企业管理

现代企业

浅析国有企业物业管理现状及走向市场对策

毛立彤

[太原煤炭气化（集团）有限责任公司，山西 太原 030024]

摘 要：物业管理作为我们国家一种新兴的服务行业，经过近三十年的发展，已初具规模，但国有企业物业管理市场化的水平还比较低。本文分析了国企物业管理现状及存在的问题，从转变观念，提升管理水平，向规模化经营方向发展，改革用人机制及建立物业管理信息系统等方面提出了国企物业管理公司走向市场的对策。关键词：国有企业；物业管理；市场；对策

中图分类号：C912.2 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2010）12-0040-02

随着大型国有企业的主辅分离改革，国企物业管理社会化成为必然趋势。自从我国第一家物业管理公司1981年在深圳成立以来，经过近三十年的发展，已初步建立了市场化、企业化、专业化、社会化的物业管理体制。物业管理已逐渐被人们认识和接受。但国企物业管理公司只是在形式上成立了管理机构，还没有真正脱离原企业，与市场化的物业管理还相距甚远。国企物业管理公司要想在市场中生存发展，必须调整发展方向和发展思路，找出适合发展的对策，从而推动国企物业管理企业最终走向市场化。

经费。然而职工住房本身就售价低，所以提取的住房维修基金（按2％－3％提取）相对较少，这对于零收费的国企物业管理部门来说无易于一个沉重的包袱，每年只靠拨款经费远远满足不了如此巨大的改造费用，这也是国企物业管理走向市场的绊脚石。

（四）科技化程度低，服务质量差

国企物业管理部门多数由后勤转制形成，从业人员普遍素质低下，不具备专业管理知识。科技化程度低，许多工作都是单纯依靠手工方式进行管理，例如抄表收费工作，抄表员每到收费期均要逐户上门抄表，不仅工作量大，而且容易出错，住户满意率低。存车

一、国企物业管理现状及存在的问题（一）管理观念落后，管理起点低

随着职工住房制度的改革，许多国企都成立了物业公司，比原来的后勤管理有了很大的转变，但还没有完全独立，作为企业的二级单位存在，各种费用都来源于原企业划拨的经费，且职工住单位的房子不交物业管理费，只交水、电、煤气和卫生费。至于小区维护、房屋修缮以及绿化等费用都由总公司拨款。物业公司没有生存危机感，从管理层到员工都有“旱涝保丰收”的思想。没有为业主服务的意识，缺乏创新和竞争精神，物业管理处于一种传统的福利型物业管理状态，这样的管理模式很难走向市场化。

（二）人力资源匮乏，员工整体素质不高

物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才和技术含量高的职业队伍。但目前国企物业管理的素质队伍尚未形成，多数人员是由后勤部门转制而来的，文化素质低，观念陈旧，安于现状，缺乏进取心。而且物业管理较低的行业利润和琐碎的日常工作不能吸引优秀的人才投身到物业管理中来，原有的专业人才流失也非常严重，很大程度阻碍了国企物业管理的市场化进程。

（三）住房和公建设施年久失修，水电亏损严重，维修欠账多国有企业住宅区大部分住房都已超过二十年，房屋及公建设施年久失修，小区内道路、绿地破损严重；线路、管路都已经老化，跑、冒、滴、漏现象严重；线耗、电耗、水耗都远远超出国家标准，造成物业代收水电费用亏差大，这些都需要巨额的维修改造

棚也存在同样的情况，一个只能存三四百辆自行车的车棚至少需要四名正式职工倒班，人工费用无形加大。还有治安、防卫、清洁、绿化以及设备设施的维修保养都是如此。不但耗费了人力、物力、财力，而且很难达到规范化的管理效果，直接影响了国企物业管理部门科技化程度的提升。

（五）缺乏规模效应，难以发挥综合优势

国企物业管理公司一般只负责本企业职工住房小区的物业管理，小区的规模直接影响到物业管理的规模效益。据测算10名员工至少要管理1.5万平方米方可维持职工工资。而国企物业管理公司是企业后勤“养人”的地方，人员臃肿，真正干活的人少，许多脏活、累活还得雇用临时工，这样就大大增加了管理成本。如果没有原企业给予支援或安排工程项目从中取得经济收入则很难维持公司的正常运作。国企物业管理公司只有扩大管理规模才能减轻管理成本压力，所以物业管理只有实现了规模效益才能走向良性循环。

（六）缺乏品牌战略意识和诚信意识

国企物业管理部门在名义上按照国家的要求大都已经与原企业剥离，而且经过多年的改革取得了一定的成就，但与原企业之间的关系还没有从根本上理顺，仍是原企业的下属单位。人、财、物受原企业控制，领导任免权也由原企业决定，所以国企物业管理公司以满足于服务原企业为目的，市场意识滞后，不能自主经营，更没有企业中长期发展规划目标，缺乏品牌战略意识。对业主作出的承诺，由于资金等原因往往不能落实，管理比较混乱，服务意识落

