕墙等硬件一流； 7、写字楼空间组合灵活； 8、豪华大堂，挑高15米，3.6米层高，更舒畅更自如

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专业写字楼代表楼盘分析项目 名称 -3~- 1F: 车库 1F: 大堂\银行\餐厅\咖啡厅 2~4F:金悦酒楼 5F:多功能会议室\健身房 19F 6-19F:标准写字楼 21F 20 ~ 21F:复式写字楼 27F 22 ~ 27F:大开间 28F: 28F: 空中别墅\亚大总部 优势： 优势： 1、地理位置优越：地处五一大道与韶山路的交界处；2、配套齐全： 地理位置优越： 2 配套齐全： 高档酒楼、员工餐厅、银行、车库、咖啡厅、会议室等一应俱全； 3、人性化的服务与设计：空中花园、健身房、空中会所、直饮水、中 人性化的服务与设计： 央空调在非正常上班时间可加开等 4、户型搭配齐全：可满足不同类型要求的公司的要求； 户型搭配齐全： 5、性价比高：价格在目前长沙专业写字楼里属于较高水平，但只租不 性价比高： 卖的统一经营使得写字楼的管理在所有的专业写字楼中最为规范

楼层规划

硬件设施 空调设施 - 中央空调系统 智能设施 - 保安监控、宽 频网络、IDD电话、智能 化布线 电梯设施 - 4部载人瑞士 迅达电梯(其中1部只到5 楼),1部货梯 管理服务 - 24小时保安， 清洁服务，秘书服务 劣势： 劣势： 1、停车位偏少； 2、复式户

型面积偏大。

亚大 科技 大厦

优劣 势分 析

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专业写字楼代表楼盘分析

项目 名称

楼层规划 -3~- 1F:车库 1F:邮局\移动\银行 2~5F: 新鸿基酒楼\商务中心\俱乐部 6 F:设备用房 28F 7~28F:写字楼 优势： 优势： 1、地理位置优越： 地处五一大道与芙蓉路的交界处，是长沙 地理位置优越： 的金融商贸核心 2、管理规范：由专业物业管理公司统一出租，统一管理，专 管理规范： 业物管公司为项目保值； 3、硬件设施水准较高：黑色的外立面彰显现代化气息，6~10 硬件设施水准较高： 米的观光大堂，3.3米的层高以及两部观光电梯，每3层的空中 花园更显大气，框架结构无次梁； 4、设计新颖：设计为户内洗手间和入户立式空调使得客户的 设计新颖： 办环境更为独立方便

硬件设施 空调设施 - 立式入户空调 智能设施 - 保安监控、电子门禁、 宽频网络、IDD电话、智能化布线 电梯设施 - 8部高速电梯，裙楼2部 观光电梯 管理服务 - 24小时保安，清洁服务， 秘书服务 劣势： 劣势： 1、户型面积较大； 2、户内洗手间的设置不利于大厦在 适当的时候改为小户型出租，客户 面较窄，容易面临 一定的出租压力

恒隆 国际 大厦

优劣 势分 析

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公寓式写字楼分析

项目名称 新时空NO.1 湘域中央 湖南财富中心 上城金都 新青年公寓 蓝调国际

规模( 规模(m2) 占地4792 总建5.5万 占地1957 总建4.5万 占地1.14万 总建4.16万 占地4906 总建103万 占地3050 总建2.93万 占地4500 总建4.12万

