婚前按揭买房，婚后增值究竟该归谁？

案情：2003年甲男持单身证明按揭买房，首付12万、贷款24万购得120平房产一处，半年后甲男乙女结婚。结婚6年时双方因感情不和诉讼离婚，关于房产增值部分如何分割发生争议。

经查，双方婚姻关系存续期间共同还贷8万元，房屋经评估现价值72万，增值100%。

这种情况在现实中十分多见，当双方就该争议诉至法院时，由于法律上没有明确规定，受诉法院也持不同观点，总结出来主要有两种：第一种意见认为增值部分应以双方贡献比例按夫妻共有财产分割，即计算出双方婚后还款的总额占应还款总额的百分比再乘以婚后增值总额得出增值比例，然后进行分割；第二种意见认为应该只分割共同还贷部分，增值部分归甲男所有，与乙女无关，即计算出双方婚后还款总额，按共同财产分割后由甲男返还乙女其相应的本金及利息，乙女无法就增值部分要求分割。

辽宁万嘉律师事务所任少斌律师从现有法律规定及法理出发分析而持有第三种意见：应当区分增值的原因来决定该增值是否为夫妻共有。

区分夫妻共同财产与个人婚前财产

所谓夫妻共同财产，是指受我国《婚姻法》调整的在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。所谓夫妻关系存续期间，是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间，这期间夫妻所得的财产，除约定的外，均属于夫妻共同财产。而《婚姻法》第十七条规定了夫妻共同财产

的范围：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。而《婚姻法》第十八条规定了夫妻一方财产的范围：(一)一方的婚前财产；(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。很明显，法律对于夫妻共同财产和个人财产的范围界定的很清楚，本案中的房屋是甲男的婚前个人财产，这无可非议；至于该婚后房屋的增值部分，如果属于夫妻共同财产的话，也只能从“生产经营收益”的角度去考虑，下面任律师主要就这一点展开论述。

二、区分增值的原因是关键

在双方没有财产约定的情况下，要判断增值部分是为否夫妻共有，就要先判断增值的原因是什么，区别对待。

这里的增值分两种情况：

1、 第一种情况：夫妻关系存续期间以积极主动的行为追求增值（如炒房、囤房待涨等），房产也真的增值了，这时根据《婚姻法》第十七条为“生产、经营的收益”，增值应为夫妻共有。即如果本案中的甲男和乙女婚后并未把该房作为居住使用，而是作为投资房期待其增值的话，就属于“积极主动追求的增值”，在这种情况下，该房屋的增值就应由夫妻双方共有。

2、另一种情况是房产所有人（甲男）只有一套房屋，且仅为居住使用，由于房价自然波动上涨而增值，这时该房产作为“物”是甲男的个人财产，这一点在07年《物权法》颁布后应该没有争议。那么该物的自然增值仍然是个人财产，就像婚前个人存款的利息作为法定孳息随原物一样，顺理成章。

综上，如果是婚后积极的主动的行为产生的增值应为夫妻共有；如果是非积极的主动的行为，即自然增值，则为甲男的个人财产。

三、增值部分的归属

（一）区别买房还是投资

对于增值部分的归属问题，学界有观点认为“买房”是“投资”行为，进而根据婚姻法解释二第11条：婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：（一）一方以个人财产投资取得的收益 ，得出房产增值是夫妻共同财产的结论。

关于这一观点任律师认为，买房不一定是投资，有的人买房是有投资的主观心理，有的则不是，纯粹是为居住需要，我们要区别对待——一对夫妻如果有一套以上的房产，可能被理解为“投资”；而如果一对夫妻仅有一套住房且用于居住，这种情况下再理解为“投资”就未免显得牵强。因此，把这种婚前为“居住”目的而购买的房屋婚后增值的情况界定为夫妻共有，无疑是对个人财产的侵犯，于法无据。

（二）区别债还是物

有学者认为，增值部分应该分割，因按揭所购之房屋属于抵押物，该“物”属于有负担之物，是权利瑕疵之物。通过逐年还贷，该物上负担逐年解除，解除负担的这部分“物”，对物权人或财产所有人才产生价值，否则，这部分“物”被抵押权实现后，对物权人或所有权人而言，将没有任何价值。因此，解除负担的这部分“物”而产生的财产价值，是夫妻工资财产的形态转换，相当于对物的“赎回”，妻对“赎回”之物或通过其还贷而产生的财产价值，享有共有权。这种行为不能视为是妻替夫还贷，而在夫妻之间形成“债”的关系，因为夫妻财产共有制的存在，夫妻之间是不存在以货币为标的的“债”的关系的。对该共有财产的

分割，“物权”不能构成障碍。例如：夫妻共有的房屋将物权登记在男方名下时，不应影响妻作为财产共有人的权利。

对此，任律师认为：婚后夫妻还贷，还的是“债”，是与银行的债权债务关系，与“物”无关。因为该房产在甲男婚前按揭交款时就已经转移了所有权（当然，严格说应是产权登记），原物非因生产、经营产生的收益当然仍归原物主所有。还贷行为只是婚前一方个人债务婚后共同偿还而已。若要分割，完全可以视为借款，加算银行利息返还即可，与作为个人财产的房子增值（当然也可能贬值）风马牛不相及。

对此，因为现在没有明确的法律规定，所以我们不能随意歪解法律，应当在现有法律框架内寻找答案。又因为我国现在已经形成了“合同法——债法”，“物权法——物法”的民法大框架，所以既然做法理分析，就不能无视债是债、物是物的基本法律常识。

结语：上述案例非常典型，提醒我们不应机械、刻板的适用法律，随意曲解法理，应当发现细节，实事求是。同时，更希望有权机关尽早出台相关司法解释，让法律的光辉照耀出真正的公正、公平！在呼吁出台新的法律对此问题做出相关规定的同时，我们在实践中遇到此类问题，更多的是应该溯本求源——从法理角度进行分析，以其得到解决办法，做出公正的裁判。