企业管理

现代企业

浅析国有企业物业管理现状及走向市场对策

毛立彤

[太原煤炭气化（集团）有限责任公司，山西 太原 030024]

摘 要：物业管理作为我们国家一种新兴的服务行业，经过近三十年的发展，已初具规模，但国有企业物业管理市场化的水平还比较低。本文分析了国企物业管理现状及存在的问题，从转变观念，提升管理水平，向规模化经营方向发展，改革用人机制及建立物业管理信息系统等方面提出了国企物业管理公司走向市场的对策。关键词：国有企业；物业管理；市场；对策

中图分类号：C912.2 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2010）12-0040-02

随着大型国有企业的主辅分离改革，国企物业管理社会化成为必然趋势。自从我国第一家物业管理公司1981年在深圳成立以来，经过近三十年的发展，已初步建立了市场化、企业化、专业化、社会化的物业管理体制。物业管理已逐渐被人们认识和接受。但国企物业管理公司只是在形式上成立了管理机构，还没有真正脱离原企业，与市场化的物业管理还相距甚远。国企物业管理公司要想在市场中生存发展，必须调整发展方向和发展思路，找出适合发展的对策，从而推动国企物业管理企业最终走向市场化。

经费。然而职工住房本身就售价低，所以提取的住房维修基金（按2％－3％提取）相对较少，这对于零收费的国企物业管理部门来说无易于一个沉重的包袱，每年只靠拨款经费远远满足不了如此巨大的改造费用，这也是国企物业管理走向市场的绊脚石。

（四）科技化程度低，服务质量差

国企物业管理部门多数由后勤转制形成，从业人员普遍素质低下，不具备专业管理知识。科技化程度低，许多工作都是单纯依靠手工方式进行管理，例如抄表收费工作，抄表员每到收费期均要逐户上门抄表，不仅工作量大，而且容易出错，住户满意率低。存车

一、国企物业管理现状及存在的问题（一）管理观念落后，管理起点低

随着职工住房制度的改革，许多国企都成立了物业公司，比原来的后勤管理有了很大的转变，但还没有完全独立，作为企业的二级单位存在，各种费用都来源于原企业划拨的经费，且职工住单位的房子不交物业管理费，只交水、电、煤气和卫生费。至于小区维护、房屋修缮以及绿化等费用都由总公司拨款。物业公司没有生存危机感，从管理层到员工都有“旱涝保丰收”的思想。没有为业主服务的意识，缺乏创新和竞争精神，物业管理处于一种传统的福利型物业管理状态，这样的管理模式很难走向市场化。

（二）人力资源匮乏，员工整体素质不高

物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才和技术含量高的职业队伍。但目前国企物业管理的素质队伍尚未形成，多数人员是由后勤部门转制而来的，文化素质低，观念陈旧，安于现状，缺乏进取心。而且物业管理较低的行业利润和琐碎的日常工作不能吸引优秀的人才投身到物业管理中来，原有的专业人才流失也非常严重，很大程度阻碍了国企物业管理的市场化进程。

（三）住房和公建设施年久失修，水电亏损严重，维修欠账多国有企业住宅区大部分住房都已超过二十年，房屋及公建设施年久失修，小区内道路、绿地破损严重；线路、管路都已经老化，跑、冒、滴、漏现象严重；线耗、电耗、水耗都远远超出国家标准，造成物业代收水电费用亏差大，这些都需要巨额的维修改造

棚也存在同样的情况，一个只能存三四百辆自行车的车棚至少需要四名正式职工倒班，人工费用无形加大。还有治安、防卫、清洁、绿化以及设备设施的维修保养都是如此。不但耗费了人力、物力、财力，而且很难达到规范化的管理效果，直接影响了国企物业管理部门科技化程度的提升。

（五）缺乏规模效应，难以发挥综合优势

国企物业管理公司一般只负责本企业职工住房小区的物业管理，小区的规模直接影响到物业管理的规模效益。据测算10名员工至少要管理1.5万平方米方可维持职工工资。而国企物业管理公司是企业后勤“养人”的地方，人员臃肿，真正干活的人少，许多脏活、累活还得雇用临时工，这样就大大增加了管理成本。如果没有原企业给予支援或安排工程项目从中取得经济收入则很难维持公司的正常运作。国企物业管理公司只有扩大管理规模才能减轻管理成本压力，所以物业管理只有实现了规模效益才能走向良性循环。

（六）缺乏品牌战略意识和诚信意识

国企物业管理部门在名义上按照国家的要求大都已经与原企业剥离，而且经过多年的改革取得了一定的成就，但与原企业之间的关系还没有从根本上理顺，仍是原企业的下属单位。人、财、物受原企业控制，领导任免权也由原企业决定，所以国企物业管理公司以满足于服务原企业为目的，市场意识滞后，不能自主经营，更没有企业中长期发展规划目标，缺乏品牌战略意识。对业主作出的承诺，由于资金等原因往往不能落实，管理比较混乱，服务意识落

作者简介：毛立彤（1971- ），女，山西人，任职于太原煤炭气化（集团）有限责任公司生活物业公司，经济师。 – 40 – 2010年第9卷第12期

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