化解地块高容积率的方式研究_39PPT(世联地产)

发布时间：2024-11-12

世联地产做的化解地块高容积率的方式研究

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化解地块高容积率的方式研究

本报告是严格保密的。

世联地产做的化解地块高容积率的方式研究

化解住宅高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段——扩大标准层面积扩大标准层面积： 1标准层消化——扩大标准层面积：增增加梯户比、加进深、增加梯户比、增加户型面积定位 ——超高层 2拔高楼宇高度——超高层

提升容积率手段

——利用容易出高容积率 3功能转换——利用容易出高容积率的物业形态，的物业形态，帮助住宅消化容积率压力 ——增加东西向 4东西向围合排布——增加东西向拍布产品，拍布产品，增大整体进深同时满足日照本报告是严格保密的。

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1户均面积越大，越大，梯户比可相对较小单层面积大，容积率能保障；能保障；户均面积越小，越小，梯户比越大，比越大，保障标准层面积，实现容积率。积率。

影响容积率因素1 标准层消化：影响容积率因素1——标准层消化：梯户标准层消化比，户均面积建筑形式为一梯两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数28—32层；为提高容积率，采用了“v”型的楼宇布局，倾斜角度38度，兼顾了日照，充分考虑了景观。点楼围合结构，平均进深较小，户型面积适中；户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%,实际容积率在3.5以上。项目天悦龙庭中信红树湾本报告是严格保密的。

梯户比一梯四户一梯两户

户均面积(平米) 130 160

容积率 3.3 3.5

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世联地产做的化解地块高容积率的方式研究

1增大梯户比

提高容积率水平——1标准层消化：扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用增大户型进深增大户均面积

世联研究经验——有效消化容积率的手段如下三种：世联研究经验——有效消化容积率的手段如下三种： ——有效消化容积率的手段如下三种降低舒适度，与豪宅不匹配降低舒适度，失去竞争优势，降低舒适度失去竞争优势，不能偏离定位过多

竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他

的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。位过多。本报告是严格保密的。

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提升容积率手段2——超高层研究

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影响容积率因素——楼宇高度楼宇高度影响容积率因素总占地104616㎡,总建筑面积近410000㎡, 一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅 2.196; 幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；一期6栋595户， 18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅；后期的建筑容积率4.5 以上，全部为平均层数 30层左右的点式住宅。一期二期

分期一期二期

楼层 18 30

楼宇高度(米) 54 90

容积率 2..2 4.5

楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高，楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高，实现的容积率越大。容积率越大。项目容积率为3.5,要满足容积率，项目容积率为，要满足容积率，必须有一定的楼宇高度支撑。度支撑。本报告是严格保密的。

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超高层出现规律：超高层出现规律：是否出现超高要看市场成熟度，通过价格与成本体系对比，成熟度，通过价格与成本体系对比，用S 比来比较楼盘开发成本销售均价上海世茂滨江花园 1万元/平方米 4193元/平方米 6590元/平方米 5000元/平方米 1万元/平方米 4500元/平方米 4500元/平方米 5172元/平方米 1万元/平方米 4000元/平方米 3万元/平方米 1.3万元/平方米 1.45万元/平方米 1.2万元/平方米 3.5万元/平方米 9000元/平方米 7500元/平方米 8981元/平方米 1.2万元/平方米 7500元/平方米南京世茂滨江新城武汉世茂锦绣长江福州世茂外滩花园深圳高尔夫珑园深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾成都金域蓝湾福州金域蓝湾成都外滩

我们得出，最终决我们得出，最终决定是否建超高层，定是否建超高层，以及超高层建多少问题，问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关

超高层规模 S比：销售均价/ 销售均价/开发成本

通过案例分析，我们发现决定通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，是否建超高层，以及超高层建多少问题，多少问题，与销售均价和开发成本的比值( 比成本的比值(S比)密切相关

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超高出现规律：超高出现规律：当S比大于1.5,售价远超成本时才有超高层实比大于1.5, 1.5

现基础，本项目S比约为1.5~2.0 1.5~2.0已具备出现超高层市场基础现基础，本项目S比约为1.5~2.0已具备出现超高层市场基础本项目超高层成本

S比=销售均价/开发成本销售均价/ 7 10 1.5 8 6 2.0 3 4 2.5 1 3.0 2 5 S比

约为8000~10000元约为8000~10000元 8000~10000 平米； /平米；售价为1.5万/平米售价为1.5 1.5万左右 S比大于1.5,已经比大于1.5 1.5, 具备出现超高层建筑的条件。筑的条件。

9 1.0

S比<2 比形象主导模式形象、形象、容积率化解

S比>2 比价值主体模式拥有强势景观、拥有强势景观、溢价S比 2 1.7 1.7 4 楼盘 S比 3 3.1 2.2

世联认为，按S比值世联认为，

楼盘

大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0 2.0的两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模比小于2.0 2.0的楼式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式

6 形象主导本报告是严格保密的。

7 8 9 10

深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾成都金域蓝湾

价值主体

1 上海世茂滨江花 2 园 3 南京世茂滨江新 4城

5 江

武汉世茂锦绣长

福州世茂外滩花 2.4 1.2 福州金域蓝《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款园湾房策网 http:// 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789

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超高产品比例，超高层占价值主体模式80%~90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%~ 30%S比>2,价值主体模式，超高层比例往往占 80%~90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。

