18 香港房地产抵押及有关问题

香港房地产担押及有关问题口刘自

刚以香港房地产产业的性质划分按揭和抵押。

年被漓政府割让以来

,

香港地区的,

根据

法律体系基本上沿袭了英国本土的法律制度律的渊源,

英又

英国和香港的法律和公义式产业业、

,

房地产因其性质不同在法律/

国的判例法和衡平法直接或间接地作为香港法

上被认定为二种形式, 24 65。

0%法定式产业,

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23&

是属于我们通常所说的英美法系。

,

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,

或译为衡平式产,

称判例法系

后来

,

随着香港的发展。

,

成文法已

有效产权。

法定式产业是指法律上承认现有凡24

渐渐成为主要形式的法律彩,

但香港法律制度整体,

现存的物业6& 1 5 7

公义式产业相对于法定式产业,

原则依赖于英国的法律原则

带着浓厚的英国色。

不是法定式产业的产业

只视为公义式产业,

。

房地产的按揭和抵押亦是如此一、

下面简要介。

一词的原愈为衡平法上有效的,

在房地产,

绍香港房地产抵押制度中几个概念和问题

产业愈为在普通法中缺乏条件成立的产业权益。

按揭和抵押的概念,

在香港!%& #

抵押担保形式在英文中主要是分为

从实践的需要出发以衡平法的原则认定该权益是有效的例如发展商在楼宇竣工前分层出售,

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和()

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两个概念,

。

香港为了区分 ! #

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的单位

,

香港俗称

“

楼花,

”

,

从普通法的原则出发,,

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与

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的不同。

把 !

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称为按揭

,

来看的,

,

楼花是没有所有权的“

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称为抵押,本文所述的按揭和抵押为%

但为了商业的需要

是一种不存在的标加快资金流转以衡平,

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和

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法的角度来看为有效,

楼花

”

是可以交易的

其买卖行/

英国法律上的按揭是指产业的所有者或业主

受法律保护

。

这里存在一个问题/,

何时

将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为。

才能成为法定式产业“

8

在香港一座楼宇成为法定”,

经过这样的转让。

,

按揭受益人成为所有,

人或业主

按揭人履行债务

还款后

,

按揭受益。

式产业必须符合两点首先的工务司发出的入伙纸

已建筑安装完备,

“

楼宇须有政府部门入伙纸表明楼宇”。

人将所有权或业主权转让回原按揭人赋予抵押受益人一系列的权利证。,

适合住用,

,

可以入伙

其次

,

楼

英国法律上的抵押是指产业的所有者或业主

宇的发展商须取得政府部门对其是否符合批地

作为还款的保,

条款的要求的证明

若遵照批地条款及行贵任的守约证明书。

抵押受益人不同于按揭受益人,

不能成为所。

楼宇愈纸纸”

,

政府会发给。

“

”

。

香港俗称“

“

满”,

有者或业主履行债务后

抵押受益人只得一些权益

抵押人

”

此后地皮业主与政府签订取得“

官地租约”

,

抵押受益人再办理法律手续将其原

才能取得法定式产业由此按揭、

入伙纸

和。

“

满愈

有权益撤销

。

是法定式产业与公义式产业的界限,

区分按揭和抵押最容易的方法是以当事人在

在理论上、

诉讼的地位来看

,

按揭诉讼中按揭受益人是以所,

公义式按揭。。

按揭和抵押被分为法定式法定式抵押公义式抵押四,、

有权人的身份或名义进行诉讼

而抵押诉讼中抵,

种形式

法定式按揭,

/

是将法定式产业完全依照/

押受益人只以抵押受益人的身份参加

不能以所

法定手续按揭

公义式按揭/

是指法定式产业不

有权人的身份参加诉讼从上述说明中来看,

。

依法定手续做按揭香港的抵押基本上与目,

或是将公义式产业依法定手

续按揭

。

法定式抵押。

指将公义式产业依照法定/

前大陆实行的抵押担保制度类同,、。

即抵押权只是,

手续抵押

公义式抵押但是,,

指将公义式产业依法定

设定在所有权上的一种他项权利是一种担保物权限制物权由于国内法学没有质押的概念因此,

手续抵押

。

公义式抵押对抵押权人的利益抵押权人或债权人很少采,

保障不如公义式按揭此外,

按揭的这种形式目前在国内还没有明确的含一般也将其归于抵押范畴二、。

取公义式抵押这种方式

而愿意以公义式按揭《地“

。

义

,

在》,

9

:年

,

香港政府颁布月日 ,

产转让及物自本条文生

按揭和抵押的四种形式,

业条例

其第四十四条第一款规定,

按揭和抵押的分类方法有很多种