销售均价 (元/m2) 3720 4500 4200 6000(带 装修) 5900 3700

销售情况 100% 50% 85% 70% 60% 80%

买家特征 本地公司购买自 用为主 省内公司购买自 用为主 本地公司/个人 购买自用 本地人投资为主 个人购买自用 本地人投资/自 用均有

租金水平 (元/m2·天) 1.2 在建 1.5 未交房 未交房 未交房

物业管理费 (元/m2·月) 1.8 1.62 1.5 1.5 1.5 1.7

开间面积 M2) (M2) 52~600 75~85 130-189 50~92 112~158 80-136

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公寓式写字楼代表楼盘分析项目 名称 楼层规划 1F: -3~- 1F:车库 1F: 1F:酒店大厅 5F:新长福酒楼 2~5F: 23F: 6 ~23F:写字楼 24~29F: 24~29F:君逸康年酒店 1、位于神龙大酒店对面，位置优势明显交通便捷； 2、同时建筑物以写字楼形式销售，但实际以住宅形式报建，按揭年限不受限制； 3、将商务公寓设计为专业写字楼的外立面及平面布局，设置空中花园，采用置中央空调系统和 观光电梯，同时每三层带一空中花园，吸引办公商家的眼球 优势 4、项目采取阳光销售政策 ； 5、相对专业写字楼售价不高，品质不低，对投资者/小业主而言投资门槛低； 6、可租可售，可住可商，对投资者的吸

引力较大； 7、抢占时机，填补该地段缺乏商务公寓的空白； 8、独创性的夏天制冷和冬季锅炉采暖系统。 劣势 分摊率偏高 11 硬件设施 空调设施 - 中央空调系统、夏天制冷 冬季采暖，每户设置独立计费系统 电梯设施 - 4部品牌客梯，2部豪华观 光电梯 管理服务 – 业主委员会成立之前由物 业管理公司统一管理

新时 空 NO1

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写字楼对比分析

类 别 建筑形式 使用模式 经营模式 销售情况 出租情况 面积区间 买家特征

酒店式写字楼 一般与酒店联体 以办公为主 只租不售 / 租金1.5~3.8元/m2·日，管理费 3~20元/m2·月，出租率较高 各种面积类型均有，可灵活组合

专业写字楼 全部单体建筑 以办公为主 先售后租、只租不售 售价为4100~7580 元/m2,大多在 4500元/m2以上，销售情况一般 租金1.1~2.5元/m2·日，管理费 1.5~3.5元/m2·月，出租率较高 43~270m2,各种面积类型均有，可 灵活组合 写字楼多为全国各地的企业/公司购买 办公，投资客相对较少 40-50年

公寓式写字楼 一般为单体建筑 兼备居住与办公 先售后租 价格3000~4500元/m2,大多在 4000元/m2以下，销售状况较好 租金约1.2元/m2·天，物业管理 费1.1~1.8元/m2·月 30~600m2不等，大部分集中在 30~120m2 买家以本地公司和个人购买自用 为主，在五一商圈一带的公寓也 吸引了较多的投资者 40-50年

外资、合资高科技及房地产等知 名度较高的公司

使用年限

租赁期限不稳定

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写字楼对比分析小结

从长远来看， 从长远来看，酒店式写字楼和专业写字楼拥有较大的市场发展空间酒店式写字楼： 酒店式写字楼： 优点： 优点： 1、形象好； 2、服务到位； 3、配套齐全。 缺点： 缺点： 1、租赁及管理费用高； 2、一般都不售，客户无自主权。 专业写字楼 优势： 优势： 1、专业写字楼形象好； 2、硬件领先，配套设施相对较齐全； 3、物业管理服务优良。 缺点： 缺点： 1、租售价高。13

公寓式写字楼 优势： 优势： 1、价格低； 2、使用灵活，可住可办公； 3、投资风险小，回报率高。 劣势： 劣势： 1、形象不佳； 2、随着住宅禁止办公的政策逐步落实， 未来将无法满足市场的需求。

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写字楼客户分析

客户类别 A B C D

客户范围 大中型公司企业 中小企业 政府及国有机构 投资客

需 求 分 析 注重形象与档次，要求高标准配套，费用问题不大，购 买比例高 注重形象，要求一定档次与基本配套，看重费用，租用 比例高 注重形象与档次，要求高标准配套，要靠近办事区域， 费用问题不大，购买比例较高 投资意识很强，看重区域未来升值潜力，重视对项目的 档次和品味

写字楼的目标客户群主要分为两类：一类

是投资客；一类是自用客户。 写字楼的目标客户群主要分为两类：一类是投资客；一类是自用客户。 投资客户： 投资客户：主要来自本地及周边地区，也有来至包括江浙一代的外省客户。 自用客户： 自用客户：主要来之三个方面 ：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业 ； 二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。14