北京养老地产研究2011年8月4日

随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，养 老地产的新型房地产开发模式越来越受到业 内关注。本报告重点分析北京地区的养老地 产项目。

目录

养老地产市场简析

北京典型养老地产项目分析国内其他知名养老地产项目 结论及下一步研究方向

中国老龄化数据

2010年第六次人口普查数据

60岁及以上老人比例 全国 北京 老龄化社会标准 13.26% 12.5% ≥10%

65岁及以上老人比例 8.9% 8.7% ≥10%

我国已经快速进入老龄化社会，老龄化社会的共同特征 1.独居老人增加 2.老龄化伴随的少子化趋势 3.个人金融资产向老人转移，老年人逐渐成为富有人群 4.个人养老规划意识加强，消费结构转变

老龄化引发的需求 我国老年人口数量多、比重大 我国社会老龄化发展速度快 人口结构的变化，社会上的“空巢

人口老龄化

家庭”逐渐增多 老年人收入的提高 老年人福利水平提高 子女为父母入住提供资金支持 老年公寓的购买 力

老年公寓 市场需求

养老观念的转变促生老年公寓养老 需求 消费观念的改变促进购买行为 老年公寓的购买 意向

养老地产的税收优惠1.营业税： 养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。 依据《中华人民共和国营业税暂行条例》 2.所得税： 对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服 务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心(含为老年人提供服务的场所),暂免征收企业 所得税。 对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照 民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。 依据：《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》 3.地方税： 对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年 服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。 依据： 《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》 4.财政补贴 社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人， 按床位每月补贴100元。(北京) 每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。(上海) 5.开发建设 在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支 持企事业单位、民间组织、个人等社会力

量投资兴办养老机构。 《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》

享受优惠政策案例由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的 优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目

的后期运作埋下了障碍。1.

上海亲和源得到了南汇区政府提供的50 年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅 低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。

2.

广州颐年园作为 20 世纪90 年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创 意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设 立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500 亩土地和1400 万元启动资金。但是运 作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按

照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。3.

杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的 拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进 行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。

目录

养老地产市场简析

北京典型养老地产项目分析国内其他知名养老地产项目 结论及下一步研究方向

北京市场养老地产的主流分类太申祥和山庄持有经营 爱慕家 寿山福海 将府庄园 出售+出租 北京太阳城 曜阳国际 东方太阳城 万科幸福汇

出售

一、持有经营案例

爱慕家香山脚下 海淀区香山新营20号

太申祥和昌平区中关村生命科技园

寿山福海北京石景山区双峪路23号

经营要点太申祥和 特点 规模 集综合养生/会议/餐饮等业态 为一体的度假村 占地：10万，总建面：6万 爱慕家 高端小型度假性养老公寓 占地27亩，总建面9000平，270张 床 寿山福海 接近美国独立生活社区的 养老机构，中式建筑风格 总建面2.66万，550张床

运营模式 收费模式

持有运营 会员费20-50万，1-3年内无月 费，餐饮、医疗等服务需自费中端养生、度假客户 采用租地模式，运营成本较低 中式古典风格，双层围合公寓

持有运营 会员费60-150万，2009年月费800016000/套，现3500-10000月/套；定位高端客户为主 租军产建筑设施改造，前期投入 装修装饰成本 多层廊式公寓，内部采用美式装 修风格

持有运营 押金5-8万，床位费10003600元/床，餐费服务费自 理以西部城区内的中端客户 为主 土地为工业用地，地价

低 中式风格，连廊式多层公 寓；植物温室中庭是最大 亮点 17个月入住144床，2年一 期住满；2010年推出二期， 现入住率90%

客户定位 土地获取 建筑形态

去化速度

2002年10月正式开业，现会员 18个月入住46户，现常驻80人，, 1000余名，常住会员500多名。 收费较高，市场接受度差，目前 太医馆和度假酒店为主营业务 入住率32%