作者简介：毛立彤（1971- ），女，山西人，任职于太原煤炭气化（集团）有限责任公司生活物业公司，经济师。 – 40 – 2010年第9卷第12期

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后，服务质量差，缺乏诚信意识。

意度。

（五）建立健全相关法规制度，推进物业管理走向规范化发展

二、国企物业管理公司走向市场的对策

（一）转变观念，提升管理水平，增强市场竞争力

国企物业管理公司应在政府和企业的扶持和帮助下，逐步从原企业中分离出来。摒弃原有不思进取、吃大锅饭的思想，更新观念，让职工认识到服务是物业的根本；增强职工的危机感、紧迫感和责任感；坚持服务创新，提高服务质量。在做好服务的同时，可以通过增加多种经营方式来提高物业管理的经济效益，实现物业管理资源的优化配置，不断提高物业管理企业的市场竞争力。

（二）向规模化经营方向发展，以规模求效益

物业管理企业的规模代表着企业的综合实力，扩大经营规模是提高企业效益的根本出路。国企物业管理公司在没有脱离原企业前只负责管理本企业的住宅小区，由于体制和管理成本高等问题，造成了投入多产出少的情况，严重制约了公司的健康发展。所以必须扩大经营规模，以规模求效益。物业管理企业应充分利用自身资源，根据自身的实际情况最大限度扩大管理面积和管理领域，科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度的市场竞争中最大化的占有市场份额。对于周边地区规模小的物业管理企业，可以通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源，如资金技术、设备、材料和劳动力等。对于规模大的物业管理企业，可以实行联合经营，打破部门、单位、地域界限，物业管理企业之间组成新联合体，各方优势互补，优化资源配置，降低管理成本，达到规模经营，实现企业效益，增强市场竞争力。

（三）改革用人机制，努力提升职工队伍素质

后勤社会化后对国企后勤职工提出了更高的要求，为使物业管理企业尽快走向社会适应市场，就必须加快培训人员步伐。通过对从业职工进行专业化系统培训，来提高他们的专业水平和服务意识；做到优胜劣汰。改革用人机制，引进一些知识型、创新型管理人才，采取多种形式、多种渠道培养人才，挽留人才，造就更优秀的管理队伍，全面提高职工素质，增强企业竞争能力。只有这样才能更有效地组织、协调和指挥公司规范化工作。才能使物业管理真正成为专业化的并具有一定社会地位的品牌公司。

（四）建立物业管理信息系统，实现智能化管理

随着物业管理公司的扩大，传统的管理模式已不能适应时代的要求，必须建立以科学技术、网络技术为基础的物业管理信息系统。逐步实行智能化管理。提高工作效率，解放生产力。建立物业管理信息系统，可以改变以前单纯依靠手工方式的管理模式，在收费、设备控制、排班机制等岗位上运用计算机辅助物业管理技术，可以帮助管理者将分散、孤立的各类物业信息整合纳入到统一网络物业信息平台，实现企业动态资源的过程控制，提升管理水平，达到高效、及时、规范、有序的效果。通过多种信息化手段加强与住户的沟通，提高客户对物业服务的了解和认可，从而提高客户的满

2010年第9卷第12期 – 41 –

参考文献

[1]刘献民.国有企业物业管理如何走向市场[J].现代物业.2007(10).

[2]王建梅.新形势下大型国有企业物业管理发展趋势初探[J].发展，2007(10).

[3]袁广新.浅析我国物业管理现状[J].黑龙江科技信息,2007(9).

三、结束语

随着社会的发展，人民生活水平日益提高，物业管理将有着很大的发展和生存空间。国企物业管理公司要想占领市场，需要付出更多的努力。作为一名国企物业管理人员，我在十几年的工作中总结出了遇到的问题和自己的一些看法，希望对国企物业管理企业提供有益的经验借鉴。轨道

目前，我国的物业管理在立法方面仍处于滞后状态，法律、法规不健全，缺乏系统性，这种状况严重影响了物业管理行业的健康发展。因此建立健全物业管理政策、法律，规范物业管理行业行为，加大物业管理执法力度是当务之急。其次，应建立物业管理市场竞争机制，规范招投标行为。健全物业管理企业的资质审查和等级评定制度。物业管理企业类型多样，素质参差不齐，因此必须规范企业的设立条件，控制企业数量，提高企业素质，增强行业的竞争能力。再次应加强物业管理的法制舆论宣传，增强人们对物业管理的消费意识，提高业主对物业管理的理解度和参与意识，使广大业主明白自己作为物业管理消费者所具有的权力、责任、义务。物业管理只有依靠法律、法规引导、规范和调整，才能向高层次、高水平发展。

（六）加强诚信经营意识，建立品牌企业

国企物业管理企业要想在市场竞争中取胜，必须以诚信经营为宗旨，以客户满意为目标，物业管理服务是关键。一流的物业必须配以一流的管理服务。物业管理公司应结合实际需要，在探索和实践中建立物业企业诚信经营管理体系，开展诚信服务，主动接受业主监督，提高服务意识和服务技能，按照塑造品牌的标准要求，通过规范、科学、高效、严谨的管理，为业主提供优质服务，强化物业管理企业的诚信意识，提升物业管理企业的社会公信度。