化解地块高容积率的方式研究_39PPT(世联地产)

世联地产做的化解地块高容积率的方式研究

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化解地块高容积率的方式 研究

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世联地产做的化解地块高容积率的方式研究

化解住宅高容积率压力，提升容积率的手 段主要有以下手段——扩大标准层面积 扩大标准层面积： 1标准层消化——扩大标准层面积：增 增加梯户比、 加进深 、增加梯户比、增加户型面积定位 ——超高层 2拔高楼宇高度——超高层

提升容积率 手段

——利用容易出高容积率 3功能转换——利用容易出高容积率 的物业形态， 的物业形态，帮助住宅消化容积率压力 ——增加东西向 4东西向围合排布——增加东西向 拍布产品， 拍布产品，增大整体进深同时满足日照本报告是严格保密的。

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1户均面积 越大， 越大，梯户 比可相对较 小单层面积 大，容积率 能保障； 能保障； 户均面积 越小， 越小，梯户 比越大， 比越大，保 障标准层面 积，实现容 积率。 积率。

影响容积率因素1 标准层消化： 影响容积率因素1——标准层消化：梯户 标准层消化 比，户均面积建筑形式为一梯两户的板楼为主，少量 的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑 层数28—32层； 为提高容积率，采用了“v”型的楼宇布 局，倾斜角度38度，兼顾了日照，充分考 虑了景观。 点楼围合结构，平均 进深较小，户型面积 适中； 户型舒适度和朝向兼 顾度较好，偷面积比 例达到10%,实际容积 率在3.5以上。项目 天悦龙庭 中信红树湾本报告是严格保密的。

梯户比 一梯四户 一梯两户

户均面积(平米) 130 160

容积率 3.3 3.5

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世联地产做的化解地块高容积率的方式研究

1增大梯户比

提高容积率水平——1标准层消化：扩大标准层必 然极大降低户型舒适度，不建议采用增大户型进深 增大户均面积

世联研究经验——有效消化容积率的手段如下三种： 世联研究经验——有效消化容积率的手段如下三种： ——有效消化容积率的手段如下三种降低舒适度，与豪宅不匹配 降低舒适度， 失去竞争优势，降低舒适度 失去竞争优势， 不能偏离定位过多

竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响 竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大， 户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下， 户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他

的途径化解容积率的情况下， 尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式； 尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式； 增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大， 增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定 位过多。 位过多。本报告是严格保密的。

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提升容积率手段2——超高层研究

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影响容积率因素——楼宇高度 楼宇高度 影响容积率因素总占地104616㎡,总 建筑面积近410000㎡, 一期占地35382㎡,建筑 面积77657㎡,容积率仅 2.196; 幸福海岸以点式围合 的建筑布局，围而不合， 既保证了庭院空间的通 透性和开放性，又恰到 好处的保证了生活私密 性； 一期6栋595户， 18层 高，一梯四户为主，一 梯三户和一梯两户为辅； 后期的建筑容积率4.5 以上，全部为平均层数 30层左右的点式住宅。 一期 二期

分期 一期 二期

楼层 18 30

楼宇高度(米) 54 90

容积率 2..2 4.5

楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高， 楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高，实现的 容积率越大。 容积率越大。 项目容积率为3.5,要满足容积率， 项目容积率为 ，要满足容积率，必须有一定的楼宇高 度支撑。 度支撑。本报告是严格保密的。

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超高层出现规律： 超高层出现规律：是否出现超高要看市场 成熟度，通过价格与成本体系对比， 成熟度，通过价格与成本体系对比，用S 比来比较 楼盘 开发成本 销售均价上海世茂滨江花园 1万元/平方米 4193元/平方米 6590元/平方米 5000元/平方米 1万元/平方米 4500元/平方米 4500元/平方米 5172元/平方米 1万元/平方米 4000元/平方米 3万元/平方米 1.3万元/平方米 1.45万元/平方米 1.2万元/平方米 3.5万元/平方米 9000元/平方米 7500元/平方米 8981元/平方米 1.2万元/平方米 7500元/平方米 南京世茂滨江新城 武汉世茂锦绣长江 福州世茂外滩花园 深圳高尔夫珑园 深圳金域蓝湾 珠海金域蓝湾 成都金域蓝湾 福州金域蓝湾 成都外滩

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