经营要点太申祥和 基础配套 房间设应急呼叫系统 每天专人打扫卫生和护理 餐饮中心 学习健身区域 社团活动丰富 康乐中心为星级宾馆 太医院：定点医疗机构、中医 为主， 会员可享受一年两次免费体检 常规门诊会员可免挂号费 会员销售优惠费率 早期“养生度假概念”为题材 的综合运营养生度假项目，以 太医馆为闻名京城。 养老公寓不是主营业务，仅 为融资渠道之一。 爱慕家 专业营养配餐 提供心理咨询和关爱 提供家庭医生护理照料 24小时生活服务 康娱服务 医疗绿色通道：与附近301亿元 建立长期合作关系，资源共享 医疗服务、健康咨询 寿山福海 餐厅服务 生活服务 老年乐工作室

医疗特色

医务室 保健康复和医疗护理

总结

总裁姚雪曾在美国学习养老地产 项目引入国外的先进管理经验， 但与国内市场不符，价格高 依托香山风景，定位高端的度假 养老公寓 引入国外风投 连锁度假酒店 服务人员与老人比：1:3

逐渐成熟“小而精”的养 老运营机构，是目前养老 市场上的新兴明珠。

二、出售出租结合案例将府庄园朝阳区东北五环环铁绿化带内

曜阳国际密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村

北京太阳城昌平区立汤路30号，北临温榆河

经营要点将府庄园 特点 规模 销售部分 租赁集体土地、以出售使用权为 主的养老项目 占地38万，总建面约12.8万 销售五十年产权，可销售面积占 58%,别墅73栋/家居式公寓228 户 持有运营面积42%,其中两栋短 期公寓共288套 会员费公寓2万/别墅10万，月费 5000-9000元/套，餐饮/医疗等自 理 中高端客户为主 租赁集体土地 北京太阳城 全国首创“老年多元化居 住社区” 占地42万，总建面30万 20万，住宅和别墅(40独 栋，2联排) 已建成3万,472间,近1000床 位投入使用 一次性缴纳10-20万押金， 月租金2300-3800元/月，水 电餐饮单交 中端 一期划拨土地，二三期低 价配套取得土地 曜阳国际 红十字的连锁品牌 占地13.74万，总建面6.72万 拥有70年使用权的永久会员： 一次性出售房屋、每平方米销 售均价约为14000元。 酒店式公寓82间/150个床位 会员费10万元，短租月租49006500元，起租3个月，年租5.8万 元/套，餐费单交 中高端 市场摘牌取得土地，楼面地价 1104元/平方米

出租部分 收费模式

客户

定位 土地获取

建筑形态去化速度

别墅、高板公寓一期已开放两栋短租楼，一年内 入住率80%,2008年销售别墅50 年使用权，销售率达90%以上

别墅、高板、2万平人工湖销售类已经售罄，二手房 价格14000,出租类入住率 达90%以上

洋房、独栋、联排、跃层、酒 店公寓2010年10月现房开盘，2011年4 月售罄

经营要点将府庄园 基础配套 综合服务中心：供应日常生 活用品 健身娱乐中心：含健身娱乐 设施、餐厅、酒店 医疗保健中心，与北京多家 三甲医院开通绿色通道 护理中心、呼叫中心 营造高端养老生活氛围，注 重环境和产品品质的打造； “产权风险”放缓销售速度， 社区人口规模较小，后期配 套运营压力较大。 北京太阳城 中庭绿地、酒店、温泉将 身中心、文化艺术中心、 家政服务中心 娱乐区设有娱乐设施 全保姆服务 太阳城老年医疗中心 曜阳国际 餐饮、休闲、娱乐、商务配套

医疗特色

武警总医院中西医康复医疗中 心(1.1万平方米) 充分整合红十字和城建两大股 东的资源优势 按公益项目获取土地，实际以 销售为主的盈利项目 设一定比例公益床位专供革命 先辈、伤残军人、劳动模范等

总结

项目开发周期长达十年， 以公建作为启动，资金困 难是最大瓶颈 7万平方米配套用于经营， 获取经营收益 金融创新反按揭和臵换

核心

销售收回投资，运营获取长期资产以及稳定收益

反按揭是指在征得老人同意后，开发商将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城。 臵换是将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原臵换的房产折价 返还给其法定继承人。 目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说，“反按揭”或称“反向抵押 贷款”是非常适合的，但若要获得长足发展，还有待于金融体系对其确认。

三、全部出售案例万科幸福汇房山窦店镇镇政府北侧200米

东方太阳城顺义区仁和镇潮白河板块