S比>2 形象标杆化解高容积率压力

上海世茂滨江花园超高层住宅、1栋 60层服务式公寓

福州世茂外滩花园 150米纯板式超高层豪宅,4 栋百米板式豪宅

深圳高尔夫珑园由多幢约 150米以下的高层、超高层住宅天津金域蓝湾 9栋33 层高层

武汉世茂锦绣长江纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅成都金域蓝湾

南京世茂滨江新城 17栋50层的超高层建筑

S比<2,形象主导模式，超高层比例仅占20%~ 30%,超高层更多作为形象的标杆，化解较高容积率情况下使用

S比<2 通过超高层实现高溢价

深圳金域蓝湾一期为4栋33层高层、二期为4 栋34层波浪型高层，三期为2 栋47层超高层

珠海金域蓝湾 1栋47层超高层， 3栋33层高层

南京金域蓝湾

35、36 45栋18层层高层，住宅、 10 5栋多层栋30层住宅

现实情况：本项目S比<2,没有稀缺强势景观，市场成熟度有待提升建议：只要规划空间满足要求，尽量减少超高层比例本报告是严格保密的。

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超高层层数：基于超高成本控制，超高层层数：基于超高成本控制，建议层数控制 <150米低于47 47层要么100米要么超高150 100米要么超高150米在<150米，低于47层(要么100米要么超高150米)超高层建筑有抗风要求，项目在29层以上开始设置抗风玻璃幕墙，控制成本

避难层设置： 17层，33层为避难层 (设计要求每16层有避难层),做到47层(顶层为复式),用足设计，控制成本

现有规划中中间5栋超高高度分别为118、 124、130、136、149 米，建议减少部分楼宇高度至100米，拔高部分超高高度

高层建筑超过100米后，无论在成本还是公摊上都会有一个米后，高层建筑超过米后极大调差，如果超高仅一百二三十米，极大调差，如果超高仅一百二三十米，对项目是很不经济建议减少部分超高，将部分超高高度拔到150以下。以下。的，建议减少部分超高，将部分超高高度拔到以下本报告是严格保密的。

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超高层的梯户组织形式——由于平层面积由于平层面积超高层的梯户组织形式的限制，的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响板式结构——两梯两户多单元连接板式为主点式结构——两梯三户以上点式为主板式结构两梯两户多单元连接板式为主点式结构两梯三户以上点式为主

代表项目：代表项目：世贸滨江花园两梯两户，实用率77.2% 户型面积在129-335㎡整体平层面积：2000㎡

代表项目：代表项目：深圳金域蓝湾三期四梯五户，实用率80%以上户型面积：100-160㎡平层面积：702㎡

1、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受；、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受； 2、形象主导模式，一个交通核往往为三梯三户以上(三梯四户、三梯五户为、形象主导模式，一个交通核往往为三梯三户以上(三梯四户、 ),以消化容积率保证舒适度为主以消化容积率保证舒适度为主。主),以消化容积率保证舒适度为主。本报告是严格保密的。

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超高层的梯户组织形式——三梯二户板式三梯二户板式超高层的梯户组织形式两个单元连接)或三梯三户、点式( (两个单元连接)或三梯三户、点式(一个单元) 单元) 关于梯户比：关于梯户比：

超高层标准层面积超标准层面积超 500平米平米时才达到较过500平米好使用率要求；三梯二户250平米以

上，或三梯三户150平米以上；

户型参考：利用大面宽的三梯三户布局，户型参考：利用大面宽的三梯三户布局，保证纯正的南北通透舒适度。保证纯正的南北通透舒适度。

关于单元连接数：关于单元连接数：由于本项目地块东西较窄，超高层多单元连接将影响社区空间形态，但点式一个单元对容积率贡献有限；根据地块排布实际，首选两个单元连接。

根据本项目地块情况，建议：根据本项目地块情况，建议： 1、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在平米以上；、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在250平米以上；平米以上 2、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，建议少量排布三梯三户点式；够，建议少量排布三梯三户点式； 3、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。本报告是严格保密的。

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超高层的影响——客户层面：超高层住宅客户层面：超高层的影响客户层面客户主要为发达城市视野开阔群体及国际化人士客户心理优势客户心理劣势唯我独尊的感受开阔的景观视野便利的城区生活条件超高层的心理安全感高公摊高物业管理费

客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅客户群体为视野开阔的财富阶层

早期客户早期以香港或海外客户为主，集中于少数一线城市本报告是严格保密的。

当前客户发达及较发达城市的视野开阔群体及国际化生活人士

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由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；结果是建设周期的拉长。

超高层影响——技术层面：超高层技术安全等级技术层面：超高层影响技术层面的变化，导致设计和建设的难度增加，的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期增大结构形式户型立面水电指标住宅一般采用剪力墙结构，住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构以景观为导向，大开间，以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用超高层高度为给水系统带来更多要求消防：超高的体量对消防要求更高，消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置对配电要求比较高，配电:对配电要求比较高，多路配电

电梯设置避难层

每隔15——18层之间要分层设计高速电梯每隔15——18层之间需要设计一层避难层

为化解容积率压力，超高层可以出现，但不应该成为项为化解容积率压力，超高层可

以出现，目大量出现的产品形态；目大量出现的产品形态；当有其他化解容积率压力的形势可选时，超高层应尽量当有其他化解容积率压力的形势可选时，放在第二选择。放在第二选择。本报告是严格保密的。

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提升容积率手段3 提升容积率手段3——功能转换功能转换

寻找其他高容积率的物业形态…… 寻找其他高容积率的物业形态

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利用其他高容积率、利用其他高容积率、或不受日照及楼间距影响的物业形态，影响的物业形态，化解住宅部分的容积率压力寻找高容积率物业形态——中小户型的高梯 1、高梯户比公寓——中小户型的高梯户比公寓形式，户比公寓形式，化解容积率压力

功能转换