顺德万科项目前期策划报告(世联106P)

发布时间：2024-11-12

万科项目策划报告

谨呈:佛山市万科置业有限公司

万科顺德项目前期策划报告

2005.5本报告是严格保密的。

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前期沟通：前期沟通：物业类型(C05地块开发以四联排为主的低密度产品， F02地块开发18-24层的高层物业) 独立推售(两个地块，两个项目，独立的项目命名及售楼处) 快速入市(预计C05地块06年10月左右开盘、07年初 F02地块开盘) 实现高价(顺德南部最高端物业) 本报告解决的问题：本报告解决的问题：世联对市场和客户的理解实现高价策略两个项目的现场销售组织管理模式附加：世联操作优势(珠三角操作执行优势)

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第一部分：项目属性

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关键词：

“

二线城市组团新城区中心组团环境优美规划完善标的性建筑德胜河

C05 F02

”

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本项目给了我们太多的兴奋点顺德南部最高端物业 44万建面的高档住宅 44万建面的高档住宅低密度及高层江景物业新城区中心组团核心区位(唯一性) 新城区中心组团核心区位(唯一性) 广珠公路上的标志物刷新顺德高档物业标准

城市核心区位价值，城市核心区位价值，打造新佛山城市印象

万科集团大规模进入佛山顺德市场

本项目承载意义：本项目承载意义：万科拓展顺德市场的基石和标志

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本项目肩负的历史使命：本项目肩负的历史使命：

对城市：成为一座城的荣耀成为一座城的荣耀对人居：重新定义高端豪宅重新定义高端豪宅对品牌：拓展顺德市场标志拓展顺德市场标志

”

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第一部分：项目属性第二部分：世联对顺德房地产的认识

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结合本项目区域位置及周边项目实际情况分析，世联选取大良和容桂作为重点研究片区特点：成熟片区，各档次楼盘比较齐全代表楼盘：星河名居、海琴湾、上东区、桂畔湾等

特点：新城区,规划前景、景观资源出众代表楼盘：嘉信城市广场、纯水岸新城区

特点：片区内知名企业众多,产业拉动力大代表楼盘：华夏新城、海景半岛、东怡雅苑、碧堤湾等

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大良分为东西南北中及新城区六个片区。东区是现阶段房地产最蓬勃的片区，楼盘推出量多，产品类型众多北部板块住

宅均价：2800-3300 东部板块住宅均价： 3000- 3500 中心板块住宅均价： 2800-3300 新城区住宅均价： 3000-3700

北区小高层、多层、沿街商住楼

中区沿街商住楼、少数内街小区

东区大型楼盘为主，别墅、平层、复式齐全

南区中档楼盘为主，平层

西区少数中大型楼盘，基本没有新楼

新城区目前为高层

产品类型

均价开发商

2600-3700 以本地开发商为主新规划区，齐全的教育和大型商业配套 (在建); 顺峰山公园

南部板块楼盘均价：2800 -3000

卖点/ 优势

可充分利用桂畔海景观资源

街区成熟，生活方便

大福源商业

猪仔山景观

完善规划

客户

本地人为主，部分周边客户。北区、中区自建楼比较多；东区和南区外来工作人员占一定比例，南区有部分客源是来自外地买房入户者。

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大良楼盘整体印象产品大良楼盘过去以多层无电梯无园林产品为主，别墅以自建别墅为主，近两年随着开发水平的提高，基本以多层加小高层建筑为主体，部分出现别墅产品，楼盘体量也呈增长趋势。

客户基本以大良和顺德周边包括伦教、北滘、勒流、容桂等城镇客户为主，另外中山、番禺也有少数客户，比例不到5%。

价格住宅整体均价在3000元/㎡左右，别墅楼盘均价8000元/㎡左右。

发展趋势北部、中心板块是老城区，比较陈旧；西部板块发展较落后；而东部板块和南部板块是新规划片区，随着大福源、美食广场、吉之岛等商家的进驻，已经成为大良地产开发未来的主要发展方

向。本项目所在的新城区有着高起点和高规划，随着未来配套的完善发展潜力巨大。

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容桂房地产开发主要集中在北部和中部片区，房地产市场较封闭，客户以容桂本地客户为主北区产品类型均价小黄圃片区北区片区均价2700-2900 开发商卖点/ 优势大凤山公园景观资源小高层、沿街商住楼中区小高层、高层、早期别墅、沿街商住楼 2700-3200 以本地开发商为主片区规划、低密度及景观资源小黄圃片区目前推售楼盘主要为低密度别墅

区位优势，生活方便

中部片区均价2800-3200

客户

由于容桂集中了科龙、万家乐、樱花、容声、格兰仕等知名家电厂商，所以容桂楼盘的客户主要以工厂主、工厂高级员工和投资者为主。容桂的产业有一定的积聚作用，因此，大部分外地客户都是因为在当地工作的关系才会产生置业需求。与此同时，容桂的房屋租赁市场也比较活跃。

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容桂楼盘整体印象产品相对大良楼盘，容桂楼盘开发相对落后，目前的普通住宅主要以小高层和高层为主，开发区域集中。别墅产品主要出现在容桂周边

自然景观相对较好区域，除小黄圃的郊区大盘东逸湾外，其余别墅项目档次较低。

客户客户市场封闭，容桂楼盘的客户主要以工厂主、工厂高级员工和投资者为主。价格住宅整体均价在2800元/㎡左右，别墅楼盘均价3000-4000元/㎡左右。

发展趋势容桂四面环水，被河流涌道包围。但容桂中心区被工业园包围在中间，整体居住环境较差，自然景观资源比较缺乏。未来开发热点片区还是集中在容桂中心区，目前已出现容桂中高端客户在

大良置业趋势，估计未来这种趋势会更加明显。

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思考：Consider